Дата принятия: 01 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-118/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2019 года Дело N 3а-118/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Смирнова Сергея Анатольевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Смирнов С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 450 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина смешанной торговли и административных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 300 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Смирнов С.А. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Смирновым С.А. проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Метро-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 июля 2015 года составляет 2 300 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 7 660 263 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель Смирнова С.А. на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия г. Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Смирнова С.А. не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Смирнова С.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Смирнову А.С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 450 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина смешанной торговли и административных помещений, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Смирнов С.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 7 660 263 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 2 300 000 рублей.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в судебном заседании заявлено о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности.
Проанализировав Отчет, письменные пояснения, заслушав показания оценщика Александровой О.О., суд не находит оснований согласиться с обоснованностью заявленных заинтересованным лицом возражений.
Из Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком сравнительным подходом методом количественных корректировок. Метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству объект.
По итогам анализа, на этапе сбора информации, оценщику удалось найти 21 аналог для сравнения с объектом оценки.
На странице 33 Отчета оценщик обосновывает выбор из всех выявленных предложений объектов - аналогов, указав, что в оценочной деятельности рекомендуется при использовании сравнительного подхода подбирать не менее трех и не более пяти аналогов, так как использование большого количества аналогов не гарантирует достоверность расчетов, а искажает конечный результат, за счет большого введения корректировок, что приводит к погрешностям при расчетах.
Таким образом, оценщиком были использованы шесть объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка как наиболее подходящие (подходящая дата публикации объявления, дата продажи участка, местоположение, площадь участка и т.д.). Оставшиеся аналоги не использовались для расчета рыночной стоимости.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
Оснований полагать, что исключением части выявленных объектов из окончательной выборки оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, материалы дела не содержат.
В своих возражениях Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что в Отчете оценщик при описании объекта-аналога N6 указывает площадь земельного участка 22 800 кв.м., однако при более полной идентификации указанного объекта недвижимости выяснилось, что земельный участок имеет кадастровый номер <данные изъяты>, а площадь 22 832 кв.м.
Также Департамент ссылается на то, что объект-аналог N6 имеет вид разрешенного использования - для размещения подземных или многоэтажных гаражей, что не сопоставимо с объектом оценки по основному ценообразующему фактору, а именно виду разрешенного использования, соответствующая корректировка в Отчете отсутствует. Таким образом, оценщик использует недостоверные сведения об объекте-аналоге N6, что нарушает положение п.5 ФСО N3.
Указанные доводы обоснованно опровергнуты в судебном заседании оценщиком Александровой О.О., которая пояснила, что критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.
В Отчете использована площадь аналога N6 - 22 800, 00 кв.м., стоимостью 26 000 000 рублей, указанная в объявлении. Стоимость 1 кв.м. составляет 1 140,35 рублей. В замечаниях Департамента указана площадь 22 832, 00 кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет 1 138,75 рублей, разница менее 0,14 % (до корректировок).
Оценщик уточнила, что несоответствие по площади земельных участков не отразилось на конечной стоимости объекта оценки, что подтверждается расчетами с площадью 22 800 кв.м. (таблица N3) и 22 832 кв.м. (таблица N4) письменных пояснений. В результате разница с применением корректировок и с присвоением веса минимальная - 7 копеек, в итоговой стоимости объекта оценки расхождения отсутствуют.
Кроме того, в объявлении о продажи объекта-аналога N6 изложена информация о том, что земельный участок имеет многофункциональный вид разрешенного использования, он подходит для строительства торгово-развлекательного центра, супермаркета, гостиницы, гаражного комплекса и т.д. На дату публикации объявления информация о виде разрешенного использования подтверждалась данными публичной кадастровой карты, на дату составления отчета объект-аналог на публичной карте не определялся, так как был снят в 2014 г. с кадастрового учета, информация бралась с сайта "Росреестра".
После снятия земельного участка в 2014 г. с кадастрового учета, он был разделен на шесть участков, два из которых имеют вид разрешенного использования - объекты розничной и оптово-розничной торговли, а четыре участка предназначены для обслуживания транспорта. Это подтверждает тот факт, что участок имеет многофункциональный вид разрешенного использования, в том числе строительство торговых объектов, соответственно применять корректировку на вид разрешенного использования не требуется.
В письменных пояснениях, оценщик приводит еще один довод в пользу многофункциональности вида разрешенного использования спорного участка, ссылаясь на то, что хотя на дату составления отчета объект-аналог N6, по документам, имеет вид разрешенного использования - размещение подземных и многоэтажных гаражей, но данный вид не является единственным.
Разрешенное использование участка определяется градостроительной зоной расположения участка. Объект оценки расположен в градостроительной зоне "ФЦ" (функциональные центры), одним из основных видов разрешенного использования которой являются объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы. Выбор собственником наиболее эффективного вида разрешенного использования подтверждается Градостроительным кодексом Российской Федерации и Правилами землепользования и застройки. На этом основании корректировка на вид разрешенного использования оценщиком не применялась.
Данные выводы оценщика заинтересованными лицами и материалами дела не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 300 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Смирнова С.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения Смирнова С.А. с настоящим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, то есть - 24 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Смирнова Сергея Анатольевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 450 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина смешанной торговли и административных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
