Дата принятия: 02 марта 2020г.
Номер документа: 3а-1207/2019, 3а-176/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2020 года Дело N 3а-176/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Попова Д.И., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Лядова К.Э., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Кировский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Кировский" (далее - ООО "Торговый центр "Кировский", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений:
- с кадастровым номером **:579, площадью 902,5 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Автозаводская, д 44, в размере рыночной стоимости, равной 14 265 187 рублей по состоянию на 01.01.2018;
- с кадастровым номером **:591, площадью 963,6 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Автозаводская, д 44, в размере рыночной стоимости, равной 14 563 238 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований Общество указало, что является собственником указанных выше помещений. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещения расположены в пределах здания, включенного в Перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 25 ноября 2017 N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объектов на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке независимого оценщика. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость нежилых помещений нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 13.01.2020, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В ходе рассмотрения административного дела по существу, представителем административного истца был подан уточненный иск, согласно которому истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, а именно в отношении помещения с кадастровым номером **:579 установить кадастровую стоимость равной 16 833 000 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:591 - 17 185 000 рублей.
Представитель административного истца в судебном заседании на уточненных требованиях об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества настаивал.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде против установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости возражал, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также просил назначить судебную оценочную экспертизу.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю, заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Торговый центр "Кировский", является собственником нежилых помещений с кадастровым номером **:579, площадью 902,5 кв.м, этаж расположения: подвал, 1, и с кадастровым номером **:591, площадью 963,6 кв.м, этаж расположения: подвал, 1. Помещения расположены в здании с кадастровым номером **:37 по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Автозаводская, д 44, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 59) включено здание с кадастровым номером **:37, в котором, как указывалось выше, расположены спорные нежилые помещения.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, поскольку помещения, принадлежащие административному истцу, расположены в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащих ему помещений.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **:579 составила 24 940 343,82 рубля, а кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:591 составила 26 585 695,09 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещений кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 11.11.2019 N 71/Н-19 (приобщен к уточненному иску), составленный оценщиком ООО "МВМ-Оценка". Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещений:
- с кадастровым номером **:579 составила 16 833 000 рублей;
- с кадастровым номером **:591 составила 17 185 0000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Ш., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 31.10.2007, регистрационный номер 1306. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом ПП ПГУ N 467366 от 20.06.2002 по программе "Оценка собственности"; свидетельство о повышении квалификации N 694/08 от 25.10.2008; сертификат TGA специалиста по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчётности залогового обеспечения), сертификат N 73-061-12 от 27.01.2012;квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 001900-1 от 12.01.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 07.09.2018 СПАО "ИНГОССТРАХ" 60 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии и АО "АльфаСтрахование" 40 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии. Срок действия полиса с 01.01.2019 по 30.06.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок торговой недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. Согласно отчету, в приведенном анализе рынка (стр. 28-29) средняя стоимость предложений встроенно-пристроенных торговых помещений по 4 зоне (отдаленные районы) составляет 54 293 руб./кв.м, по 2 зоне (прилегающие к центру районы) - 75 111 руб./кв.м.
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: местоположение (при этом указано, что объекты расположены в спальном районе г. Перми, в стороне от основных центров культурно-деловой и торговой активности города, расположены в глубине квартала, на второй линии центральной улицы микрорайона-торгового коридора микрорайона-ул. М. Рыбалко, на первом этаже здания и подвале), наличие и состав коммуникаций, накопленный износ, другие.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для помещений и земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания относительно отчёта об оценке от 11.11.2019 г. N 71/Н-19, который по своему содержанию идентичен с исследуемым судом отчетом за тем же номером и датой (за исключением выделения в первом в составе итоговой рыночной стоимости НДС), представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения. В подтверждение обоснованности своей позиции, по ходатайству административного истца в судебном заседании был допрошен оценщик Ш. в качестве свидетеля, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по делу, предусмотренной положениями ст. 307 УК РФ. Свидетель со ссылками на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, пояснил о правильном выборе объектов-аналогов, а также правильном использовании выбранного подхода с применением конкретного метода оценки. Оснований не доверять показаниям свидетеля, при отсутствии со стороны административного ответчика каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности рассматриваемого отчета, у суда не имеется. Показания свидетеля ответчиком в судебном заседании не опровергнуты.
Указание административным ответчиком на то, что при анализе аналогов для земельных участков аналог N 1 имеет градостроительный план, проект застройки территории, геологию и съемку, что приводит к увеличению рыночной стоимости земельного участка, нормативно не обосновано. Доказательств подтверждающих влияние наличия указанных документов на стоимость аналога не представлено.
Проверив доводы административного ответчика о том, что оценщик выбирает более дешевые предложения к продаже при выборе аналогов, суд полагает их также необоснованными.
Из отчета об оценке следует, что выборка по объектам торговой недвижимости состоит из значительно меньшего числа предложений, чем выборка по офисным объектам в целом либо помещениям неопределенного назначения, что приводит к большому разбросу ценовых диапазонов. Следовательно, возникает значительная погрешность при расчете средних показателей. Кроме того, выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к соответствующим изменениям средних показателей. Также оценщиком указано, что при продаже зданий целиком, как правило, цены за квадратный метр ниже среднерыночных. На стр. 28-29 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости также безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты не возможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектами оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО N 1, п.п. б п. 22 ФСО N 7.
Иных замечаний относительно составленного отчета об оценке административным ответчиком не представлено.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, свидетельские показания оценщика, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, ввиду отсутствия, в соответствии с положениями части 1 статьи 77 КАС РФ для этого достаточных оснований.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, а также вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 02.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Кировский" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **:579, общей площадью 902,5 кв.м, этаж расположения: 1, подвал, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Автозаводская, 44, равной его рыночной стоимости в размере 16 833 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **:591, общей площадью 963,6 кв.м, этаж расположения: 1, подвал, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Автозаводская, 44, равной его рыночной стоимости в размере 17 185 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 02 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
