Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-12/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 3а-12/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Казанцевой Т.Б., при секретаре Темниковой О.А., (помощник судьи Врублевская О.Г.), рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соловаровой Ирины Николаевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
27 декабря 2020г. Соловарова И.Н. обратилась с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по РБ), Правительству Республики Бурятия, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером <...> площадью 3 006 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером <...> площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной их рыночной стоимости в размере 1 146 000 руб. и 521 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником данных земельных участков, их кадастровая стоимость была установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13.01.2016г. и составляет 3 680 967,24 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>), 2 929 860руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>). Указанная оценка является завышенной, не соответствует рыночной цене, установленной в соответствии с отчетами об оценке NN 42/19-РБ, 45/19-РБ, составленными ООО <...>
В судебное заседание административный истец Соловарова И.Н. не явилась, направив ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель административного истца Лобыкин С.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по РБ, Правительства РБ, заинтересованных лиц - Администрации МО ГП "Поселок Онохой", Администрации г.Гусиноозерск в судебное заседание, о котором были извещены надлежащим образом, не явились. Представитель Администрации г.Гусиноозерск направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по РБ просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указав в письменном отзыве также о том, что форма и содержание отчета, описание объекта оценки не соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. Нарушен п. 10 ФСО N 1, пп. б п. 22 ФСО N 7 в части выбора объекта-аналога: объекты-аналоги NN 1, 3 не соответствуют по площадным характеристикам, предельный минимальный размер земельного участка, предназначенного для размещения АЗС, составляет 0,1 га (п. 11.41 "СП 42.133330.2016.).
Судом на основании п.4 ст.247 КАС РФ принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Судом при рассмотрении дела установлено, что Соловарова И.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под АЗС, расположенного по адресу: <...>.
Также Соловарова И.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения АЗС, расположенного по адресу: <...>.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13.01.2016г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
Как следует из представленных истцом выписок из ЕГРН, выданных филиалом ФГБУ "Росреестра" по Республике Бурятия, установленная в соответствии с указанным нормативно-правовым актом по состоянию на 01.01.2015г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 3 680 967,24 руб., земельного участка с кадастровым номером <...> - 2 929 860 руб.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав Соловарова И.Н. ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, потому должна быть установлена в соответствии с п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков обусловливает крупный размер уплачиваемого земельного налога.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано разъяснение о том, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 данной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п.п. 1 п.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельных участков установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13.01.2016г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" по состоянию на 01.01.2015г., в связи с чем рыночная стоимость земельных участков определялась на указанную дату.
Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование требований истцом представлены отчеты об оценке N N42/19-РБ, 45/19-РБ, выполненные оценщиками ООО <...> Б., Т.
Оценивая отчеты об оценке по правилам ст.84 КАС РФ, суд считает их допустимыми доказательствами.
Оценщики Б., Т. соответствуют требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеют экспертный стаж, специальное образование и квалификацию, являются членами Некоммерческого партнерства <...> их ответственность застрахована в <...>, ответственность ООО <...> застрахована в страховой компании <...>
При проведении оценки оценщики руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки. Отчеты составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержат обоснование примененных методов оценки, являются полными и проверяемыми, выводы оценщиков являются исчерпывающими. При проведении оценки земельных участков корректно подобраны объекты-аналоги, применены методы оценки, использованы необходимые корректировки.
В ходе рассмотрения дела оценщик Б., допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что оценивала рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> Для оценки объекта недвижимости использовался сравнительный подход. Был проведен анализ рынка по продаже коммерческих земельных участков на дату, приближенную к дате проведения оценки. Аналоги были выбраны в с.Сотниково Иволгинского района РБ и участок в с.Кижинга Кижингинского района РБ. При оценке были применены корректировки на торг, местоположение и площадь земельных участков. Для проведения анализа был использован аналог, находящийся в с.Кижинга с повышающей поправкой 37%. Также использовалась корректировка 14% на торг по Справочнику Лейфера, поскольку рынок не является активным. В диапазоне проведенного анализа средняя цена земельных участков составила 300 руб. за 1 кв.м. и по объекту оценки составила 381 руб. за 1 кв.м.
В ходе рассмотрения дела оценщик Т., допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что оценивала рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>. Был проведен анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку. Объекты-аналоги были подобраны в Кижингинском, Иволгинском, Кабанском районах Республики Бурятия из одного сегмента рынка по назначению, виду разрешенного использования. Были применены корректировки на местоположение (аналоги N 1-3), на торг (14%), на масштаб, на имущественные права (по аналогу N 4, который находится в аренде). Первый и третий аналоги находятся в диапазоне до 0,1 га. В результате проведенного анализа стоимость 1 кв.м. оцениваемого участка составила 347 руб., которая находится в диапазоне средних рыночных цен для объектов коммерческого назначения в Республике Бурятия. Кадастровая стоимость завышена, в проведенном анализе установлена реальная стоимость объекта недвижимости.
Доказательства иной рыночной стоимости земельных участков лицами, участвующими в деле, представлены не были, ходатайства о назначении судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялись.
При этом доводы представителя Управления Росреестра по Республике Бурятия о нарушении при выборе объектов-аналогов N 1 и 3 Федеральных стандартов оценки в связи с тем, что их площадь менее минимального размера земельного участка, предназначенного для размещения АЗС, установленного СП 42.133330.2016, судом во внимание не принимаются.
В соответствии с п.10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно подп. "б" п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 11 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в том числе следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Указанным условиям объекты-аналоги N 1 и N 3 соответствуют: аналог N 1 площадью 550 кв.м., расположенный в с.Кижинга Кижингинского района Республики Бурятия, имеет назначение "под автосервис и автомойку", аналог N 3 площадью 800 кв.м. расположенный в с.Сотниково Иволгинского района Республики Бурятия, имеет назначение "под строительство СТО, магазина, кафе". Указанные объекты относятся к одному с оцениваемым объектом (с назначением "для размещения АЗС") сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом оценщиком с учетом различий в площади змельных участков применена корректировка на масштаб.
При этом СП 42.133330.2016, введенный в действие с 1 июля 2017 г., с учетом даты, на которую определялась рыночная стоимость (1 января 2015г), а также назначения объектов аналогов в данном случае неприменим.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что указанные в отчете оценщика итоговые величины рыночной стоимости земельных участков являются достоверными.
Принимая решение об определении кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости, суд исходит из стоимости земельных участков, указанной в отчетах об оценке, которая составляет по состоянию на 01.01.2015г. 1 146 000 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>), и 521 000 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>)
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Соловаровой Ирины Николаевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 3 006 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, равной 1 146 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, равной 521 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 27 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательном виде решение изготовлено 12 февраля 2020 года.
Судья: Т.Б. Казанцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
