Решение Пермского краевого суда от 21 января 2020 года №3а-1185/2019, 3а-155/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2020 года Дело N 3а-155/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пашина Павла Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Пашин П.А. (с учетом уточненного искового заявления) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, часть семи-восьмиэтажного здания, состоящее из помещения ресторана, с кадастровым номером: **, общей площадью 1936,3кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18539502рублей, по состоянию на1января2018года.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве общей долевой собственности указанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Административный истец Пашин П.А. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", администрация Чайковского городского округа, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзывы представлены в письменном виде.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Пашин П.А. является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером **.
Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности нежилому помещению исчисляется от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 29200527,05 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 1января2019года.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет N 1730.И/О-19 от 17 января 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ** составляет 18539502рублей.
Оценщик Б. является членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода (с использованием метода сравнения продаж) для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты недвижимости, которые существенно не отличаются от оцениваемого объекта недвижимости, а также произвел анализ рынка земельных участков.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы возражений стороны административного ответчика об отсутствии обоснования отказа от использования затратного подхода опровергаются содержанием отчета, на странице 28 которого имеется обоснование отказа оценщика от применения затратного подхода. Приведенное обоснование соответствует Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСОN7), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, поскольку затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Доводы административного ответчика о том, что оценщиком установлен не корректный диапазон рыночной стоимости сделок и предложений, а анализ данных о ценах фактических сделок не учитывает функциональное назначение объекта оценки, его сегмент, поскольку используются узконаправленные (специфичные) объекты оценки, такие как здание главного корпуса больницы, здание поликлиники, не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. При анализе данных о ценах фактических сделок купли-продажи объектов коммерческого назначения оценщиком использованы только данные о сделках с объектами нежилого назначения. При этом названные объекты также относятся к сегменту объектов коммерческого назначения. Данные объекты после продажи находятся в частной собственности, следовательно, используются в коммерческих целях. В связи с чем, обоснованно оценщиком включены в выборку.
Довод административного ответчика о том, что согласно источнику https://torgi.gov.ru сделки осуществляются реализацией лота, согласно которому переходит право на объект капитального строительства без учета стоимости земельного участка, подлежит отклонению, посколькув приложенных к отчетам скриншотах сведений об объектах-аналогах не имеется информации о продаже объекта без учета прав на земельный участок.
Утверждения административного ответчика о том, что оценщиком нецелесообразно произведен отказ от использования аналога N 1, расположенного как объект оценки в городе Чайковский на Приморском бульваре, также подлежит отклонению, поскольку указанный объект не соответствует требованиям репрезентативности выборки.
Доводы ответчика о том, что условия продажи объекта - аналога N 3 не являются типичными нельзя признать обоснованными. Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов не исключает обоснованность выводов оценщика, поскольку предусматривает порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной.
Доводы административного ответчика об отсутствии корректировки по объектам аналогам в виду их локального расположения отличающегося от локального расположения объекта оценки не могут быть признаны обоснованными, поскольку заявителем возражений не опровергнута позиция оценщика о том, что данные обстоятельства (расположение относительно красной линии крупных автодорог) не являются ценообразующим фактором для рынка коммерческой недвижимости Пермского края (кроме города Перми).
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика о неоднородности выборки объектов аналогов (страница 40 отчета), рассчитанный оценщиком коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует об однородности выборки, при этом сами по себе обстоятельства стремления указанного коэффициента вариации к 33% не могут свидетельствовать о неоднородности выборки объектов-аналогов.
Приведенные административным ответчиком доводы возражений об ином диапазоне стоимости объекта оценки с использованием иной совокупности объектов аналогов, чем применена оценщиком, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу относимости по площади, по расположению в жилых домах (разный тип недвижимости). Размеры коэффициентов при проведении ответчиком корректировок на дату, на торг, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в возражениях не указаны.
Приведенное административным ответчиком сравнение цен разных сегментов рынка (коммерческая недвижимость и жилая недвижимость) не свидетельствует о порочности выводов оценщика изложенных в отчете. Средняя стоимость объектов недвижимости одного сегмента рынка не может быть положена в основу анализа объекта оценки, который относиться к иному сегменту рынка недвижимости.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 29 ноября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Пашина Павла Анатольевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение, часть семи-восьмиэтажного здания, состоящее из помещения ресторана, с кадастровым номером: **, общей площадью 1936,3кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18539502рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка