Дата принятия: 02 августа 2019г.
Номер документа: 3а-121/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 августа 2019 года Дело N 3а-121/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.М.Бурковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Беляева А.Б. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Беляев А.Б. обратился 01.07.2019 года в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, в котором оспаривал кадастровую стоимость объектов капитального строительства, находящихся по адресу: <адрес>: -гаража одноэтажного (инв.N987 лит.Ж), площадь 249,40 кв.м., кадастровый N; -здания склада одноэтажного (инв.N987 лит.В), площадь 205 кв.м., кадастровый N, равной их рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года. В обоснование своих требований он сослался на то, что является собственником недвижимого имущества и обязан уплачивать налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года, эти сведения внесены в Единый реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. По его заказу оценщик ООО "Бюро консалтинговых услуг" произведена оценка указанных объектов, и определенная оценщиком рыночная стоимость существенно ниже кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в Единый реестр недвижимости. Административный истец считает, что при таком положении он вправе оспорить обратиться с таким административным иском, и просил установить кадастровую стоимость объектов капительного строительства по состоянию на 29.06.2012 года в размере их рыночной стоимости.
Административный истец Беляев А.Б., уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, просил провести судебное заседание в его отсутствие.
Представитель административного истца Иваник В.Ф. (полномочия определены доверенностью N от 01.07.2019 года сроком действия три года) в судебном заседании поддержал заявленные в административном исковом заявлении требования и их обоснование. Также представитель просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Считает, что срок для обращения в суд с данным заявлением Беляевым А.Б. пропущен по уважительной причине. Налоговая база налога на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости только с 01.01.2017 года. До этой даты налоговая база определялась как инвентаризационная стоимость имущества, поэтому у административного истца не было правого интереса оспаривать установленную кадастровую стоимость нежилых помещений. Уведомление об уплате налога на имущество физических лиц за 2017 года направлено в его адрес налоговым органом только в августе 2018 года. До настоящего времени сведения об иной кадастровой стоимости в Единый реестр недвижимости не внесены.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Коновалов А.А. (доверенность от 17.08.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что представленные административным истцом в подтверждение заявленной рыночной стоимости объектов капитального строительства отчеты об оценке не отвечают требованиям допустимости, установленным п.5 ФСО N3, п.18 ФСО N1. В отчетах указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход. Пункт 24 ФСО N7 определяет, что при применении такого подхода стоимость объекта недвижимости рассчитывается как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства, так как судьба земельного участка едина с судьбой прочно связанных с ним объектов. Следовательно, стоимость прав на земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, является одним из составляющих общей стоимости объекта капитального строительства, так как земельный участок в этом случае не может выступать самостоятельным предметом сделки. Но оценщик, определяя рыночную стоимость объектов капитального строительства, стоимость прав на земельный участок не учел. Такой подход к оценке рыночной стоимости прямо противоречит установленным подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 правилам оценки.
Также отчеты не отвечают требованиям ФСО N3, в соответствии с которыми информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В отчетах оценщик приводит расчеты совокупного физического износа объектов оценки и внешнего (экономического) устаревания, путем соотнесения базовых данных арендной платы за пользование земельными участками в разных оценочных зонах города. Но приведенные в отчетах об оценке формулы не позволяют проверить выполненные расчеты, так как отсутствует ссылка на источник информации, экспертными оценками или аналитические модели (откуда получена используемая формула расчета), что не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта оценки. В этой части отчеты вводят пользователя в заблуждение, и допускают неоднозначное толкование приведенных в отчете сведений.
