Дата принятия: 04 июня 2018г.
Номер документа: 3а-119/2018
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2018 года Дело N 3а-119/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 февраля 2018 года N 30,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 07.05.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 07.02.2018 года N 30, которым на основании заявления АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 28 681 кв.м, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.05.2012 года в размере 3 154 910 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, и она может быть пересмотрена в случае установления в отношение объекта недвижимости рыночной стоимости. Представленный ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" отчет об оценке от 05.12.2017 года N (составлен оценщиком Урядовым А.А., являющимся членом "Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков"), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может служить доказательством рыночной стоимости земельного участка, так как является недостоверным. Определяя рыночную стоимость объекта, оценщик применил недостаточное количество корректировок для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, что привело к занижению итогового результата. Отказ от применения корректировки "на условия продажи" не обоснован, так как земельные участки, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, были проданы в 2011 году, когда вторичный рынок земли на территории Комсомольска-на-Амуре не был развит, а существовал только первичный рынок. Земельные участки распродавались муниципальным образованиям в порядке приватизации по выкупной (нормативной) цене, то есть по льготной цене. И муниципальное образование было ограничено сроками реализации земельных участков. Все это свидетельствует о том, что установленные при заключении сделки цены за земельные участки не отражали рыночную цену земли, а были сформированы при чрезвычайных обстоятельствах.
Определяя рыночную стоимость, оценщик исходил из того, что все земельные участки являются незастроенными, что не соответствует фактическому состоянию земельных участков и противоречит требованиям пункта 20 ФСО N7. Состояние и тип построек, находящихся на земельных участках имеют существенное значение и подлежат учету при определении рыночной цены объекта оценки. Кроме того, основным принципом земельного законодательства является принцип единства земельного участка и находящихся на нем строений. Отказываясь от применения корректировки "на ограничение (обременение) прав" оценщик не учел, что аналог N6 - земельный участок, находящийся на <адрес>, обременен правом аренды в пользу ООО "Домино", а через земельный участок, находящийся по <адрес> (аналог N 7), осуществляется доступ к соседним земельным участкам. Обременение объекта-аналога или объекта оценки правами третьих лиц, может существенного сказаться на формировании рыночной цены, поэтому отказ от этой корректировки нарушает требования подпункта "е" пункта 22 ФСО N7.
Оценщик фактически отказался от применения корректировки "на назначение участка", так как коэффициент корректировки составил 1,0. Такой подход оценщик, обосновав тем, что отсутствуют различия по виду разрешенного использования у объекта оценки и аналогов. Но эти объекты находятся в разных территориальных градостроительных зонах г.Комсомольска-на-Амуре, и имеют разный вид разрешенного использования и относятся к разным сегментам рынка. Также не было учтено наличие или отсутствие инженерных коммуникаций и подъездных путей.
Рассчитывая корректировку "на местоположение" оценщик использовал в качестве базы данные постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год". Но применение этого постановления неправомерно, так как оцениваемый земельный участок не находится в собственности муниципального образования. Применению подлежало постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года N 157-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год". Также оценщик не учел, что важное значение для определения местоположения объекта, а значит и для определения его рыночной цены, имеет транспортная и пешеходную доступность, и эти показатели подлежат обязательному учету при проведении оценки земельного участка, как указано в распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
Применяя при составлении отчета об оценки ФСО N 4 (страница 11 отчета), оценщик исходит из того, что при проведении оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, и считает, что проведение корректировки на наличие/отсутствие обременений не требуется. Но ФСО N4 не должен применяться в данном случае, так как он регулирует основы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая рассчитывается без учета индивидуальных характеристик объекта. В данном случае оценщик определял рыночную стоимость объекта.
Истец считает, что оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО N 3, поскольку при воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, с исправлением ошибок, полученные результаты не аналогичны результатам, которые указаны в отчете. Разница составляет 103 006 рублей, на которую оценщик занизил рыночную стоимость объекта оценки.
Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" Назаров Р.О. (полномочия подтверждены доверенностью от 01.01.2018 года сроком действия до 31.12.2018 года) в судебном заседании не согласился с заявленными административным истцом требованиями, просил в их удовлетворении отказать. В своих возражениях сослался на то, что отчет об оценке земельного участка от 05.12.2017 года N составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки.
В письменных возражения административный ответчик - Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено, и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Исследовав материалы дела, представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к таким выводам.
На основании договора аренды N от 28.09.2012 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 28 681 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящимся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: с целью эксплуатации объектов промышленности - резервуаров 5000 куб.м. инв. N, литер VI, склада холодного инв. N литер 1/20. Срок действия договора установлен с 01.11.2012 года по 01.11.2022 года; акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 01.11.2012 года.
На земельном участке находятся сооружения - резервуар 5000 куб.м., инв. N литер V, резервуар 5000 куб.м., инв. N литер VI, склад холодный инв. N литер 1/20, принадлежащие на праве собственности ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт". Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в период с октября 2003 года по январь 2004 года.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды N 28.09.2017 года установлена обязанность арендатора ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" оплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 04.05.2012 года в размере 48 293 067,80 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27.01.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Так как ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" обратилось 19.01.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, приобщив к нему также и отчет N, составленный 05.12.2017 года оценщиком ООО "Профи оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.05.2012 года составляет 3 154 910 рублей.
