Решение Курского областного суда от 24 мая 2018 года №3а-12/2018

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 мая 2018 года Дело N 3а-12/2018
Курский областной суд в составе:
судьи Клевцовой Г.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Александровой А.В.,
с участием представителя административного истца - фермерского хозяйства Ларичева Владимира Евгеньевича по доверенности от 12.01.2017 г. Шаталова Н.Н.,
представителя административного ответчика- Администрации Курской области и заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом Курской области Епишевой А.В., действующей по доверенностям N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению фермерского хозяйства Ларичева Владимира Евгеньевича к Администрации Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ
фермерское хозяйство Ларичева Владимира Евгеньевича, являясь арендатором земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, указывая, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, и нарушает права административного истца как арендатора.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет, относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 12.04.2013 года и составляет <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель административного истца Шаталов Н.Н. уточнил исковые требования, заявив об определении рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.
Представитель администрации Курской области и Комитета по управлению имуществом Курской области Епишева А.В. возражений против административного иска не заявила.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, филиал федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области, администрация Щигровского района Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд своих представителей не направили, их явка в суд не признавалась обязательной. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Выслушав представителей административного истца административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.
Согласно положениям статьи 8(части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости ( пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом, фермерское хозяйство Ларичева Владимира Евгеньевича является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенным между фермерским хозяйством и администрацией Щигровского района Курской области. Из содержания договора аренды и приложения N к договору следует,что арендная плата рассчитывается с использованием удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 12.04.2013 г. была установлена в размере <данные изъяты>.
17.11.2017 г. фермерское хозяйство Ларичева Владимира Евгеньевича обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление фермерского хозяйства отклонено со ссылками на то, что представленный юридическим лицом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не подтверждает заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентирующей рассмотрение административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, стороны по делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса ( включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость), лежит на административном истце.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ).
По ходатайству представителя фермерского хозяйства Ларичева Владимира Евгеньевича определением суда от 02 марта 2018 года была назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта по делу N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 12.04.2013 года составляет <данные изъяты> рублей.Однако в выводах эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 12.04.2013 года указана равной <данные изъяты> рублей.
В целях разъяснения экспертного заключения, в котором указана рыночная стоимость в разных размерах, судом в соответствии со ст. 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации был опрошен эксперт-оценщик ООО "<данные изъяты>" ФИО6, который пояснил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 12.04.2013 года составляет <данные изъяты> рублей, а сумма <данные изъяты> рублей является опиской.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта, показания эксперта ФИО6 в совокупности с другими представленными фактическими данными приходит к выводу, что указанное экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.
Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: его площадь, вид разрешенного использования; другие факторы, существенно влияющие на его стоимость.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, не является произвольным, эксперт исходил из принципов федеральных стандартов оценки; заключение основывается на достоверных сведениях об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным.
В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
При рассмотрении заявленного иска судом установлено, что согласно экспертному заключению согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по шести критериям оценщиком присвоены баллы.
Таким образом, выполненные в заключении расчеты стоимости объекта экспертного исследования соответствуют выбранным экспертом подходам и методам. В заключении отражен процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода.
В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты.
При таких данных, а также учитывая, что возражений на заявленный иск и иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком, заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение. Сумма <данные изъяты> рублей, указанная в итоговом суждении заключения о рыночной стоимости, не подтверждена расчетами и является явной опиской.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Исследовав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 12.04.2013 года, которая составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
В данном случае фермерское хозяйство Ларичева Владимира Евгеньевича обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию при Управлении Росреестра по Курской области 17.11.2017 г, решением которой от 04.12.2017 года заявление отклонено.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по заявленному иску фермерского хозяйства необходимо учитывать следующее.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении N 20-П от 11 июля 2017 года указал, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
В судебном заседании не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка настолько превышает его кадастровую стоимость, определенную в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав лица ошибке, допущенной в процессе кадастровой оценки при определении кадастровой стоимости применительно к конкретному объекту недвижимости.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).
Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Экспертиза проводилась с целью проверки обоснованности требований истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Удовлетворение требований в данном случае не было обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками.
Из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации можно сделать вывод, что если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что расходы по проведению экспертизы, оплате государственной пошлины должны быть отнесены на административного истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление фермерского хозяйства Ларичева Владимира Евгеньевича к Администрации Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 12 апреля 2013 года в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.
Датой подачи фермерским хозяйством Ларичева Владимира Евгеньевича заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 ноября 2017 года.
Перечислить со счета Курского областного суда, открытого в порядке статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на счет общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" N, ИНН N, КПП N в ПАО "<данные изъяты>" <адрес> БИК N, счет N ( <данные изъяты> ) рублей за проведение экспертизы по оценке объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Курского
областного суда: Г.П. Клевцова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка