Решение Самарского областного суда от 19 июня 2018 года №3а-1175/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2018 года Дело N 3а-1175/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1175/2018 по административному исковому заявлению Зайнутдинова И.Г. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца Зайнутдинова И.Г. по доверенности Жидяевой Н.В.,
установил:
Зайнутдинов И.Г. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 сентября 2017 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 102,7 кв.м., в размере 954 142,66 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 525,8 кв.м. в размере 9 336 664,42 рубля.
В обоснование заявленных требований Зайнутдинов И.Г. указал, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Жидяева Н.В. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Самара, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Зайнутдиновым И.Г. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах недвижимости:
- нежилом помещении с кадастровым номером N площадью 102,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>;
- нежилом помещении с кадастровым номером N площадью 525,8 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Собственником вышеуказанных нежилых помещений является Зайнутдинов И.Г., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 21 марта 2018 года.
Спорные нежилые помещения поставлены на государственный кадастровый учет 15 сентября 2017 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена по состоянию на 15 сентября 2017 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 30 161 644,17 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 5 891 215,02 руб.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и считая свои права нарушенными, Зайнутдинов И.Г. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 17 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут" ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 15 сентября 2017 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 954 142,66 рубля без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 9 336 664,42 рубля без учета НДС.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 15 сентября 2017 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений. Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Самара, а именно, к недвижимости офисно-торгового назначения - офисных помещений в жилом доме, а также к недвижимости производственно-складского назначения - складским помещениям в жилом доме.
При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода.
В рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом отобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки, выявлены элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки от объектов-аналогов, введены корректировки, приведён расчет корректировок и величины рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода определена арендная плата для помещений офисного и складского назначения методом сравнения продаж, рассчитан потенциальный валовый доход, определены потери от недозагрузки, рассчитан действительный валовый доход, определен чистый операционный доход, рассчитана ставка капитализации, которая составила 11,10%, а также определена рыночная стоимости спорных объектов оценки.
Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определилвеличину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 954 142,66 руб. без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 9 336 664,42 рубля без учета НДС.
В соответствии с требованиями закона к отчетам приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2017 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Зайнутдинова И.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 525,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2017 года в размере 9 336 664,42 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 102,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2017 года в размере 954 142,66 руб.
Датой обращения Зайнутдинова И.Г. в суд считать 25 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка