Решение Самарского областного суда от 29 июня 2018 года №3а-1197/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2018 года Дело N 3а-1197/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Лещевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1197/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Завод высокоточного машиностроения "ПромОрдер" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Завод высокоточного машиностроения "ПромОрдер" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило установить кадастровую стоимость 2-х земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2015 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 910 000 рублей, с кадастровым номером N в размере 5 442 000 рублей.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных земельных участков, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.
В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Киргетов Д.Н. не явился, в ходатайстве, направленном в суд, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.
Исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Завод высокоточного машиностроения "ПромОрдер" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>:
- с кадастровым номером N, площадью 7 510 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы;
- с кадастровым номером N, площадью 4 016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 16 июня 2015 года в следующих размерах: с кадастровым номером N в размере 12 895 195,70 рублей, с кадастровым номером N в размере 6 895 753,12 рубля.
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 20 марта 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.
Комиссия своим решением от 3 апреля 2018 года N отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 16 февраля 2018 года оценщиками общества с ограниченной ответственностью Оценочно-консалтинговое Агентство "СОВЕТНИК" ФИО1, и ФИО2, являющимися членами СРОО - Саморегулируемая организация Некоммерческое партнерство - "Международная Палата оценщиков",
Указанным отчетом рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 16 июня 2015 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером N - 5 442 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 2 910 000 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 16 июня 2015 года, дата составления отчета 16 февраля 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиками в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения, правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Определен сегмент, к которому принадлежат оцениваемые объекты недвижимости - сегмент рынка земельных участков под производственно-складские объекты, расположенные в г. Тольятти.
Анализ фактора стоимости по сегменту рынка приведен оценщиками в разделе 7.5. "Анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения в г. Тольятти за 3 квартал 2015 года" на страницах 34-35 отчета. В данном разделе проведено исследование рынка в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемых объектов (производственно-складской сегмент), выполнен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из производственно-складского сегмента рынка. При написании раздела "Анализ рынка" были использованы отдельные материалы аналитических исследований, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Территориальное Агентство оценки". Объём анализа выполнялся оценщиками исходя из принципа достаточности при использовании метода сравнения продаж сравнительного подхода, применённого для оценки данных объектов оценки.
Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В рамках этого подхода оценщиком по данным информационной базы "I- Real" - ООО "Волга-Инфо" выбраны 5 объектов-аналогов - земельных участков промышленно-складского назначения, на праве собственности, расположенные в промышленных зонах Автозаводского района г. Тольятти, наиболее подходящих к оцениваемым объектам по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в отчете на странице 42.
Информация о рыночных данных по предложениям стоимости объектов-аналогов за период июнь-сентябрь 2015 года подтверждает тенденцию, сложившуюся на дату оценки - 16 июня 2015 года, кроме того, срок отличия небольшой (3 месяца), и за данный период не произошло существенных изменений, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.
Вводя корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщики определилирыночную стоимость спорных земельных участков, рассчитанную на дату оценки сравнительным подходом, в следующих размерах: с кадастровым номером N - 5 442 000 рублей, с кадастровым номером N - 2 910 000 рублей
Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщики руководствовались федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщиков.
Отчет содержит определение рыночной стоимости земельных участков на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранных оценщиками подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размерах, определенных отчетом об оценке.
Ссылка Администрации г.о. Тольятти Самарской области в отзыве о том, что снижение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению размера земельного налога, поступающего в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 20 марта 2018 года, в суд - 29 мая 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Завод высокоточного машиностроения "ПромОрдер" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 510 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2015 года в размере 5 442 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2015 года в размере 2 910 000 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Завод высокоточного машиностроения "ПромОрдер" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 20 марта 2018 года, в суд - 29 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка