Дата принятия: 02 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-1184/2020, 3а-80/2021
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 февраля 2021 года Дело N 3а-80/2021
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
с участием представителя административного истца Анохина В.В. - Онищука Д.Е., действующего на основании доверенности от 10 июня 2019 года, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Сычевой О.А., действующей на основании доверенностей от 14 декабря 2020 года N 7131в и от 16 ноября 2020 года N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Анохина В.В. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 741 000 квадратных метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья (пашня), расположенного по адресу: <адрес> в размере, равной его рыночной стоимости в размере
1 230 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 847 208 квадратных метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья (пашня), расположенного по адресу: <адрес> в размере, равной его рыночной стоимости в размере
432 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 811 792 квадратных метра, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья (пашня), расположенного по адресу: <адрес> в размере, равной его рыночной стоимости в размере 414 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований Анохина В.В. указала, что данные земельные участки находятся у неё в аренде.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября года N 1014-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января 2019 года, в том числе утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в размере 6 441 350 рублей, 1 990 938 рублей 80 копеек,
1 907 711 рублей 20 копеек соответственно.
Вместе с тем рыночная стоимость указанных выше земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года, согласно отчёту об оценке ООО "Агентство оценки и экспертизы" N 1910.20Б.66/2 от 27 октября 2020 года, определена в размере 1 230 000 рублей, 432 000 рублей, 414 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося правообладателем земельных участков, вынужденного оплачивать налоговые обязательства и арендные платежи в большем размере.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленное требование.
Представитель административного ответчика и заинтересованного лица в разрешении административного дела полагался на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, Анохина В.В. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья (пашня), расположенные по адресу: <адрес>, в границах Еланского муниципального образования (Плеханы) (листы дела N 18-19, 20-21, 22-23).
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 30 января 2018 года N 62-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2019 году", положением о комитете по управлению имуществом Саратовской области, утвержденным постановлением Правительства Саратовской области от 23 мая 2018 года N 280-П, принят отчёт государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 04 октября 2019 года N 64-2019-002.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября года N 1014-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января
2019 года, в том числе утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в размере 6 441 350 рублей, 1 990 938 рублей 80 копеек,
1 907 711 рублей 20 копеек соответственно (листы дела N 15, 16, 17).
Таким образом, в отношении указанных земельных участков проведена государственная кадастровая оценка, участки были включены в перечень объектов, подлежащих такой оценке.
Часть 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу положений части 4 статьи 14 Закона N 237-ФЗ следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков Анохина В.В. представила в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков N 1910.20Б.66/2 от 27 октября 2020 года, составленный ООО "Агентство оценки и экспертизы", в котором рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на
01 января 2019 года определена в размере 1 230 000 рублей, 432 000 рублей,
414 000 рублей (листы дела N 43-93).
Согласно положениям пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" отчёт об оценке объекта недвижимости, необходимо проверять на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи
1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик ООО "Агентство оценки и экспертизы" ФИО6, составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 16 апреля 2018 года N 01056, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 13 февраля
2018 года N 48, ответственность его застрахована в АО "АльфаСтрахование". Ответственность ООО "Агентство оценки и экспертизы" застрахована в АО "АльфаСтрахование".
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Оценщиком при составлении отчёта применен сравнительный подход при расчёте стоимости объектов оценки, отказ от и доходного и затратного подходов мотивированно обоснован.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиками приведена в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: площадь, дата сделки, цена предложения, права на земельный участок, использование, обременения, условия финансирования, функциональное назначение и степень заброшенности, почвенное плодородие, агроклиматический район, наличие подъездных путей, конфигурация участка, рельеф, наличие орошения, местоположение относительно пунктов приема и переработки сельскохозяйственной продукции.
Учитывая основные характеристики оцениваемых земельных участков, в качестве объектов-аналогов оценщиком использовались предлагаемые к продаже земельные участки категории земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, расположенные в <адрес> наиболее сопоставимые по основным пенообразующим факторам с оцениваемыми объектами.
Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчёту, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчётах.
Для сравнения оценщики выбрал четыре объекта-аналога, составил таблицу сравнения, приложил копии страниц печатных изданий и скриншоты объявлений со страниц сайтов, представил карту местоположения объектов оценки и объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применённые оценщиками объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиками применены корректировки на функциональное назначение и степень заброшенности, дату сделки, общую площадь.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельных участков с кадастровыми номерами N, по состоянию на 01 января 2019 года, по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 230 000 рублей, 432 000 рублей, 414 000 рублей
Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости в отношении названного земельного участка по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу части 4 статьи 18 Закона N 237-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Анохина В.В. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 741 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, в границах Еланского муниципального образования (Плеханы) в размере, равной его рыночной стоимости в размере 1 230 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 847 208 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, в границах Еланского муниципального образования в размере, равной его рыночной стоимости в размере 432 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 811 792 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, в границах Еланского муниципального образования (Плеханы) в размере, равной его рыночной стоимости в размере 414 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления считать 18 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