Заявление ПАО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" рассмотрено на заседании Комиссии 07.02.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 30 от 07.02.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установленной в отчете об оценке по состоянию 04.05.2012 года в размере 3 154 910 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре, являясь арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, вправе оспорить решение Комиссии от 07.02.2018 года N 30, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N и от 09.02.2017 года N от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии - Кожан О.Л. (заместитель директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"); члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), Щеткин Д.О. (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Никифорову М.М..
Из протокола N 4 заседания Комиссии от 07.02.2018 года следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко (председательствовал на заседании), членами комиссии Щеткиным Д.О. и Кожан О.Л.; протокол заседания комиссии вела секретарь Никифорова М.М.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В протоколе N 4 заседания Комиссии от 07.02.2018 года указано, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 05.12.2017 года N на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и дав им оценку, и признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 05.12.2017 года N указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 04.05.2015 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 28 681 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов промышленности, находящегося по <адрес>, имеет значение 3 154 910 рублей.
Так как кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 04.05.2012 года определена в размере 48 293 067,80 рублей, и разница между этой стоимостью и установленной в отношении этого объекта рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 05.12.2017 года N, составленного оценщиком ООО "Профи оценка" Урядовым А.А., (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке объекта от 05.12.2017 года N соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, - фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 40-41, 54-55 отчета).
Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение (зона градостроительной ценности), категория земель, вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта), площадь, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, дата продажи.
В ходе анализа рынка за 2011 год оценщиком выявлено 11 земельных участков, предназначенных для размещения промышленных объектов и находящихся в единой градостроительной зоне (ПК-1, ПК-3 и ПК-4). Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 29-38 и в таблице 8 "Характеристики объектов оценки и объектов аналогов" (страницы 46-47отчета). Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена оценщиком на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре (www.kmscity.ru), в разделе "Продажа, аренда, безвозмездное пользование имуществом", и на сайте Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости". Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.
Пункт 22 ФСО N7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: "на дату продаж", "на площадь участка", "на местоположение". Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 9 и на страницах 48-53). Корректировку "на условия продажи (предложения)" для аналога N 4 (представлен как предложение к продаже) оценщик не производил исходя из того, что объект предложен к продаже на торгах муниципальным образованием, а процедура муниципальных аукционов не предполагает возможность снижения цены на торгах, а остальные аналоги имеют одинаковые условия продажи - заключена сделка по продаже права собственности. Корректировка "на вид разрешенного использования" оценщиком производилась из расчета 1,00, поскольку территориальные зоны всех аналогов идентичны территориальной зоне объекта оценки.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 40 руб./кв.м до 400 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов NN 6, 7, 9-11, которые и использованы в дальнейшем расчете. Аналог N 8 был исключен из дальнейшего расчета, поскольку у него коэффициент вариации значительно выше нормативного значения. Аналоги NN 1-5 были исключены из дальнейшего расчета, так как их площадь превышает в 20-30 раз меньше площади объекта оценки, и корректировка "на площадь" этих участков снижает на 30-40% их стоимость, что приводит к существенному снижению итоговой стоимости.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.05.2012 года определена в размере 3 154 910,00 рублей. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.05.2012 год определена в размере 3 154 910,00 рублей.
Не соглашаясь с отчетом об оценке N от 05.12.2017 года, административный истец ссылается на то, что оценщик неправомерно отказался от корректировки "на условия продажи". Сделки с объектами-аналогами заключались в 2011 года, когда вторичный рынок земли в г.Комсомольске-на-Амуре не был развит. На первичном рынке земельные участки продавались фактически по льготной (ликвидной) цене, поскольку сделки заключались не в условиях открытого рынка, а в условиях чрезвычайной ситуации, что не могло не повлиять на установление их продажной цены ниже рыночной. Поскольку такая позиция ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, то она не принимается судом во внимание.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Из содержания отчета следует, что информация о совершенных сделках в отношении объектов-аналогов, получена оценщиком на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра. Источники информации не содержат сведений о том, что сделки с этими объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, или что объекты были реализованы по ликвидационной (льготной) стоимости. Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.
По мнению административного истца, оценщику надлежало учесть типы и состояние строений, находящихся на объектах-аналогах и объекте оценки, поскольку эти показатели существенно влияют на формирование рыночной цены объектов. А оценщик напротив, определилвсе объекты как незастроенные земельные участки. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. Объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения) являются самостоятельными объектами налогообложения или арендных платежей. При таком положение оценщик обоснованно определилземельные участки как незастроенные.
Не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а поэтому не заслуживает внимания, и довод административного истца о том, что оценщику надлежало применить корректировку "на ограничение (обременение) прав", так как объект-аналог N 6 обременен правами ООО "Домино", а через земельный участок - аналог N7, осуществляется доступ к соседним земельным участкам.
Как указано в пункте 7, подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.
Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра не содержит сведений о наличии у отобранных оценщиком объектов-аналогов, в частности земельных участках на <адрес> (аналог N 6) и на <адрес> (аналог N 7), каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что эти объекты были обременены правами третьих лиц на дату заключения сделки (публикации предложений) или регистрации перехода права собственности. То обстоятельство, что строение (здание), находящееся на земельном участке на <адрес> (аналог N 6) обременено правом аренды ООО "Динамо", не свидетельствует о наличии обременений у земельного участка. Доказательства, подтверждающие, что право аренды на здание, повлекло снижение рыночной цены земельного участка при его продаже, истец не представил.
Истец считает, что оценщик фактически не произвел корректировку "назначение участка (на вид разрешенного использования)", поскольку примененный им коэффициент 1,0 свидетельствует об отсутствии различий по виду использования между объектом оценки и объектами-аналогами, в то время как они имеют разные виды разрешенного использования и относятся к разным сегментам рынка. А также не учтено наличие или отсутствие инженерных коммуникаций и подъездных сетей, как того требуют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р. Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, так как оно свидетельствует о неверном толковании норм права.
Как указано в подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются, в том числе, вид использования и (или) зонирование. Разрешая вопрос о необходимости применения корректировки "на вид разрешенного использования" оценщик исходил из того, что объект оценки и все объекты-аналоги имеют единый вид разрешенного использования - ВРИ-9, и находятся на территории одинаковых градостроительных зон - ПК-1, ПК-2, ПК-3, ПК-4.
Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены. При этом степень обустроенности земельных участков учету не подлежит. "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" относятся к ВРИ-9.
Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года N 72 (в редакции, действовавшей на 2012 год), определены градостроительные зоны, в том числе: ПК-1 - Зона производственно-коммунальных объектов I - II класса, ПК-2 - Зона производственно-коммунальных объектов III класса, ПК-3 - Зона производственно-коммунальных объектов IV класса, ПК-4 - Зона производственно-коммунальных объектов V класса.
Источники информации - официальный сайт администрации г.Комсомольска-на-Амуре и портал Росреестра, содержат сведения о том, что все объекты-аналоги предназначены и используются для размещения нежилых зданий производственного назначения или объектов промышленности, то есть имеют ВРИ-9, и находятся в градостроительных зонах г.Комсомольска-на-Амуре, предназначенных для размещения указанных объектов. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования и находятся в однотипных градостроительных зонах, то оценщик обоснованно применил корректировку "на назначение участка (на вид разрешенного использования)" равную 1,00.
По мнению административного истца при расчете корректировки "на местоположение" необходимо было применять постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года N 157-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год", так как собственность на земельный участок, кадастровая стоимость которого оспаривается, не разграничена. И необходимо было учесть, согласно распоряжению Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", такие важное показатели, как транспортная и пешеходную доступность.
Производя расчет корректировки "на местоположение" оценщик исходил из того, что проведенный им анализ рынка земельных участков под промышленную застройку не позволяет определить разницу в стоимости, связанную с местоположением. Поэтому корректировка определялась им с применением коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре. Зона градостроительной ценности определена оценщиком в соответствии со схемой и описанием границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре", утвержденных решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55.
Размер коэффициентов оценщик определилисходя из значений коэффициентов, установленных постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N3829-па "Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год", и учитывающих категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, а также зонирование территории (зоны и подзоны градостроительной ценности. Таким образом, оценщик учел все особенности участка, связанные с его местоположением.
Субъективное мнение истца о необходимости использовать при определении размера коэффициентов их значения, установленные постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года N 157-па, не подтвержденные допустимыми и достоверными доказательствами, не может являться основанием для признания неверным результата корректировки "на местоположение".
Довод административного ответчика о том, что при сравнении объектов-аналогов по критерию "вид разрешенного использования" и "местоположение", надлежало учитывать требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Довод административного истца о необоснованном применении оценщиком ФСО N4 при определении рыночной стоимости объекта оценки суд признает несостоятельным, поскольку свидетельствует о неверном прочтении отчета. Содержание отчета свидетельствует, что ФСО N4 при определении рыночной стоимости земельного участка не применялся. Эти федеральные стандарты оценки упомянуты на странице 11 отчета в разделе 4 "Допущения использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные) для указания допущений, которые используются оценщиком при установлении каких-либо ограничений (обременений) права в отношении объекта оценки.
Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные им результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком, и отличаются от них в большую сторону на 103 006 рублей.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Произведенный оценщиком расчет (таблица 13 "Согласование результатов оценки" стр. 57-58) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет 110 рублей, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 28 681 кв.м.- 3 154 910 рублей. Представленный же административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.
Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет N от 05.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Довод административного истца о том, что пересмотр кадастровой стоимости участка повлечет сокращение налоговых поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отмене решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке, поскольку Федеральный закон "Об оценочной детальности в Российской Федерации" прямо предусматривает возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 февраля 2018 года N 30 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 08 июня 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
