Решение Костромского областного суда от 16 марта 2021 года №3а-121/2021

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2021 года Дело N 3а-121/2021
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Костиной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Стиль" к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "Стиль" (далее также - общество), действуя через представителя Бобеску Л.А., обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником нежилого здания площадью 764,2 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 11 213 740,89 руб.
Между тем, согласно отчету N N, составленному <данные изъяты> (оценщик ФИО4), рыночная стоимость нежилого здания (с учетом дополнений к отчету) составляет 7 457 239 руб.
Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.
Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако в удовлетворении заявления было отказано.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Судом исключены из участвующих в деле лиц Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и администрация муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Стиль" - Бобеску Л.А. административные исковые требования поддержала, суду пояснила, что превышение кадастровой стоимости здания над его рыночной стоимостью ограничивает участие этого здания в гражданско-правовом обороте. Потенциальные контрагенты учитывают кадастровую стоимость объекта. Кадастровая стоимость здания оспаривается обществом ввиду намерения здание продать. При продаже здания по рыночной стоимости, значительно отличающейся от кадастровой стоимости, общество будет вынуждено уплатить налог с дохода, исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, кроме расчета размера налогов, используется для определения размера стоимости услуг нотариуса. Общество заключило предварительный договор купли-продажи с взаимозависимым лицом (одним из учредителей юридического лица) на сумму ниже утверждённой кадастровой стоимости (менее 70 % кадастровой стоимости). Всё это свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нарушает права административного истца.
Представитель административного ответчика администрации Костромской области Бабинцева Е.А. возражала против удовлетворения требований, полагая, что административный истец не доказал нарушение его прав оспариваемой кадастровой стоимостью. Заинтересованность в пересмотре не подтверждена. В перечне недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, принадлежащий обществу объект недвижимости не значится. Отметила, что замечаний по отчету не имеется.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, ООО "Стиль" с 26 мая 2009 года является собственником нежилого здания площадью 764,2 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>Б /л.д. 157-159/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 11 213 740,89 руб. /л.д. 139-140/.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 298, одними из видов стоимости являются рыночная стоимость и кадастровая стоимость (пункт 5). Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4).
Таким образом, учитывая данные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд полагает, что ООО "Стиль", являясь собственником нежилого здания, имеет право оспорить его кадастровую стоимость.
Право общества на определение цены при совершении сделки или при совершении иных действий с объектом недвижимости путём использования кадастровой стоимости может быть реализовано только в том случае, если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной стоимости. При завышенном размере кадастровой стоимости относительно рыночной стоимости реализовать указанное право невозможно.
В связи с этим суд не усматривает оснований полагать, что кадастровая стоимость нежилого здания не затрагивает права и обязанности собственника.
Согласно представленному административным истцом предварительному договору купли-продажи от 01 сентября 2020 года стороны договора ООО "Стиль" и Овсянникова Т.А., являющаяся одним из учредителей ООО "Стиль", пришли к соглашению заключить договор купли-продажи нежилого здания, кадастровая стоимость которого оспаривается, не позднее 31 мая 2021 года. При этом по условиям договора стоимость имущества составляет 7 000 000 рублей и не может отклоняться от рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, более чем на 25%.
Такие условия договора также свидетельствуют о том, что оспариваемая обществом кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы общества. От результатов рассмотрения административного иска зависит реализация права общества на распоряжение своим имуществом.
Административными ответчиками не представлено доказательств, опровергающих факт заключения предварительного договора и определённые им условия.
Следовательно, отсутствие принадлежащего обществу нежилого здания в ежегодно утверждаемых перечнях объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не свидетельствует об отсутствии у общества права оспорить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.
В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).
ООО "Стиль" 19 октября 2020 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания. Решением комиссии N от 11 ноября 2020 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /л.д. 32-34/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет N об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, составленный <данные изъяты> (оценщик ФИО4), и дополнения N 1 от 16 декабря 2020 года к отчету.
В отчете (с учетом дополнений) рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 7 457 239 руб. /л.д. 36-121, 122-127/.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы административного дела не представлено; административными ответчиками результаты оценки, содержащиеся в отчете (с учетом представленных дополнений), под сомнение не ставились и не оспаривались; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Поскольку ООО "Стиль" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с заявлением в комиссию - 19 октября 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 764,2 кв.м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 7 457 239 (семь миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч двести тридцать девять) рублей.
Датой подачи заявления считать 19 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий А.Н. Лукоянов
Мотивированное решение суда составлено 19 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка