Решение Ярославского областного суда от 26 октября 2017 года №3а-121/2017

 
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 октября 2017 года Дело N 3а-121/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Ярославль 26 октября 2017г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Петропавловский парк» к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палате федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью < данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для проектирования и строительства автосервисного комплекса, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 14 785 000 рублей по состоянию на 06 сентября 2011 года; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере 14 785 000 рублей.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит ООО «Петропавловский парк» на праве аренды. Арендная плата исчисляет с учетом кадастровой стоимости. Установленная постановлением Правительства Ярославской области кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца при исчислении и уплате арендной платы.
В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.
Представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. поддержала заявленные требования, представила ходатайство о восстановлении срока для обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, в котором она ссылается на то, что право на обращение в суд с данным иском возникло с 08.02.2017, то есть с того момента, когда административный истец стал арендатором земельного участка. Кроме того, к настоящему времени новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка в единый государственный реестр недвижимости не внесены.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», а также заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения по иску, в которых возражений против удовлетворения исковых требований не указали.
От представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал на допущенные оценщиком нарушения требований пункта 15 ФСО № 7.
Выслушав представителя административного истца, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
ООО «Петропавловский парк» является арендатором земельного участка площадью < данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для проектирования и строительства автосервисного комплекса, расположенного по адресу: < адрес>, на основании договора аренды от 23.03.2017г. Срок действия договора аренды до 07.02.2020 года.
Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды, расчетом арендной платы и другими материалами дела.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
Земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 17.07.2007г.
Кадастровая стоимость земельного участка № с учетом значений, установленных Постановлением Правительства Ярославской области от 15 декабря 2011 № 976-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Ярославской области и признании частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области».
Кадастровая стоимость указанного земельного участка менялась в соответствии с исправлением технической ошибки в кадастровых сведениях, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой определения кадастровой стоимости данного земельного участка является 06.09.2011г.
Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 06.09.2011г. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 14 785 000 рублей.
С учетом всех обстоятельств дела, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Отчет об оценке земельного участка составлен специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик подробно проанализировал рынок объекта оценки, используя для этого сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.
В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном отказе оценщика от проведения анализа наиболее эффективного использования земельного участка, расцениваются как необоснованные.
В судебном заседании свидетель ФИО1, проводившая оценку рыночной стоимости земельного участка, подтвердила выводы, содержащиеся в отчете. В целом, пояснения свидетеля сводились к тому, что в своих возражениях представитель департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области неправильно толкует пункт 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 61. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Оценив показания свидетеля ФИО1 с другими доказательствами, суд находит их достоверными. Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, так как в показаниях свидетеля не имеется противоречий.
Вопреки утверждению департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области выводы оценщика в указанной части являются мотивированными, основанными на положениях Федерального стандарта оценки № 7, в связи с чем оснований не доверять выводам оценщика не имеется. Доводы департамента основаны на неверном толковании ФСО № 7.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости регламентируется разделом VI Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости».
Содержание раздела 2.3 отчета оценки рыночной стоимости земельного участка позволяет сделать вывод об отсутствии противоречий проведенного оценщиком анализа наиболее эффективного использования объекта требованиям раздела VI ФСО № 7.
В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
То есть, названная норма ФСО № 7 закрепляет необходимость проведения оценки исходя из существующего использования.
Тем самым, противоречий в отчете оценщика не имеется.
Административным истцом подано заявление о восстановлении срока обращения с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Суд полагает, что данное требование о восстановлении срока заявлено излишне, так как срок обращения с административным иском не пропущен.
Из материалов дела следует, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 27.11.2012г. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 25.09.2017г., административное исковое заявление подано в суд 29.09.2017г.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В отношении земельного участка с кадастровым номером № в единый реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Тем самым, срок обращения с административным иском в суд не пропущен. Поэтому заявление о восстановлении срока не подлежит разрешению по существу.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца в комиссию - 27 сентября 2017года.
Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Петропавловский парк» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью < данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для проектирования и строительства автосервисного комплекса, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 14 785 000 рублей по состоянию на 06 сентября 2011 года на период с 01 января 2017г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 785 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 сентября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка