Решение Кемеровского областного суда от 11 февраля 2016 года №3а-1/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 февраля 2016 года Дело N 3а-1/2016
 
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Циглер М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 11 февраля 2016 года административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Абагурский карьер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Абагурский карьер» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения, разрешенное использование: в целях добычи песчано-гравийной смеси открытым способом, расположенного по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июля 2014 года и составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Центр недвижимости» № от 8.04.2015г., согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на дату оценки 01.07.2014г. составляет < данные изъяты> руб.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, составляющей < данные изъяты> руб.
В судебном заседании представитель ООО «Абагурский карьер» Шашков Е.А., действующий на основании доверенности от 3.02.2016г., заявленные требования поддержала.
Административные ответчики Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и заинтересованные лица администрация Новокузнецкого муниципального района и администрация Центрального сельского поселения Новокузнецкого муниципального района своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация Новокузнецкого муниципального района и администрация Центрального сельского поселения в письменных возражениях просили в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на недостоверность представленного отчета об оценке рыночной стоимости.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области письменных возражений по иску не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 3 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Абагурский карьер» на основании решения решения единственного учредителя ООО «ЭнергоСибуголь» от 17.02.2011г. и акта приема-передачи от 18.02.2011г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: в целях добычи песчано-гравийной смеси открытым способом, расположенного по адресу: < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2011г. (л.д.21).
Из кадастрового паспорта от 3 декабря 2015 года видно, что данный земельный участок является ранее учтенным, образован и поставлен на государственный кадастровый учет 23 мая 2008 года (л.д.22).
Согласно кадастровой справке от 4 декабря 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2014 года, составляет < данные изъяты> руб. по состоянию на 1 июля 2014 года, эта же стоимость указана по состоянию на 4 декабря 2015 года (л.д.24).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (ч.1 ст.391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Установленный ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, поскольку ООО «Абагурский карьер» с целью досудебного урегулирования спора 12 ноября 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но решением Комиссии от 25 ноября 2015 года в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости было отказано.
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 14 декабря 2015 года.
Из представленного административным истцом отчета № от 8.04.2015г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Центр недвижимости» ФИО3, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., по состоянию на 01 июля 2014 года составляет < данные изъяты> руб. (л.д.25-70).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июля 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014г. № 4-2/4925 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Кемеровской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Кемеровской области, определенные по состоянию на 01 июля 2014 года.
Спорный земельный участок был включен в число земельных участков Новокузнецкого района, прошедших государственную кадастровую оценку земель промышленности и иного специального назначения населенных пунктов, результаты которой были утверждены названным Решением КУГИ Кемеровской области (строка №).
После проведения массовой государственной кадастровой оценки земель данный земельный участок не подвергался никаким качественным и количественным изменениям, в связи с чем кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 июля 2014 года, что и отражено в кадастровой справке.
Следовательно, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного земельного участка-01 июля 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу, в том числе КУГИ Кемеровской области - органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводы администрации Новокузнецкого муниципального района и администрации Центрального сельского поселения о недостоверности представленного отчета об оценке рыночной стоимости, суд находит необоснованными.
Так, ссылка на разные показатели сейсмичности объекта оценки (7 и 8 баллов), указанные в пунктах 1.1 и 2.4 Отчета, не свидетельствует о наличии существенной ошибки в отчете, допускающей его неоднозначное толкование. Согласно показаниям оценщика ФИО3 указанная информация об объекте оценке не является противоречивой, соответствует действительности, поскольку объект расположен в Новокузнецком районе, где сейсмичность составляет 7-8 баллов. Кроме того, данный показатель не относится к ценообразующим факторам объекта оценки и не влияет на конечный результат рыночной стоимости.
Необоснованными являются доводы о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте и в отчете (пункты 2.7, 2.9), поскольку разрешенное использование «в целях добычи песчано-гравийной смеси открытым способом» соответствует виду использования «для добычи полезных ископаемых», а информация о способе добычи «открытым способом (карьер)» лишь дополняет сведения об объекте оценки.
Указанные, по мнению заинтересованных лиц, недостатки отчета противоречий не образуют и не вводят в заблуждение при идентификации объекта оценки.
Суд не находит нарушений и при выборе оценщиком для оценки объектов-аналогов.
В соответствии с пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 61, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
При выборе объектов-аналогов оценщиком был исследован рынок земельных участков указанной категории земель Кемеровской области на основании данных официального портала Росреестра по Кемеровской области и на основе анализа предложений и совершенных сделок были выбраны 4 объекта-аналога, расположенных в Прокопьевском районе, сопоставимых с объектом оценки по площади, экономическим характеристикам и местоположению. Объекты-аналоги № 1 и № 10 имеют разрешенное использование по классификатору - для размещения промышленных объектов, фактическое использование - предприятиями горнодобывающей промышленности для добычи полезных ископаемых, что сопоставимо с объектом оценки.
При выборе аналога № 5, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, оценщик исходил из фактического использования данного земельного участка и целей совершения этой сделки купли-продажи, поскольку этот земельный участок был продан в составе одного лота с землями промышленности для ведения открытых горных работ и отвала горных работ разреза «Заречный» и приобретен ОАО «СУЭК-Кузбасс». При этом удельная цена продажи для всех участков в лоте составляет единую величину 57, 16 руб. за 1 кв.м. в соответствии с фактическим использованием. Данная информация размещена на Интернет-сайте Кузбассфонда. В отчете оценщиком проведен анализ рынка земель промышленности и сельхозназначения в исследуемый период и установлено, что, начиная с 2009 года, земельные участки сельхозначения приобретаются предприятиями горнодобывающей промышленности по удельным ценам, сопоставимым со стоимостью участков земель промышленности, с последующим переводом их в категорию земель промышленности.
Таким образом, суд находит обоснованными и соответствующими ФСО № 7 доводы оценщика о том, что этот земельный участок мог быть выбран в качестве аналога, при этом он не требует корректировки на вид разрешенного использования.
Иных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, заинтересованными лицами не приведено и судом не установлено.
Кроме того, в отношении отчета об оценке представлено положительное экспертное заключение №/ Новокузнецк от 3.11.2015г., подготовленное экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО3, составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 8.04.2015г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д.73-89).
Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, приведено обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, его пояснениям в суде и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 июля 2014 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать земельный налог в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования ООО «Абагурский карьер» подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «Абагурский карьер» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: в целях добычи песчано-гравийной смеси открытым способом, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости < данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 июля 2014 года.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Абагурский карьер» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 12 ноября 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 16 февраля 2016 года.
"Согласовано" _______________ судья Шалагина О.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка