Решение Томского областного суда от 26 марта 2018 года №3а-12/2018

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2018 года Дело N 3а-12/2018
26 марта 2018 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Бондаревой Н.А.,
при секретаре Беликовой А.Р.,
с участием административного истца Серебрякова М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-12/2018 по административному исковому заявлению Серебрякова Максима Константиновича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Города Томска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Серебряков М.К. обратился в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрации Города Томска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области), в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.02.2015 в размере 1 590 000 рублей.
В обоснование требований ссылался на то, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная в размере 7688745,20 руб. по состоянию на 04.02.2015, является чрезмерно завышенной, не соответствует рыночной стоимости, определённой в отчёте ИП П. Полагал, что установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере выше рыночной стоимости нарушено его право на экономическую обоснованность налогообложения.
В судебном заседании Серебряков М.К. поддержал требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - 592000 рублей, установленной заключением судебной экспертизы.
В судебное заседание не явились представители ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Города Томска, Управления Росреестра по Томской области, получившие первое судебное уведомление по рассматриваемому делу, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Зульбухарова Р.Р., не возражая по существу заявленных требований, оставила разрешение дела по существу на усмотрение суда.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Тевалова А.О. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, указала, что целью деятельности учреждения является обеспечение реализации полномочий Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной кадастровой оценки в соответствии с законодательством, в связи с чем учреждение в силу прямого указания закона обязано принять к исполнению вступившее в законную силу решение суда об изменении кадастровой стоимости.
Администрация Города Томска письменных пояснений по делу не представила, свое отношение к заявленным требованиям не выразила.
Выслушав объяснения административного истца, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.02.2018 Серебряков М.К. является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, многофункциональные деловые и обслуживающие здания, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/.
Будучи собственником названного земельного участка, административный истец является плательщиком земельного налога, величина которого в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с чем обращение Серебрякова М.К. в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земельных участков, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент определения кадастровой стоимости земельного участка, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Пунктом 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания), предусмотрено, что в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из анализа положений упомянутых норм законодательства об оценочной деятельности следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в случаях изменения вида разрешенного использования земельного участка является дата внесения сведений об изменении указанной характеристики земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела следует, что до 04.02.2015 спорный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости был учтен с видом разрешенного использования "для эксплуатации индивидуального жилого дома".
Вид разрешенного использования земельного участка изменен решением собственника от 02.02.2015 на "предприятия автосервиса; многофункциональные деловые и обслуживающие здания". Данное изменение вида разрешенного использования учтено 04.02.2015.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических рекомендаций путем умножения площади земельного участка на значение удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, утвержденного постановлением администрации Города Томска от 26.11.2014 N 1240 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск", и составила 7688745,20 руб. (акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 04.02.2015).
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то датой определения кадастровой стоимости участка является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то есть 04.02.2015.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет ИП П. N 130-06-17, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 04.02.2015 составляет 1590 000 руб.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Анализируя отчет ИП П. N 130-06-17, суд установил, что оценщиком в отчете не приведено описание объекта оценки, позволяющее однозначно его идентифицировать по основным характеристикам, вместо это в отчет вставлен электронный образ свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером /__/ с видом разрешенного использования "для эксплуатации индивидуального жилого дома".
Помимо этого в отчете отсутствует надлежащий анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; отсутствует обоснование выбора оценщиком земельных участков в качестве объектов-аналогов. Этап сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, исходя из текста заключения, не проводился. Имеющиеся в отчете ссылки на источники информации не позволяют в полной мере делать выводы об источнике её получения и дате ее подготовки. Из таблицы сравнения объекта оценки с объектами аналогами следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на торг и на площадь, однако отсутствует обоснование размера примененных корректировок. Вместе с тем в описании корректировок указано, что используются корректировки на дату предложения и на месторасположение, которые оценщиком не применялись. Кроме того, описывая корректировку на месторасположение, оценщиком указано, что она учитывает различия стоимости объектов-аналогов, находящихся в зоне риска возникновения ЧС при экстремальных паводках и их частичное расположение в санитарно-защитной зоне производственно-коммунальных объектов. Вместе с тем в отчете отсутствует названная информация в отношении использованных объектов-аналогов. Напротив, представлен электронный образ письма МБУ "АПУ" от 19.04.2012, в котором указано о расположении оцениваемого участка в указанных зонах.
В целях проверки правильности и достоверности представленного истцом отчёта судом назначена и проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению судебной экспертизы N 129-Э/2018 от 12.03.2018, проведенной ООО "Бюро оценки "ТОККО", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 04.02.2015 составляет 592000 рублей.
Данную стоимость административный истец и просил в итоге установить в качестве кадастровой.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка, поскольку указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.
Возражений против вывода, сделанного судебным экспертом, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не заявляли. Доказательств того, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.
При таких обстоятельствах указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 592 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Установление измененной кадастровой стоимости объекта недвижимости не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный реестр недвижимости.
Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд 29.12.2017, так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск Серебрякова Максима Константиновича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости в размере 592 000 рублей по состоянию на 04 февраля 2015 года для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 29 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка