Решение Хабаровского краевого суда от 12 июля 2018 года №3а-121/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2018 года Дело N 3а-121/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гарчу А.Д. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Гарчу А.Д. 15.05.2018 года обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 20 061 кв.м. с кадастровым номером N, располагающегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 6 237 165,51 рублей по состоянию на 10.10.2013 года. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником объекта недвижимости и обязан платить земельный налог, базовой ставкой которого является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 10.10.2013 года в размере 54 695 530,98 рублей. Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" был подготовлен отчет об оценке N 220/ЗУ/2017 от 14.05.2018 года, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10.10.2013 года равна 6 237 165,51 рублям. Поскольку установленная в отношении этого же земельного участка кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость на ту же даты, и это ведет к необоснованному увеличению размера подлежащего уплате земельного налога, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной цены.
Административный истец Гарчу А.Д. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного истца Абрамович К.Л. (полномочия подтверждены доверенностью от 08.11.2017 года сроком действия два года), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Кудалева О.С. (доверенность от 04.12.2017 года сроком действия по 31.12.2018 года) не согласился с предъявленными к нему требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности. В отчете об оценке указано, что оценщик использовал сравнительный подход при определен рыночной стоимости объекта оценки. Такой подход, как указано в пункте 22 ФСО N 7 может применяться в случае, если можно подобрать достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и(или) предложений. В качестве объектов-аналогов могут использоваться объекты недвижимости, относящиеся к одному сегменту рынка и сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, которые для всех объектов должны быть единообразны. Перечень элементов сравнения представлен в подпункте "е" пункта 22 ФСО N7. Содержание метода сравнения продаж также приведено в пункте 1 раздела IV Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р. Этим актом предусмотрено, что наиболее важными факторами стоимости объекта недвижимости являются: местоположение и окружение, целевые назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). Но отобранные оценщиком объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади, дата совершенных с ними сделок отличается от даты оценки на 11 месяцев, что свидетельствует о некорректной подборке аналогов и о нарушении требований пункта 22 ФСО N7. Оценщиком также не учтены такие элементы сравнения как: транспортная доступность и инфраструктура, тип и вид застройки, и корректировка на эти показатели не проводилась. Все это не позволяет произвести сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам, поэтому определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Гарчу А.Д. на праве собственности владеет и пользуется земельным участком площадью 20 061 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для строительства объекта "Логический центр", находящимся по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 14.12.2015 года (номер регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" определена по состоянию на 10.10.2013 года кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером N в размере 54 569 530,98 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.07.2015 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Гарчу А.Д. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет, путем обращения с данным иском в суд.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 20 061 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для строительства объекта "Логический центр", находящегося по адресу: <адрес>, по заказу А.Д.Гарчу оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" проведена его оценка и подготовлен отчет от 14.05.2018 года N 220/ЗУ/2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2013 года составила 6 237 165,51 рублей.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 14.05.2018 года N 220/ЗУ/2017, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
В отчете об оценке от 14.05.2017 года N 220/ЗУ/2017, составленного оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" ФИО1 (член Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", профессиональная деятельность непосредственного исполнителя застрахована в СОАО "ВСК" на период с 28.07.2017 года по 27.07.2018 года), указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась по состоянию на 10.10.2013 года. На эту же дату определена кадастровая стоимость земельного участка. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 14.05.2018 года N 220/ЗУ/2017 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения, который не требует выполнения большого объема расчетов, относится по своей сути к методам статистического регулирования, что сводит практически к нулю влияние субъективного фактора. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода подробно обоснован (страницы 64-79 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке от 14.05.2018 года N 220/ЗУ/2017 (страницы 77-79 и Приложение 2) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал источник информации - раздел "Мониторинг рынка недвижимости" официального сайта Росрееста (https://portal.rosreestr.ru), который является наиболее точным.
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "Для строительства объекта "Логистический центр" - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок" (ВРИ-9); сведения о собственнике на дату оценки отсутствуют, информация о зарегистрированных в установленном порядке обременениях в пользу иных лиц на дату оценки и дату составления отчета отсутствует.
Определяя объекты-аналоги, оценщик анализировал рынок земельных участков, имеющих ВРМ-9 - "Предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок", и исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, площадь, права на землю, транспортная доступность, конфигурация и рельеф участка, наличие и степень развитости инфраструктуры, наличие обременений на использование земельного участка.
Оценщиком выявлено 7 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 11 "Информация о публикациях, в которых имеются сведения о потенциальных аналогах".
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: "рыночные условия" (корректировка на дату сделок рассчитанная как соотношение цен сделок (среднерыночных цен) на дату оценки и на даты состоявшихся сделок), "на местоположение" (так как объект оценки расположен в с.Ильинка Хабаровского района (на территории которого за анализируемый период ни одной сделки по продаже производственно-складских объектов или земельных участков, предназначенных для размещения производственно-складских объектов не выявлено), а все объекты-аналоги расположены в г.Хабаровске), "на площадь (масштаб)".
Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете (страницы 85-95), а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 90 руб./кв.м до 1700 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2013 года определена в размере 6 237 165,51 рублей.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2013 года определена в размере 6 237 165,51 рублей.
Содержание отчета об оценке от 14.05.2018 года N220/ЗУ/2017 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Довод ответчика Правительства Хабаровского края о том, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, исходя из их площади и площади объекта оценки, и исходя из даты заключения сделок с объектами и датой оценки, опровергается содержанием отчета об оценки и показаниями свидетеля ФИО1. Все, отобранные оценщиком объекты аналоги имеют аналогичное объекту оценки назначение и вид разрешенного использования. Оценщиком, в соответствии с требованиями подпунктов "а", "е" пункта 22 ФСО N7, произведено сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогом, различия в площади скорректированы применением корректировки "на масштаб (на площадь), между датами заключения сделок и датой оценки- корректировкой "на рыночные условия". Доказательства, свидетельствующие о том, что фактически такие корректировки оценщиком не применялись, ответчик суду не представил.
Не заслуживает внимания и довод административного ответчика о том, что при подборе объектов-аналогов и определении рыночной стоимости объекта оценки надлежит учитывать состояние и тип строений, находящихся на земельных участках, что оценщиком не было сделано.
Содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что земельный участок оценивался оценщиком как незастроенный объект, наличие и характеристика строений не учитывалась, поскольку они являются объектами отдельного кадастрового учета, и самостоятельными объектами налогообложения (налог на имущество).
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки, находящейся на объекте оценки и объектах-аналогах, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. А вид разрешенного использования объект оценки и объекты-аналоги имеют единый - ВРИ-9. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования, чем объект оценки, административный ответчик не представил.
Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, предписывающие учитывать при определении рыночной стоимости земельного участка такие ценообразующие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки - ФСО N1, ФСО N3 и ФСО N 7.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Гарчу А.Д. обратился в суд 15.05.2018 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости он не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.07.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Гарчу А.Д. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 20 061 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для строительства объекта "Логический центр", находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости состоянию на 10.10.2013 года в размере 6 237 165 рублей 51 копейки, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 15 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 17 июля 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка