Решение Самарского областного суда от 11 июля 2018 года №3а-1208/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2018 года Дело N 3а-1208/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1208/2018 по административному исковому заявлению Сметаниной М.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
установил:
Сметанина М.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 280,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 075 226 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая ёё права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Определением Самарского областного суда от 20 июня 2018 года к участию в дело в качестве заинтересованного лица привлечен филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области.
В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Бритвич А.А. в судебное заседание не явилась, в ходатайстве, направленном в суд, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований Управление Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.
Исследовав материалы дела, суд считает заявленные Сметаниной М.В. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером N, площадью 280,90 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Собственником вышеуказанного нежилого помещения является Сметанина М.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 20 декабря 2017 года.
Спорное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 24 июля 2013 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 7 777 595,72 рублей.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административные истцы уплачивают налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, Сметанина М.В. 5 июня 2018 года обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований представила отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 30 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценочных технологий" ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой союз оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 075 226 рублей без учета НДС.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - сегмент рынка торгово-офисных объектов недвижимости в Центральном районе г. Тольятти.
На страницах 34-44 отчета приведён анализ рынка торгово-офисной недвижимости встроено-пристроенного формата г. Тольятти во втором квартале 2013 года, на страницах 44-47 приведён анализ ценообразующих факторов и диапазонов их значений конкретно для объекта оценки, что свидетельствует о выполнении оценщиком пункта 11г ФСО N7. В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.
В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщик из городской базы недвижимости ООО "Волга-инфо" - i-Real в качестве объектов-аналогов подобрал 5 нежилых торгово-офисных, универсальных помещений, расположенных в центральном районе г. Тольятти, площадью от 318 кв.м. до 575 кв.м. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице 14 на страницах 63-64. Анализ и корректировка основных ценообразующих факторов приведены на страницах 65-68, расчет - в таблице N19 на страницах 68-69 отчета. Оценщиком введены корректировки на торг, на этаж расположения, на площадь, на наличие отдельного входа.
Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара в размере 76% и рассчитана рыночная стоимость спорного нежилого помещения, которая составила 3 973 398 рублей.
В рамках доходного подхода определена арендная ставка для единого объекта недвижимости методом сравнения продаж, рассчитан коэффициент капитализации методом рыночной экстракции в размере 14,79%, определен потенциальный валовый доход, рассчитан эффективный валовый доход.
Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара в размере 76% и рассчитана рыночная стоимость спорного нежилого помещения, которая составила 4 177 053 рубля.
Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определилвеличину рыночной стоимости нежилого помещения в размере 4 075 226 рублей без учета НДС.
В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 июня 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Сметаниной М.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 280,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 075 226 рублей.
Датой обращения Сметаниной М.В. в суд считать 5 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка