Дата принятия: 01 октября 2020г.
Номер документа: 3а-119/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 октября 2020 года Дело N 3а-119/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Страйк" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
ООО "Страйк" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8 880 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 234 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Страйк" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "АСВ-Консалтинг" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 234 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 23 741 274,96 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Страйк" на основании доверенности Иванов А.Ю. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Администрация городского округа город Рыбинск, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Рыбинска своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, оценщика Смолкина В.В., эксперта Витвицкого Ю.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Страйк" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Страйк" является арендатором земельного участка площадью 8 880 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Страйк" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 30 мая 2019 года N 2-6779, по условиям которых (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Страйк" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 23 741 274, 96 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 234 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Витвицким Ю.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в целом соответствуют законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного земельного участка является достоверной.
Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд приходит к следующему:
Из Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Возражая против достоверности указанного Отчета Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представлял суду сведения об ином объекте, предложение о продаже которого имелось на дату оценки, которое сопоставимо с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, и которое необоснованно не было учтено оценщиком в расчетах, что, по мнению административного ответчика, указывает на нарушение оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Указанное предложение в судебном заседании проанализировано оценщиком:
Исходя из пояснений оценщика, земельный участок, расположенный по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Большая Тоговщинская рассматривался им в качестве аналога для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, но не попал в окончательную выборку, поскольку относится к другому сегменту рынка - рынка земельных участков под индустриальную застройку, отличному от земельного участка административного истца.
Суд не находит оснований не согласиться с данными доводами оценщика, поскольку при наличии сведений о достаточном количестве иных объектов, которые являются аналогами объекту оценки, принятие данного объекта в качестве аналога необоснованно.
Суд принимает во внимание также то обстоятельство, что возражения Департамента в части неучета тех или иных объектов, сведения о продаже которых имелись на дату оценки, не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.
Кроме того, возражая против достоверности указанного Отчета, административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что в Отчете об оценке земельного участка административного истца отсутствует корректировка на разрешенное использование в отношении аналога N 1 (<адрес>), аналога N 2 (г<адрес>), аналога N 3 (<адрес>) и неправильно определено местоположение объекта-оценки.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Так, аналог N 1 (<адрес>) расположен в зоне ОД-3, вид разрешенного использования - для индивидуального пользования (жилой застройки), а аналог N 3 (<адрес>) в зоне Ж-1 и имеет вид разрешенного использования "для размещения производственных зданий". Согласно Правилам землепользования и застройки города Рыбинска - земельные участки, расположенные в указанных функциональных зонах, могут использоваться только в соответствии с теми градостроительными регламентами, которые установлены для данной зоны. В статьях 42-43 указанных Правил отсутствуют такие виды использования как "для индивидуальной жилой застройки" и для зоны Ж-1 соответственно. Таким образом, данные земельные участки могут быть использованы только для размещения объектов, перечисленных в градостроительном регламенте, среди которых есть и объекты торгового назначения.
Из Отчета следует, что аналог N 2 (<адрес> расположен в зоне Ж-2 и имеет вид разрешенного использования "для строительства жилого дома". Текст объявления гласит, что земельный участок продается вместе с оформленным разрешением на строительство многоквартирного дома. Согласно статье 42 Правил землепользования и застройки города Рыбинска в состав видов разрешенного использования для зоны Ж-2 входит размещение объектов торговли. Следуя этой логике, оценщиком в Отчете была применена корректировка на вид разрешенного использования в размере среднего значения диапазона.
В экспертном заключении экспертом приведены выводы о том, что действия оценщика по корректировке данного аналога на вид разрешенного использования является верным. Однако, по мнению эксперта, величина корректировка должна быть иной (выше, чем принято оценщиком). Вместе с тем, проведенный экспертом расчет показал, что применение оценщиком корректировки в 1 % к недостоверному результату не привело.
Объект оценки административного истца расположен в микрорайоне "Заволжье-2", что подтверждается данными с публичной кадастровой карты, карты градостроительного зонирования и решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 24.11.2011 N 140 "О внесении изменений в решение муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.11.2006 N 104 "О системе налогообложения в виде единого налога на вмененный доход на территории городского округа город Рыбинск", которым район "Заволжье-2" отнесен к "Окраинным районам".
Таким образом, отнесение оценщиком местоположения объекта оценки к окраинам городов вполне обосновано.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертном Витвицким Ю.В. согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленные в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца являются достоверными.
В рамках судебной экспертизы экспертом произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта в целях определения достоверности выводов Отчета. Установленная экспертом величина рыночной стоимости объекта составила 10 878 000 рублей, то есть отклонилась от результата оценщика на 3 %.
Указанный факт также является доказательством достоверности полученной величины рыночной стоимости объекта оценки в Отчете.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Страйк" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Страйк" с настоящим административным иском в суд - 28 февраля 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Витвицкого Ю.В. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Страйк" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 880 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 234 000 (одиннадцать миллионов двести тридцать четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 234 000 (одиннадцать миллионов двести тридцать четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 февраля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