Административный ответчик считает, что административным истцом пропущен без уважительной причины срок, установленный законом для обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленного требования.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска Ключенок Н.В. (полномочия определены доверенностью от 18.07.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции он сослался на то, что Беляев А.Б. без уважительной причины пропустил установленный законом срок для обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленного требования.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, был уведомлен о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, был уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания, посредством направления в его адрес судебного извещения по электронной почте и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившееся в судебное заседание лицо не просило об отложение слушания дела, его явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину его неявку неуважительной, провел судебное заседание в его отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля Боровик Н.Н., исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Беляев А.Б. является собственником объекта капитального строительства - здания гаража, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 249,40 кв.м. (инв.N 987, лит.Ж), адрес (местонахождение): <адрес> кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 11.09.2008 года (номер регистрации N).
Беляеву на праве собственности принадлежит объекта капитального строительства - здания склада, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 249,40 кв.м. (инв.N 987, лит.В), адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 11.09.2008 года (номер регистрации N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 6 440 518 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 4 755 643 рублей, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Беляев А.Б. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящихся в его собственности объектов капитального строительства в размере, равном их рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.
Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, ссылаясь на то, что сведения об утверждении новой кадастровой стоимости в Единый реестр недвижимости не внесены, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости только с 01.01.2017 года, и обязанность уплатить этот налог за 2017 год возникла у него только в 2018 году - срок уплаты налога истекал 03.12.2018 года.
Результаты кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 29.06.2012 года, сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С данным заявлением административный истец обратился в суд 01.07.2019 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался.
Представитель Правительства Хабаровского края в судебном заседании подтвердил, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края.
В соответствии со статьей 405, частью 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.
Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости - нежилых помещений, является действующей и подлежит применению для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года, что срок уплаты этого налога для налогоплательщика Беляева А.Б. определен периодом - не ранее 01.01.2018 года, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N по заказу Беляева А.Б. оценщиком ООО "Бюро консалтинговых услуг" Боровик Н.Н. проведена его оценка, о чем 28.12.2018 года составлен отчет N 94-2018. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N по заказу Беляева А.Б. оценщиком ООО "Бюро консалтинговых услуг" Боровик Н.Н. проведена его оценка, о чем 28.12.2018 года составлен отчет N 93-2018. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года.
Кадастровая стоимость этих объектов капитального строительства в определена на туже дату, на которую определялась рыночная стоимость. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчетов об оценке от 28.12.2018 года N 94-2018 и N 93-2018, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В них указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, который провел оценку, и скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Их содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документы содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчетах изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком Боровик Н.Н., являющимся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеющим стаж работы в оценочной деятельности 10 лет, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которого застрахована.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпунктом "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчетах об оценке от 28.12.2018 года N 94-2018 и N 93-2018 указано, что для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав причины отказа в отчетах (страницы 63-74 отчета N 94-2018 и страницы 52-73 отчета N 93-2018).
Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 - 20 ФСО N 1).
Как указано в пункте 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а)затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б)затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в)его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт "г" пункта 24 ФСО N7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N7).
В отчетах об оценке от 28.12.2018 года N 94-2018 и N93-2018 указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемых объектов (эти данные указаны в технических паспортах) и источник информации - Сборник "КО-ИНВЕСТ - "Складские здания и сооружения." в уровне цен на 01.01.2011 года, произвел подбор аналога исходя из отраслевой принадлежности и назначения объектов оценки - хранилища, назначение нежилое здание.
В техническом паспорте объекта оценки - Здание гаража, указано, что здание одноэтажное, фундамент - бетонные столбы, наружные стены - утепленный штамп-лист, внутренние перегородки металлические, крыша - рифленое железо, полы цементные, двери - металлические ворота, окна глухие, внутренняя отделка отсутствует, имеется только центральное отопление, электричество. В качестве объекта аналога выбран "Ангар с вертикальными стенами длиной 18м", фундамент - монолитный железобетон, каркас - грунтованный маркированный, внешние стены и кровля - оцинкованные, внутренние стены и потолок - черный металл, полы бетонные. Класс конструктивной системы - КС-11, класс качества - econom. Расчет затрат на строительство аналога приведен в отчете 94-2018 в таблице 36.
В техническом паспорте объекта оценки - Здание склада, указано, что здание одноэтажное, фундамент -бетонные столбы, наружные стены - оцинкованное рифленое железо, перегородки железные, крыша - оцинкованное рифленое железо, полы бетонные, двери - металлические ворота и простые двери, имеется только электроосвещение, внутренняя отделка отсутствует. В качестве объекта аналога выбран "Ангар с вертикальными стенами", фундамент - монолитный железобетон, каркас - грунтованный маркированный, внешние стены и кровля - оцинкованный профнастил, полы бетонные. Класс конструктивной системы - КС-11, класс качества - econom. Расчет затрат на замещение приведен в отчете 93-2018 в таблице 36.
Внесены корректировки на коэффициент удорожания строительно-монтажных работ от цен на 01.01.2011 год к ценам на дату оценки, произведен расчет физического износа, функционального устаревания, внешнего (экономического) устаревания, совокупного износа и стоимости воспроизводства.
Для определения величины прибыли предпринимателя использованы материалы Л.А. Лейфера "Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости", опубликованные в журнале "Регистр оценщиков" N 4 (2010г), где изложены исследования рынка недвижимости по направлениям: прогнозы характеристики рынка недвижимости с ожиданиями участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет; диапазоны поправочных коэффициентов; общие характеристики (параметры) рынка недвижимости на 2011 год. Оценщиком при проведении оценки принято и применено среднее значение диапазона прибыли предпринимателя при строительстве производственно-складских объектов 18,7 %.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 29.06.2012 год определена в размере: здание гаража с кадастровым номером 27:23:0010433:71 - 1 321 326 рублей; здание склада с кадастровым номером 27:23:0010433:69 - 923 147 рублей.
Суд находит представленные отчеты об оценке от 28.12.2018 года N 93-2018 и N 94-2018 в полной мере соответствующими требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Они основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. По мнению суда, определенная в отчетах итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчеты оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчетах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объектов оценки; корректировки в отчетах об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - на 29.06.2012 года.
Довод административного ответчика о том, что при оценке объектов капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО N7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.
В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Пунктами 4 и 20 ФСО N 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.
Согласно главами 31 "Земельный налог" и 32 "Налог на имущество физических лиц" Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.
Согласно заданиям на оценку оценщику надлежало определить рыночную стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, сведения о которой необходимы для оспаривания установленной кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы. Так как земельные участки и находящиеся на нем нежилые здания являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, то суд считает, что оценщик обоснованно определилрыночную стоимость объектов оценки без учета стоимости прав на земельный участок.
Не нашли своего подтверждения доводы ответчика о том, что в отчетах отсутствуют достоверные сведения о порядке расчета физического износа, внешнего (экономического) устаревания, величины совокупного износа и стоимости воспроизводства объектов капитального строительства.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, указано, что в отчете об оценке должны быть указаны
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 8). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).
В отчетах указано, что для определения стоимости затрат нежилых зданий в качестве базы данных о стоимостях типовых объектов использован Сборник КО-ИНВЕСТ "Складские здания и сооружения".
Определяя физический износ, внешнее (экономическое) устаревание, величину совокупного износа, оценщик подробно описал используемый им метод и сам процесс расчета. Выбранная оценщиком методология расчета не противоречит положениям пункта 25 ФСО N7, предоставляющим оценщику право самостоятельно определять метод оценки недвижимости и применяемую при этом методологию расчетов.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилых зданий, заявленную истцом и подтвержденную отчетами об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Беляев А.Б. обратился в суд 01.07.2019 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Восстановить Беляеву А.Б. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Удовлетворить административное исковое заявление Беляева А.Б. об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - гаража одноэтажного (инв.N987 лит.Ж), назначение - нежилое, площадь 249,40 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 1 321 326 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания склада одноэтажного (инв.N987 лит.В), назначение - нежилое, площадь 205 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 923 147 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 01 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 08 августа 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
