Дата принятия: 01 октября 2020г.
Номер документа: 3а-117/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 октября 2020 года Дело N 3а-117/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" Митрофанова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12655 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 30 017 660 руб.; взыскании с министерства имущественных отношений Хабаровского края судебных расходов, в том числе на проведение оценки 50 000 руб., на оплату услуг представителя 10 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины 2 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 17.04.2020г. определена в размере 56 697 310, 65 руб. Отчетом об оценке от 05.06.2020г. N З-321-20Х, выполненным оценщиком ООО "Профи Оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.04.2020г. определена в размере 30 017 660 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 08.07.20207. N 4 заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Митрофанов А.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. Оценщиком не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельных участков. При применении корректировки на дату продажи/предложения вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован. Заявление о возмещении судебных расходов не подлежит удовлетворению, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав административного истца, обращение которого в суд связано с реализацией права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком подобраны объекты-аналоги существенно отличающиеся по основным характеристикам от объекта-аналога. Объект-аналог N 4 отличается по предмету торга, в связи с чем, не может использоваться для расчета рыночной стоимости, по аналогу N 1 использована начальная цена аукциона, который признан не состоявшимся.
Выслушав явившихся участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. земельный участок с кадастровым номером N, площадью 12 655 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка, с 19.03.2020г. принадлежит на праве собственности ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент".
В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент", являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.04.2020г., составляет 56 697 310,65 руб., определена по состоянию на 17.04.2020г.
Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 17.04.2020г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Хабаровскому краю в соответствии с пунктом 18 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018г. N 514, путем умножения площади земельного участка (12 665 кв.м) на удельный показатель кадастровой стоимости (4 480,23 руб.), утвержденный приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018г. N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08.07.2020г. N 4 отклонено заявление ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, аналогичным доводам администрации города Хабаровска, изложенным в письменном отзыве.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу ООО "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" оценщиком ООО "Профи оценка" ФИО1 проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет N З-321-20Х от 05.06.2020г.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
Изучив содержание указанного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015г. N 299.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, месторасположения, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщик обосновал использование сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru/ru, официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (http://portal/rosreestr.ru), сайтов www.avito.ru, www.domofond.ru, www.farpost.ru, www.cian.ru.
Отобрано 4 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательств тому, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административным ответчиком не представлено.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату продажи, условия продажи/предложения, на вид права (для объекта-аналога N 4), на местоположение, на площадь.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
Использование в качестве аналога N 1 земельного участка, аукцион по продаже которого не состоялся, не влечет за собой уменьшение рыночной стоимости объекта оценки.
При расчете корректировки изменения цен на дату продажи и на дату оценки оценщиком применена формула среднемесячного изменения цены земельных участков, что опровергает доводы о проведении корректировки иным способом.
Доказательства того, что изменение цен на рынке земельных участков отлично от примененного оценщиком, суду не представлены.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 30 017 660 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание отчета опровергает доводы администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31.07.2020г. N 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020г.), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 17.04.2020 г.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Материалами дела подтверждается несение административным истцом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (платежное поручение N 121 от 16.07.2020г.); расходов по оценке земельного участка в размере 50 000 руб. (Договор на оказание услуг по оценке N 01х-095, платежные поручения ПАО Сбербанк N 64 от 28.05.2020г. и N 80 от 19.06.2020г.), расходов по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб. (Договор об оказании услуг по представлению интересов заказчика при проведении оценки объекта недвижимости от 26.05.2020г., платежное поручение N 124 от 16.07.2020г.).
Универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение (часть 1 статьи 111 КАС РФ), не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.
Имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, действовали в пределах своих полномочий.
При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-п признал не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:30296, определенная в результате массовой оценки (56 697 310, 65 руб.) на 47,06 % превышает его рыночную стоимость (30 017 660 руб.), определенную в результате индивидуальной оценки, что, по мнению суда, укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для присуждения административному истцу понесенных судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Взлет Девелопмент" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12655 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2020г. размере 30 017 660 руб.
В удовлетворении заявления о возмещении судебных издержек отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 06 октября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
