Дата принятия: 23 января 2020г.
Номер документа: 3а-1180/2019, 3а-151/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 23 января 2020 года Дело N 3а-151/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Халыговой Вусалы Адаил кызы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Халыгова В.А. кызы обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 2276,7 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45675 591 рублей по состоянию на 09.10.2017.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого в силу положений статей 378.2, 401, 402 НК РФ обязана уплачивать налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, установленная по состоянию на 09.10.2017 превышает рыночную стоимость этого помещения, определенную по состоянию на ту же дату на основании отчета независимого оценщика. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает ее права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец, ее представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, согласно представленному представителем истца заявлению, последняя просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивает.
Административные ответчики Правительство Пермского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю), заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Халыгова В.А. кызы является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, площадью 2276,7 кв.м., расположенного на третьем этаже в здании по адресу: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Нежилое помещение расположено в здании по указанному выше адресу, имеющему кадастровый номер **.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 677) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, в котором, как указывалось выше, находится спорное нежилое помещение.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Принимая во внимание, что спорное нежилое помещение, принадлежащее истцу по праву собственности, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделен орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке либо на основании решения данного органа подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Как следует из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости помещения и письменного ответа ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, кадастровая стоимость спорного нежилого помещения, определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю на основании акта от 09.10.2017 за N 59-0-1-125/3014/2017-513/1, с применением удельного показателя в размере 41012,63 руб./кв.м, который соответствует среднему (взвешенному по площади) УПКС помещений в здании **, в связи с тем, что помещение поставлено на ГКУ после даты, на которую определена кадастровая стоимость в результате проведения массовой оценки.
С учетом изложенного, суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по делу является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, поскольку предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 09.10.2017 (с момента постановки на государственный кадастровый учет) составила 93373454,72 рублей.
При этом суд учитывает, что указанная выше кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, поскольку приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" по состоянию на 01.01.2018 утверждена актуальная в настоящее время кадастровая стоимость нежилого помещения, применяемая для целей налогообложения, согласно п. 3 данного Приказа с 1 января 2019 г.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание дату изменения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что являясь собственником помещения, истец имеет законный интерес в установлении в отношении него кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2018, поскольку истец обязан уплатить налог на имущество физических лиц за 2018, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости нежилого помещения, являющейся предметом настоящего рассмотрения.
Приведенный выше результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом, как указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований истцом представлен отчет об оценке от 07.11.2019 N 274.2/О-19, составленный оценщиком ИП К.. Согласно отчету рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 09.10.2017 составила 45675591 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Объект оценки, фактически используемый под торговые помещения, отнесен оценщиком к сегменту рынка - торговой недвижимости, расположенной в г. Перми.
Оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объект оценки) на территории г. Перми в период за 3 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми составил от 34118,05 руб./кв.м. до 78000 руб./кв.м, средняя цена составляет 53005,50 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), площадь (большая), этаж расположения (3 этаж), состояние отделки (средняя), материал стен (сэндвич панели), оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 17672,62 руб./кв.м до 45874,08 руб./кв.м, ниже среднего значения - 29176,66 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
При определении рыночной стоимости объекта, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Проводя анализ данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения на территории г. Перми, оценщик делает вывод, что диапазон цен таких предложений составляет от 2342,39 руб./кв.м до 8760,95 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик указал, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2815,50 руб./кв.м до 8661,88 руб./кв.м, выше среднего значения 5264,05 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подхода в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для помещения и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор помещений - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка - торговой недвижимости.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Анализируя содержание отчета об оценке, суд также приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО N 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административными ответчиками не доказано.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.11.2019, соответственно, данная дата подлежит указанию в решении суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Халыговой Вусалы Адаил кызы удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером **, общей площадью 2276,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45675591 рублей по состоянию на 09 октября 2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения, через Пермский краевой суд.
Мотивированное решение изготовлено 23.01.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
