Решение Ленинградского областного суда от 21 сентября 2020 года №3а-120/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 сентября 2020 года Дело N 3а-120/2020
Санкт-Петербург 21 сентября 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Опытный завод строительных конструкций" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Опытный завод строительных конструкций" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. указав, что является арендатором вышеуказанного земельного участка и собственником объектов недвижимости, расположенных на нем. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца на приобретение земельного участка в собственность.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, в силу положений ст. 388 НК РФ, плательщиком земельного налога не является. Из представленных истцом документов также не следует исчисление арендных платежей из кадастровой стоимости. Доказательств нахождения земельного участка в аренде в настоящее время не представлено. В отчете оценщиком применена максимальная понижающая корректировка на удаление от индустриальных автодорог в размере 22% без должного обоснования ее применения. При проведении корректировки на дату продажи, оценщиком применена понижающая корректировка в размере 10% основанная на мнении экспертов. Эксперты пришли к выводу о том, что в указанный период цены фактически не изменялись, поскольку снизилось число выставленных на продажу земельных участков, то применение корректировки на дату продажи не актуально. Корректировка на объем передаваемых прав в размере 16% применена по "Справочнику оценщика недвижимости" Лейфера 2014 года, тогда как оценка земельного участка проводится на дату 03.12.2009.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером N не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области N 356. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости 03.12.2009. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет.
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что оформляя право на земельный участок, административный истец осознавал степень ответственности и размер платы за земельный участок. Принимая во внимание доводы административного истца, оснований для удовлетворения требований не имеется.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующая в судебном заседании представитель административного истца Соболева Т.А. поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость с учетом выводов в отчете об оценке. Указала, что экспертное заключение содержит недостатки, устранение которых возможно путем проведения повторной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Указала, что оснований не доверять выводам судебной экспертизы не имеется.
Представитель заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Фарыкина А.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, на основании представленного административным истцом отчета об оценке.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Судом установлено, что постановлением администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 28.12.2009 N 3907 ООО "Опытный завод строительных конструкций" предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для строительства вспомогательной складской зоны.
20.01.2010 между муниципальным образованием "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области и ООО "Опытный завод строительных конструкций" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:25:0112015:6 на срок с 28.12.2009 по 27.12.2014.
Во исполнение постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 12.11.2014 N 4741, 20.11.2014 между муниципальным образованием "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области и ООО "Опытный завод строительных конструкций" заключено дополнительное соглашение, из которого следует, что срок аренды устанавливается с 28.12.2009 до 07.07.2016.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об ООО "Опытный завод строительных конструкций" как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером N.
Из выписки из ЕГРН от 17.12.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 03.12.2009.
В границах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N и N.
05.08.2019 ООО "Опытный завод строительных конструкций" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
13.08.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило ООО "Опытный завод строительных конструкций", что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N к рассмотрению комиссии не принимается.
29.06.2020 ООО "Опытный завод строительных конструкций" обратилось в КУМИ Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером N за плату без проведения торгов.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 31.05.2019 N РЗ-26/17 следует, что по состоянию на 03.12.2009 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет составлен ФИО7, членом Ассоциации СРО "НКСО", и ФИО8, членом НП "СМАО".
В связи с наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы N 226-20 от 18.08.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 03.12.2009 составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО9, членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 226-20 от 18.08.2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.
В качестве аналогов экспертом отобраны 3 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на площадь земельного участка. Скидки на тор, местоположение, физические характеристики земельного участка.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете.
В письменных пояснениях экспертом ФИО9 указано, что объекты, выбранные в качестве аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с объектом экспертизы по ценообразующим факторам. Рыночная стоимость объекта оценки находится возле нижней границы диапазона цен предложений к продаже земельных участков под нежилые производственно-складские цели в районе расположения объекта экспертизы на дату оценки, что верно, так как не благоустроенные земельные участки ближе всего соответствуют состоянию объекта экспертизы, стоимость которого определяется без учета каких-либо улучшений, имеющихся на участке.
В удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы судом отказано, поскольку административным истцом в своем ходатайстве не приведено сведений, позволяющих усомниться в обоснованности проведенной по делу судебной экспертизы.
Оснований для удовлетворения административного искового заявления на основании представленного отчета об оценке не имеется, поскольку суд приходит к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Для расчета размера корректировок оценщиком использованы сведения, полученные после даты оценки. В отчете об оценке не обоснован размер корректировки на отличие в дате предложения. Принимая во внимание, что наличие железнодорожной ветке на участке или по границе участка повышает его стоимость, оценщиком в отчете необоснованно применена к объекту-аналогу N 4, не имеющему железнодорожной ветки, понижающая корректировка.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, ни административным истцом, ни административными ответчиками не представлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Опытный завод строительных конструкций" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 03 декабря 2009 года.
Датой подачи заявления ООО "Опытный завод строительных конструкций" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 05 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 02 октября 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка