Дата принятия: 24 мая 2021г.
Номер документа: 3а-121/2021
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 мая 2021 года Дело N 3а-121/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-121/2021 по административному иску ООО СП "Балтдормостстрой" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ООО СП "Балтдормостстрой" обратилось в суд 22 марта 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве собственности принадлежат двадцать три земельных участка из состава земель населенных пунктов, расположенные на Мамоновском шоссе в г.Калининграде, фактически представляющие собой единую производственно-складскую базу, кадастровая стоимость которых установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах:
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под дробильную установку, площадью 2427 кв.м, - 1 553 741,13 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под административно-бытовое здание, площадью 1382 кв.м, - 884 742,58 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под мастерские и столярный цех, площадью 2253 кв.м, - 1 313 566,59 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под артезианские скважины и водонапорную башню, площадью 4503 кв.м, - 3 093 921,24 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под автозаправочную колонку, площадью 1561 кв.м, - 6 250 524,98 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование- под склад цемента, неоконченный строительством, площадью 1485 кв.м, - 812 176,20 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под склад битумохранилища, площадью 1352 кв.м, - 807 454,96 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под площадку для хранения инертных материалов, площадью 7638 кв.м, - 4 889 771,22 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование -под площадку для хранения инертных материалов и асфальтосмесительного агрегата "Тельтомат", площадью 9728 кв.м, - 6 227 768,32 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование -под железнодорожные пути, площадью 705 кв.м, - 300 597,90 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование -под железнодорожные пути, площадью 224 кв.м, - 95 509,12 руб.:
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под железнодорожные путь (2 ветки), площадью 2619 кв.м, - 1 067 687,73 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под железнодорожные путь (2 ветки), площадью 450 кв.м, - 170 937 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под санузел, площадью 159 кв.м, - 124 220,34 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование -под площадку для изготовления железобетонных изделий, площадью 2115 кв.м, - 1 263 141,45 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под подземное мазутохранилище, с кадастровым номером 39:15:151204:37, площадью 4033 кв.м, - 2 770 993,64 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование -под подземное мазутохранилище, площадью 617 кв.м, - 393 948,33 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под склад цемента, площадью 560 кв.м, - 306 275,20 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под площадку для хранения автотранспорта, автомобильные боксы и склад, площадью 5661 кв.м - 4 431 317,58 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под мазутохранилище, площадью 1000 кв.м, - 581 590 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под проезд совместного пользования, площадью 8407 кв.м, - 4 267 393,20 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под площадку для хранения материалов, полученных при разборке старых дорожных покрытий, площадью 6920 кв.м, - 3 784 686,40 руб.;
- с кадастровым номером N, разрешенное использование - под проходную, площадью 439 кв.м, - 281 043,41 руб.
Такая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 15 марта 2021 года N Н-0320-2021 по состоянию на 1 января 2019 года составляет:
- с кадастровым номером N - 665 144 руб.;
- с кадастровым номером N - 609 789 руб.;
- с кадастровым номером N - 617 457 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 234 092 руб.;
- с кадастровым номером N - 838 503 руб.;
- с кадастровым номером N - 406 979 руб.;
- с кадастровым номером N - 370 529 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 093 270 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 666 056 руб.;
- с кадастровым номером N - 224 126 руб.;
- с кадастровым номером N - 71 212 руб.;
- с кадастровым номером N - 832 605 руб.;
- с кадастровым номером N - 143 059 руб.;
- с кадастровым номером N - 43 576 руб.;
- с кадастровым номером N - 579 637 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 105 284 руб.;
- с кадастровым номером N - 169 095 руб.;
- с кадастровым номером N - 153 474 руб.;
- с кадастровым номером N - 3 040 849 руб.;
- с кадастровым номером N - 274 060 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 304 022 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 896 495 руб.;
- с кадастровым номером N - 120 312 руб.
Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушены, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" и администрация городского округа "Город Калининград".
Определением суда от 15 апреля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости перечисленных выше земельных участков; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.
Определением от 11 мая 2021 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд заключения эксперта от 30 апреля 2021 года N 3А-121/2021.
В судебном заседании представитель административного истца - Черницкая О.А. административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости поддержала, указав на возможность определения рыночной цены участков согласно заключению эксперта.
Представитель администрации городского округа "Город Калининград" - Жамова А.Б. не возражала против пересмотра кадастровой стоимости земельных участков с учетом заключения эксперта.
Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении доказательств недостоверности выводов оценщика или эксперта, не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности с 2013-2014 г.г. принадлежат вышеуказанные земельные участки.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость земельные участков, в том числе вышеуказанных, по состоянию на 1 января 2019 года.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков сведения об установленной кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 7 февраля 2020 года.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.
В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.
Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам очередной кадастровой оценки земельных участков без учета их индивидуальных характеристик, и их рыночной стоимостью влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО СП "Балтдормостстрой" имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 15 марта 2021 года N Н-0320-2021.
С учетом замечаний администрации городского округа "Город Калининград" относительно отнесения оценщиком всех оцениваемых земельных участков, имеющих различные виды разрешенного использования, к одному сегменту рынка земельных участков производственного назначения определением суда от 15 апреля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
4 мая 2021 года в суд поступило заключение эксперта от 30 апреля 2021 года N 3А-121/2021, согласно которому рыночная стоимость оцениваемых участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет:
- с кадастровым номером N - 763 932 руб.;
- с кадастровым номером N - 435 004 руб.;
- с кадастровым номером N - 709 163 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 417 382 руб.;
- с кадастровым номером N - 491 396 руб.;
- с кадастровым номером N - 467 424 руб.;
- с кадастровым номером N - 425 561 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 404 167 руб.;
- с кадастровым номером N - 3 062 023 руб.;
- с кадастровым номером N - 248 538 руб.;
- с кадастровым номером N - 78 968 руб.;
- с кадастровым номером N - 923 291 руб.;
- с кадастровым номером N 158 641 руб.;
- с кадастровым номером N - 50 047 руб.;
- с кадастровым номером N - 665 726 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 269 443 руб.;
- с кадастровым номером N - 194 209 руб.;
- с кадастровым номером N - 176 268 руб.;
- с кадастровым номером N - 1 781 878 руб.;
- с кадастровым номером N - 314 764 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 990 229 руб.;
- с кадастровым номером N - 2 178 166 руб.;
- с кадастровым номером N - 138 181 руб.
Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом медом сравнения продаж.
При этом эксперт отметил, что важнейшим из ценообразующих факторов является наиболее эффективное использование оцениваемого объекта. Принимая во внимание дату оценки - 1 января 2019 года - эксперт не проводил анализ наиболее эффективного использования объектов, а определилрыночную стоимость участков, исходя из их использования по назначению в качестве единой производственно-складской базы.
В процессе оценки экспертом в качестве аналогов отобрано 4 участка, которые расположены в г.Калининграде (2 объекта) и Гурьевском районе Калининградской области (2 объекта) и предназначены под промбазу, под производство, для строительства складского комплекса и объектов придорожного сервиса, под проектирование и строительство торгово-промышленной базы.
Экспертом проведены корректировки на торг (11%), масштаб объектов согласно статическим данным по состоянию на 1 января 2019 года Статриэлта о разнице в рыночной стоимости в зависимости от площади объекта.
Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов обоснован экспертом.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемых объектах и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Привлеченная к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО "Партнер-Контракт" Гаврюшкина К.Ю. имеет стаж работы с 2012 года, обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, в том числе по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Лица, участвующие в деле, не ставят под сомнение выводы эксперта.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства, а также заключение эксперта объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость вышеперечисленных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО СП "Балтдормостстрой", поданное в суд 22 марта 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года следующих земельных участков:
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под дробильную установку, с кадастровым номером N площадью 2427 кв.м - 763 932 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под административно-бытовое здание, с кадастровым номером N площадью 1382 кв.м - 435 004 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под мастерские и столярный цех, с кадастровым номером N, площадью 2253 кв.м, - 709 163 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под артезианские скважины и водонапорную башню, с кадастровым номером N, площадью 4503 кв.м, - 1 417 382 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под автозаправочную колонку, с кадастровым номером N, площадью 1561 кв.м, - 491 396 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под склад цемента неоконченный строительством, с кадастровым номером N, площадью 1485 кв.м, - 467 424 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под склад битумохранилища, с кадастровым номером N, площадью 1352 кв.м, - 425 561 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под площадку для хранения инертных материалов, с кадастровым номером N, площадью 7638 кв.м, - 2 404 167 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под площадку для хранения инертных материалов и асфальтосмесительного агрегата "Тельтомат", с кадастровым номером N, площадью 9728 кв.м, - 3 062 023 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожные пути, с кадастровым номером N, площадью 705 кв.м, - 248 538 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожные пути, с кадастровым номером N, площадью 224 кв.м, - 78 968 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожные путь (2 ветки), с кадастровым номером N, площадью 2619 кв.м, - 923 291 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под железнодорожные путь (2 ветки), с кадастровым номером N, площадью 450 кв.м, - 158 641 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под санузел, с кадастровым номером N, площадью 159 кв.м, - 50 047 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под площадку для изготовления железобетонных изделий, с кадастровым номером N площадью 2115 кв.м, - 665 726 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под подземное мазутохранилище, с кадастровым номером N, площадью 4033 кв.м, - 1 269 443 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под подземное мазутохранилище, с кадастровым номером N, площадью 617 кв.м, 194 209 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под склад цемента, с кадастровым номером N, площадью 560 кв.м, - 176 268 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под площадку для хранения автотранспорта, автомобильные боксы и склад, с кадастровым номером N, площадью 5661 кв.м, - 1 781 878 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под мазутохранилище, с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м, - 314 764 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под проезд совместного пользования, с кадастровым номером N, площадью 8407 кв.м, - 2 990 229 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под площадку для хранения материалов, полученных при разборке старых дорожных покрытий, с кадастровым номером N, площадью 6920 кв.м, - 2 178 166 руб.;
- земельного участка из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под проходную, с кадастровым номером N, площадью 439 кв.м, - 138 181 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 мая 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
