Решение Свердловского областного суда от 02 июня 2020 года №3а-118/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июня 2020 года Дело N 3а-118/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


02 июня 2020 года







Номер производства 3а-118/2020




Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У. с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Продбаза Альпинистов" (ИНН 6674354906)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО,
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Продбаза Альпинистов" (ИНН 6674354906) (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06 ноября 2015 года.
Ссылаясь на нарушение своих прав, как плательщика налога на имущество юридических лиц, административный истец представил в суд отчет об оценке от 16 августа 2019 года N 767-19/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Р.
26 февраля 2020 года по ходатайству законного представителя административного истца директора Носова О.Л. была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы и оценки" З.
Лица, участвующие в деле, - административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Росреестра по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц после возобновления производства по делу определением суда от 02 июня 2020года.
Изучив материалы административного дела, исследовав письменные доказательства, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка площадью 51 327 кв.м., расположенного по адресу: ....
По результатам рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования от 23 января 2015 года, декларации об объекте недвижимости от 23 января 2015 года, решения Думы городского округа Ревда от 27 августа 2014 года N 246/2, было принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка: с "под промышленный объект" на "многоквартирные малоэтажные жилые дома".
Сведения об изменении в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 ноября 2015 года.
Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 06 ноября 2015 года.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 06 ноября 2015 года Актом определения кадастровой стоимости от 12 августа 2016 года с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3677,30 руб./кв.м. для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 (в ред. Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 мая 2016 года N 1004), и составила 188744777, 10 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 августа 2016 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 15 ноября 2019 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, которая вынесла решение от 11 декабря 2019 года об отклонении заявления.
Обосновывая свои требования об установлении по состоянию на 06 ноября 2015 года кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 16 августа 2019 года N 767 - 19/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Р.
Согласно отчету об оценке от 16 августа 2019 года N 767 - 19/3 по состоянию на 06 ноября 2015 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 14963 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).
В ходе допроса свидетеля был подтвержден тезис, изложенный в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 11 декабря 2019 года, о некорректном определении оценщиком сегмента рынка земельного участка "под производственно - складскую застройку", в то время как объектом оценки выступает земельный участок с разрешенным использование "многоквартирные малоэтажные жилые дома".
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом, с согласия представителя административного истца, была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы и оценки" З.
Согласно заключению эксперта от 06 апреля 2020 года по состоянию на 06 ноября 2015 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22633 000 руб.
Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04 июля 2011 года N 328 под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации изложены требования, предъявляемые к заключению эксперта. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13 ФСО N 3).
Суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что эксперт З. ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому было поручено проведение экспертизы.
Эксперт З. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами.
Эксперт в заключении определилсегмент рынка, к которому относится объект экспертизы - земельные участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) на основании анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, разрешенного использования земельного участка - многоквартирные малоэтажные жилые дома, а также зоны расположения объекта, приняв во внимание Правила землепользования и застройки ГО Ревда (Решение Думы ГО Ревда N 246/2 от 27 августа 2014 года), согласно которым исследуемый земельный участок расположен в зоне "Ж-1" - Зона жилых домов усадебного типа.
В рамках сравнительного подхода экспертом применен метод сравнения продаж. Отказ от затратного и доходного подходов в экспертном заключении обоснован и сомнения не вызывает.
В качестве элемента сравнения объекта оценки с объектами-аналогами выбран вид разрешенного использования.
Для расчета рыночной стоимости экспертом по принципу сходности выбраны четыре объекта-аналога.
Экспертом приведено объяснение причин использования именно этих конкретных объектов в качестве аналогов.
Информация об объектах-аналогах проанализирована и приведена в таблице.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Экспертом использованы корректировки на торг, на местоположение, на коммуникации, на время продажи.
В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.
С учетом того, что изначально оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, это повлекло за собой исследование земельных участков, предложенных к продаже на дату оценки, не относящихся к той составляющей рынка недвижимости, к которому относится заявленный объект, что свидетельствует о неточности установления его рыночной стоимости.
Таким образом, суд относится критически к представленному отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Р.
На основании изложенного, заключение эксперта суд расценивает как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в отличие от представленного отчета об оценке, который не может быть признан допустимым доказательством, так как составлен с нарушением требований действующего законодательства в области оценочной деятельности.
Поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 06 ноября 2015 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 22633000.
В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в Комиссию - 15 ноября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Продбаза Альпинистов" (ИНН 6674354906) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 06 ноября 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 51 327 кв.м., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 22633 000 (двадцать два миллиона шестьсот тридцать три тысячи) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 15 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка