Решение Самарского областного суда от 20 июня 2019 года №3а-1213/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2019 года Дело N 3а-1213/2019
20 июня 2019 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1213/2019 по административному исковому заявлению ООО "ПРОСТ" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ПРОСТ" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), общей площадью 2 729 кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.11.2018 года в размере 4 800 624 рубля.
Требования мотивированы тем, что Общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
В обоснование заявления административный истец ссылается на Отчёт об оценке от 09.04.2019 года N 2019.04-13, подготовленный оценщиком ООО "Бюро оценочных технологий", которым по состоянию на 29.11.2018 года определена рыночная стоимость земельного участка в размере 4 800 624 рубля.
Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 26.02.2019 года N 2/19 Воронин Д.А. заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
В соответствии со статьёй 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные требования подлежат удовлетворению.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), общей площадью 2 729 кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, арендатором которого является ООО "ПРОСТ".
Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 29.01.2019 года N 3907, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.02.2019 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 29.11.2018 года и составляет 24 889 134 рубля 96 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.02.2019 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 29.01.2019 года N 3907, расчёт арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 12.04.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление отклонено, поскольку в результате анализа представленных документов выявлено следующее:
1. В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 оценщик должен привести в отчёте правила отбора объектов аналогов или иным способом обосновать отказ от использования всех аналогов. На странице 48 оценщик указывает на выбор 5 аналогов, которые расположены в Автозаводском районе и не предназначены для коммерческого использования. Однако таких объектов 94 (стр.31 отчёта), и неясно, почему оценщик отказался от использования остальных. Нарушен пункт 22 ФСО N7.
2. В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 оценщик выбрал сегмент рынка - земельный участок коммерческого назначения. При этом все факторы стоимости при анализе рынка анализируются именно для этого сегмента рынка, исключая фактор "транспортная доступность", значение которого приведены для иного сегмента рынка - "под объекты придорожного сервиса". Нарушен пункт 11 ФСО N 7.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО "ПРОСТО" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюдён.
Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчёт об оценке от 09.04.2019 года N 2019.04-13, подготовленный ООО "Бюро оценочных технологий", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 29.11.2019 года составила 4 800 624 рубля.
Исследовав отчёт об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта недвижимости, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчёте.
Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 29 ноября 2018 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчёте об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчёту об оценке документами.
Их пояснений оценщика ООО "Бюро оценочных технологий" ФИО1 следует, что на странице 48 оценщик указывает на выбор 5 аналогов, которые расположены в <адрес> и, вопреки замечанию Комиссии, предназначены для коммерческого использования. Отобранные объекты-аналоги наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов. Перечень ценообразующих факторов, влияющих на зависимость цены земельного участка, подробно указан в разделе 11.4.2. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на странице 38. Из 94 участков, представленных на рынке, расположенных в <адрес>, наиболее полно отражали зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов представленные в расчетах 5 объектов аналогов, которые и использовались в расчётной части. Полагал, что признаки нарушения пункта 22 ФСО N 7 отсутствуют.
При осмотре на оцениваемом земельном участке было выявлено наличие здания ГСК N1 "Забота", с магазином. Таким образом, подтверждается ведение коммерческой деятельности. Следовательно, сегмент рынка, проанализированный оценщиком, выбран абсолютно верно, пункт 11 ФСО N 7 не нарушен. Фактор транспортной доступности рассматривается в анализе рынка в комплексе всех земельных участков без разделения на какие-либо категории. Введение корректировки для земельных участков под объекты придорожного сервиса отражает коммерческую направленность использования и наличие на участке объекта, обслуживающего транспортные средства.
Оснований не доверять письменным пояснениям оценщика ООО "Бюро оценочных технологий" ФИО1 у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, в исходе дела не заинтересован.
С учётом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет своё действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Бюро оценочных технологий" от 09.11.2019 года N 2019.04-13, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29.11.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчёта.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.05.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 12.04.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьёй 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "ПРОСТ" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), общей площадью 2 729 кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.11.2018 года в размере 4 800 624 рубля.
Датой подачи в суд административного иска ООО "ПРОСТ" считать 16.05.2019 года, датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 12.04.2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 июня 2019 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка