Решение суда Еврейской автономной области от 20 марта 2019 года №3а-12/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2019 года Дело N 3а-12/2019
Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретаре Князь Т.В.,
с участием представителя административного истца Бахирева В.И.,
представителя административного ответчика правительства ЕАО
Останиной А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лавренова Н. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Лавренов Н.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков, расположенных в Октябрьском районе ЕАО, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции равной их рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке, составленных ООО <...> 20.02.2019, с кадастровыми номерами:
<...>, общей площадью 187 941 кв. м, - в размере 62 937 рублей 55 копеек, по состоянию на 01.01.2012 (отчёт N 04-1/3/2019);
<...>, общей площадью 283 450 кв. м, - в размере 94 921 рубль 54 копейки, по состоянию на 01.01.2012 (отчёт N 04-2/3/2019).
Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 27.05.2010 N 97д является арендатором указанных земельных участков, плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости, утвержденной постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на 01.01.2012, в завышенном размере: 464 214 рублей 27 копеек - <...>; 700 121 рубль 50 копеек - <...>.
Просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с указанным иском, поскольку в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.
Определением суда от 25.02.2019 к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация МО "Октябрьский муниципальный район" ЕАО.
В судебном заседании представитель административного истца Бахирев В.И. требования поддержал.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Останина А.Г. заявленные требования не признала.
Административный истец Лавренов Н.А., представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации МО "Октябрьский муниципальный район" ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.
Из содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.01.2019 следует, что сведения об образовании объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...> внесены в государственный реестр недвижимости 25.12.2012.
Административный истец обратился в суд ЕАО с административным иском 21.02.2019, то есть с пропуском установленного частью 3 статьи 245 КАС РФпятилетнего срока обращения в суд.
Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАОдо настоящего времени не проведена, оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является действующей, суд считает возможным восстановить Лавренову Н.А. срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с указанными выше кадастровыми номерами.
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 27.05.2010 N 91д административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...>.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельных участков определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп в размере:
с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2012 - 464 210 рублей 27 копеек.
с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2012 - 700 121 рубль 50 копеек.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона N 135-ФЗ).
В соответствии со статьёй 20 Федерального закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлены в суд отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков от 20.02.2019 N 04-1/3/2019 и N 04-2/3/2019, изготовленные ООО <...> (оценщик Р., свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01.10.2014 N 1471, регистрационный N 1471 от 01.10.2014, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 15.03.2018 N 005100-1), согласно которым рыночная стоимость поименованных земельных участков установлена иная, чем кадастровая, о чём выше указано.
В отчётах N 04-1/3/2019 и N 04-2/3/2019 оценщиком проведён анализ рынка объектов оценки, дано их описание, рассмотрены сделки с земельными участками за период, максимально приближенный к дате определения стоимости, цены предложений к продаже земельных участков, проведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
Оценщиком была проанализирована информация по фактическим сделкам, и последний пришел к выводу, что выявленные по данным портала Росреестра сделки в ЕАО не могли быть использованы для определения в рыночной стоимости объектов оценки, поскольку часть сделок имели иное разрешённое использование, а оставшаяся часть сделок имели одну и ту же дату сделки и были зарегистрированы по одной цене в независимости от площади участка.
В рамках определения рыночной стоимости на основе доходного подхода проведена процедура оценки рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты. В частности проведён выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитана земельная рента, определена нормативная урожайность по каждой культуре севооборота, рассчитана величина земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, определена величина удельной годовой земельной ренты при производстве конкретной сельскохозяйственной культуры приходящейся на 1 га, произведён расчёт коэффициента капитализации методом кумулятивного построения и рассчитана рыночная стоимость сельскохозяйственной земли.
Таким образом, в отчетах N 04-1/3/2019 и N 04-2/3/2019 проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, оценщик правомерно использовал доходный подход, при этом отказ от затратного и сравнительного подхода в отчётах обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование метода оценки в рамках указанного подхода. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчётов об оценке понять логику процесса определения стоимости земельных участков. В отчётах присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объектов оценки на карте, фотографии оцениваемых объектов.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленные отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
В связи с этим, отчёты от 20.02.2019 N 04-1/3/2019 и N 04-2/3/2019 отвечают требованиям относимости, допустимости и являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельных участков.
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков была определена постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп, которое является действующим, а также довод заинтересованного лица администрации МО "Октябрьский муниципальный район" ЕАО о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков определена отчётом от 09.11.2012 N 6-2012, на который получено положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков - <...> от 21.11.2012 N 787/11/12, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является.
Так, частью 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведённых норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии спостановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Еврейской автономной области", методом массовой оценки, с учётом средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО. Поскольку административный истец является арендатором земельных участков и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков проведённой методом массовой оценки.
Вместе с тем, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, и, принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность вышеуказанных отчётов и опровергнуть выводы, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, за исключением ходатайства направленного в суд от заинтересованного лица администрации МО "Октябрьский муниципальный район" ЕАО, в удовлетворении которого отказано в связи с тем, что последнее не мотивировано, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец Лавренов Н.А. обратился в суд с административным иском 21.02.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21.02.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорных земельных участков установить равной их рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участков в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Лавренова Н. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 187 941 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося по адресу: Еврейская автономная область, <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 62 937 (шестьдесят две тысячи девятьсот тридцать семь) рублей 55 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 283 450 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося по адресу: Еврейская автономная область, <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 94 921 (девяноста четыре тысячи девятьсот двадцать один) рубль 54 копейки на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 21.02.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - <...>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка