Решение Самарского областного суда от 13 июля 2018 года №3а-1177/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 июля 2018 года Дело N 3а-1177/2018
Самарский областной суд в составе:
Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.
При секретаре Матвеевой О.Ю.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело N 3а-1177/2018 по административному исковому заявлению Шарыпова А.К. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
с участием представителя Шарыпова А.К. по доверенности Верстовой О.С.,
Установил:
Шарыпов А.К. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1 585,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 20 313 689 рублей.
В обоснование заявленных требований Шарыпов А.К. указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Верстова О.С. поддержала заявленные требования с учетом уточнения.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ ФКП "Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Шарыповым А.К. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что Шарыпову А.К. на основании договора купли-продажи N от 26 апреля 2013 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 1 585,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 5 июня 2013 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 7 мая 2018 года.
Спорное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 18 октября 2016 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 48 493 435,44 рублей.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, Шарыпов А.К. 25 мая 2018 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 22 мая 2018 года независимым оценщиком ФИО1
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 20 190 614 рублей без учета НДС.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству Администрации г.о. Тольятти была назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕМ.СТАНДАРТ".
По результатам судебной экспертизы, проведённой 21 июня 2018 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 18 октября 2016 года составила без учета НДС 20 313 689 рублей.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы эксперта основаны на данных справочной и нормативно-технической литературы, открытых и общедоступных источников информации.
Методики исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости нежилого помещения соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.
Экспертом определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования - сегмент рынка коммерческой недвижимости (офисно-торгового назначения).
В экспертном заключении приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.
В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж эксперт из базы данных по недвижимости ООО "Волга-инфо" - i-Real" в качестве объектов-аналогов подобрал 23 нежилых низкоклассных торгово-офисных универсальных встроенных помещений, расположенные как и объект исследования, на 2-м этаже и выше в капитальных зданиях в удовлетворительном состоянии, находящиеся на удалении от красной линии автодороги, в жилой зоне, без отдельного входа, с отделкой в среднем состоянии.
После этого эксперт выявил основные элементы сравнения, описал корректировки, вносимые исходя из различий между объектом экспертизы и сравниваемыми объектами, после чего произвел расчет рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода, который составил 25 705 204 рубля с учетом НДС.
В рамках доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации. Определена арендная плата за объект оценки методом сравнения продаж в размере 297 544,03 рубля в месяц, определены операционные расходы, потери от недозагрузки, рассчитана ставка капитализации в размере 10%, определен чистый операционный доход, и рассчитана стоимость объекта оценки, которая составила 19 921 697,16 рублей.
Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, эксперт определилвеличину рыночной стоимости нежилого помещения в размере 20 313 689 рублей без учета НДС.
Суд принимает во внимание, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, стаж работы в оценочной деятельности с ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется, представитель административного истца с результатами судебной экспертизы согласился, просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере рыночной по результатам судебной экспертизы, экспертное заключение сторонами не оспорено.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости нежилого помещения является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определённом заключением экспертизы.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Шарыпова А.К. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1 585,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 20 313 689 рублей.
Датой обращения Шарыпова А.К. в суд считать 25 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка