Решение Самарского областного суда от 11 июля 2018 года №3а-1210/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2018 года Дело N 3а-1210/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1210/2018 по административному исковому заявлению Дёминой В.Е. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя Дёминой В.Е. по доверенности Кольчуганова А.М.,
установил:
Дёмина В.Е. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 10 472 033,89 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 351 694,92 рубля. В письменном ходатайстве просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных нежилых помещений, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца по доверенности Кольчуганов А.М. в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении и в ходатайстве.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, общество с ограниченной ответственностью "ЛИО" не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Дёмина В.Е. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 569,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Кроме того, Дёмина В.Е. является собственником */* доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 26,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Спорные нежилые помещения поставлены на государственный кадастровый учет 22 октября 2008 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена по состоянию на 6 июня 2011 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N 728 547,54 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - 15 665 146,71 рублей.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
Относительно спорных нежилых помещений пропущен срок для обращения в суд с административными требованиями, восстановить который просит представитель административного истца.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований Дёмина В.Е. представила отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 6 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" ФИО1, являющейся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 10 472 033,89 рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 351 694,92 рубля без учета НДС.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 6 июня 2011 года, дата составления отчета 6 апреля 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - сегмент рынка коммерческая недвижимость (торгово-офисные помещения).
Оценщик представил в отчете исследование рынка торгово-офисной недвижимости на 2 квартал 2012 года.
При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.
В рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом из базы данных ИС "iReal" в качестве объектов-аналогов подобрано 5 объектов-аналогов - нежилых торгово-офисных помещений, расположенных в жилой зоне Автозаводского района г. Тольятти, площадью от 320 кв.м. до 1 200 кв.м.
Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице на странице 36 отчета. Анализ и корректировка основных ценообразующих факторов приведены на страницах 37-38, расчет - в таблице на страницах 39-40 отчета. Оценщиком введены корректировки на торг, на расположение относительно красной линии, на этаж расположения, на площадь, на состояние отделки.
В рамках доходного подхода определена арендная ставка за пользование помещениями методом сравнения продаж, рассчитан потенциальный валовый доход, определены операционные расходы, рассчитан чистый операционный доход, рассчитана ставка капитализации, которая составила 14,60%, а также определена рыночная стоимости спорных объектов оценки.
Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определилвеличину рыночной стоимости без учета НДС: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 10 472 033,89 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 351 694,92 рубля.
В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Дёминой В.Е. удовлетворить.
Восстановить Дёминой В.Е. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью 26,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 351 694,92 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 569,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 10 472 033,89 рубля.
Датой обращения Дёминой В.Е. в суд считать 5 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка