Решение Пензенского областного суда от 11 декабря 2017 года №3а-121/2017

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2017 года Дело N 3а-121/2017
Пензенский областной суд в составе
судьи Репиной Е.В.,
при секретаре Старинском А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Семь дней" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Семь дней" обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области), об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым N, площадью 3500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство боулинга, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 7046340 руб. и является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права общества, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:21:0250205:381 равной его рыночной стоимости размере 3 165 705 руб.
Представитель административного истца ООО "Семь дней" - Юмин К.С., в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Агапова Ю.С., разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - Серикова В.В. разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица Правительства Пензенской области по доверенности - Савельева Е.В. разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области по доверенности - Кусмарова Ю.В. и администрации Нижнеломовского района Пензенской области по доверенности - Ширчкова Т.В. против удовлетворения заявленных требований возражали.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ООО "Семь дней" является арендатором земельного участка с кадастровым N на основании договора аренды земельного участка от 27 марта 2012 г. N, заключенного с администрацией Нижнеломовского района Пензенской области.
Как следует из приложения к указанному договору аренды, величина ежегодной арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельного участка.
Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее 19 сентября 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее-Комиссия), решением от 09 октября 2017 г. N отклонено, по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, на основании акта определения кадастровой стоимости от 17 февраля 2014 г. установлена кадастровая стоимость в размере 7 046 340 руб.
Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 17 февраля 2014 г.
На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать 17 февраля 2014 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2017 г. N, подготовленный ООО <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 22.03.2012 составила 3 165 705 руб.
Суд, исследовав отчет N, приходит к выводу о том, что отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которым относится оцениваемый объект и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Провел подбор объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми характеристиками, с учетом расположения, площади и назначения исследуемого объекта, ценообразующих факторов, и выполнил необходимые корректировки цен предложений.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.
Отчет об оценке N содержит информацию о том, что оцениваемый объект находится в собственности администрации Нижнеломовского района Пензенской области, имеется ссылка на договор аренды земельного участка от 27.03.2012, копия которого приложена к отчету.
В отчете в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, некоторые из которых расположены в территориальной зоне - город областного подчинения (аналоги N 2, N3), а также в селе (аналог N1). Поскольку объект оценки расположен также в городе областного подчинения, корректировка на местоположение по аналогам N 2, 3 не вводилась.
Отсутствие в объявлениях их даты размещения, само по себе не может расцениваться недостатком отчета, повлиявшим на итоговую величину стоимости земельного участка. Оценщиком были указаны источники происхождения цен на земельные участки и источники информации об аналогах.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
То обстоятельство, что право аренды спорного участка обременено залогом, не влияет на правильность изложенных в отчете выводов, поскольку данные о наличии обременений на дату оценки земельного участка отсутствовали.
Оценивая возражения представителей заинтересованных лиц - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенные в письменных отзывах в части несогласия с отчетом об оценке, суд полагает, что представителями не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных оценщиком в ходе оценки спорного земельного участка.
Не может согласиться суд и с доводом представителя заинтересованного лица - администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенным в письменном отзыве на административный иск, о том, что представленный отчет об оценке не отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку не соответствует принципу однозначности и вводит в заблуждение, принимая во внимание то обстоятельство, что приведенные в отчете объекты-аналоги не могут быть признаны сходными объекту оценки, поскольку не имеют сравнительных, технических и экономических характеристик.
Как следует из отчета об оценке, расчет рыночной стоимости спорного земельного участка выполнен сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж. Оценщиком было подобрано три объекта-аналога с наиболее близким сегментом рынка к оцениваемому участку, расположенных на территории Пензенской области: <адрес>, <адрес>, сходных по основным характеристикам с объектом оценки. Изложенная в отчете информация подтверждена сведениями об источнике размещения. Необходимая информация о ценнобразующих характеристиках аналогов, которая не содержалась в объявлениях, была получена оценщиком телефонного интервьюирования.
Доводы представителя заинтересованного лица администрации Нижнеломовского района Пензенской области о недостоверности использованной оценщиком информации основаны на предположениях и ничем не подтверждены.
Ссылка представителя администрации г. Нижний Ломов на то обстоятельство, что истцом представлен отчет, который уже был оценен комиссией и признан необоснованным, судом отклоняется, поскольку убедительных доводов, ставящих по сомнение выводы оценщика об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка, не приведено.
При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком и заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанный отчет N под сомнение.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N в размере 3 165 705 руб. по состоянию на 17 февраля 2014 г.
При таких обстоятельствах требования ООО "Семь дней" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
В данном случае административный истец ООО "Семь дней" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 19 сентября 2017 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд-
решил:
административный иск ООО "Семь дней" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 3500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство боулинга, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17 февраля 2014 г. в размере его рыночной стоимости - 3 165 705 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч семьсот пять) рублей.
Датой подачи ООО "Семь дней" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 19 сентября 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2017 г.
Судья Е.В. Репина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка