Дата принятия: 01 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-117/2019
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2019 года Дело N 3а-117/2019
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Емельяновой О.И.
при секретаре Шаховой А.Н.
с участием представителя административного истца Абасова Х.Г. по доверенности Жукова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абасова Х.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Абасов Х.Г. обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 46 КАС РФ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 454 000 рублей.
В обоснование требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, г. ****, ул.****, дом ****.
Постановлением администрации Петушинского района Владимирской области от 25.11.2016 N 2183 кадастровая стоимость указанного участка определена в размере 7 760 087 руб. по состоянию на 01 января 2016 года.
Однако, согласно отчету об оценке ООО ЭйМ" от 17.05.2019 N 229-05-2019 рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 454 000 руб.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.
Административный истец Абасов Х.Г., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель Абасова Х.Г. - Жуков А.В., действующий на основании доверенности, настаивал на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном в отчете об оценке, ссылаясь на объективность и достоверность проведенных оценщиками К. и Г. исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Не усматривая оснований для изменения процессуального положения Управления Росреестра по Владимирской области пояснил, что Абасов Х.Г. неоднократно обращался с заявлениями в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, исправлял отчет об оценке исходя из изложенных замечаний, однако, по результатам рассмотрения его заявление безосновательно отклонено комиссией.
Административный ответчик администрация Петушинского района Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. В представленных письменных возражениях просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указал, что рыночная стоимость, определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2016, в 3,16 раза меньше кадастровой стоимости, утвержденной постановлением администрации Петушинского района от 25.11.2016 N 2183, что вызывает явные сомнения в правильности составления отчета и полноте исследования. Обратил внимание суда, что изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка отрицательно скажется на состоянии бюджета муниципального образования город Костерево как получателе земельного налога. Полагал, что оценщиком безосновательно не был применен доходный подход оценки, не учтены экономические тенденции развития оцениваемого объекта, в частности, возможное расширение производства, рынка сбыта, а также возможная разработка нового продукта сбыта (л.д.177).
Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), извещенный надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменные возражения, касающиеся процессуального статуса ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.186-190).
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, представил письменные возражения, ходатайство об изменении процессуального положения, а также вопросы оценщику по отчету об оценке от 17.05.2019 N 229-05-2019 (л.д. 212-213, 234-240).
Представитель заинтересованного лица администрации г. Костерево Петушинского района Владимирской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение требований оставил на усмотрение суда (л.д.233).
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие Абасова Х.Г., представителей администрации Петушинского района, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации г.Костерево Петушинского района, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения представителя административного истца Абасова Х.Г.- Жукова А.В., изучив представленные документы, исследовав письменные пояснения директора ООО "ЭйМ" Г., допросив в качестве свидетеля оценщика К., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Абасов Х.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2034 кв.м., относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: **** область, **** район, г. ****, ул.****, дом ****.
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.07.2019 N 33-0-1-100/4002/2019-1421 (л.д.7-10).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации Петушинского района Владимирской области от 25.11.2016 N 2183 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Петушинский район" по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 760 087 рублей (л.д.178-179).
Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.07.2019 (л.д.11).
21 мая 2019 года Абасов Х.Г., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области (далее- Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, приложив отчет об оценке от 17.04.2019 N 229-05-2019.
Решением Комиссии от 21.06.2019 N 392 заявление Абасова Х.Г. отклонено, что обусловило обращение административного истца 09 августа 2019 года в суд с настоящим административным иском (л.д.156-158).
Поскольку размер земельного налога, исчисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на объем налоговых обязательств истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.05.2019 N 229-05-2019, подготовленному оценщиками ООО "ЭйМ" К. и Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 454 000 руб. (л.д.12-134).
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовившие его оценщики К. и Г. отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно имеют базовое высшее образование, являются членами саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", К. рег N 001781 от 20.01.2017, Г. рег. N 007281 от 11.04.2017, имеют действующие квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, выданные ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" К. N 51 от 28.02.2018, Г. N 46 от 07.02.2018, а также полисы обязательного страхования ответственности оценщика К. N 4091R/776/00050/8, Г. N 4091R/776/00027/8, осуществляют деятельность в ООО "ЭйМ" Экспертный мир расчетов и решений (л.д.135-155).
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиками подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиками аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошен в качестве свидетеля оценщик К., который ясно, конкретно и однозначно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.
Так, свидетель К. пояснил, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимости земельного участка с кадастровым номером **** определена оценочной организацией из г. Санкт-Петербург исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости, при расчете которого учтены такие основные параметры как удаленность от г. Москвы и наличие прямого сообщения.
При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение оцениваемого земельного участка на окраине города Костерево, далеко за пределами жилой зоны, а также окружающая застройка, транспортная доступность, наличие коммуникаций. Также не учтено, что г. Костерево ранее имел развитый социально-экономический потенциал, однако утратил свое значение в 90-е годы прошлого века. Пояснил, что в рамках сравнительного подхода им выбраны 3 объекта-аналога, расположенных в районных центрах (два земельных участка в г. Александров, один земельный участок в г. Кольчугино), имеющих одинаковую категорию земель и вид разрешенного использования. При этом города Кольчугино и Александров в большей степени сохранили социально-экономический потенциал, более привлекательны для потенциального покупателя. Им применены корректирующие коэффициенты на местоположение, площадь, торг (дату продажи). После применения корректирующих коэффициентов удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого объекта составил около 1206 руб./кв.м., что сопоставимо с удельным показателем кадастровой стоимости для земель промышленного назначения, расположенных на окраине г. Владимира. Значение коэффициента вариации, который составил 12,04%, свидетельствуют об однородности выборки объектов - аналогов.
Пояснил, что применительно к оцениваемому объекту приоритетным явился доходный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельного участка.
Относительно изложенного в решении Комиссии от 21.06.2019 N 392 замечания о неверном определении в рамках доходного подхода ставки дисконтирования в размере 9,4%, величина которой, по мнению Комиссии, не учитывает возможное расширение производства, рынка, разработку нового продукта сбыта, пояснил, что ставка дисконтирования в размере 9,4% является максимально возможной для оцениваемого объекта. Диапазон ставки дисконтирования приведен в справочнике Лейфера Л.А., 2014 г. Выбранное оценщиками значение ставки дисконтирования учитывает возможность довольно эффективного использования объекта оценки, объективно отражает тенденции развития производственной недвижимости, сочетая как рост цен на недвижимость, так и рост арендной платы.
Отвечая на изложенные представителем Управления Росреестра по Владимирской области в письменном виде вопросы, пояснил, что при использовании онлайн - ресурса КО-ИНВЕСТ им был выбран объект, аналогичный оцениваемому, а именно, "здание растворно - бетонного узла (РБУ)", возможно информация под этим кодом в дальнейшем в интернет пространстве изменилась.
Относительно обоснованности стоимости расчета строительства 1 куб.м/руб., пояснил, что при расчетах применяется уровень цен Московской области, которые являются базисными. В дальнейшем базисные цены с использованием онлайн - ресурса автоматически в соответствии с индексами строительно-монтажных работ (СМР) переводятся из цен СМР Московского региона в цены СМР Владимирской области.
На письменный вопрос Управления Росреестра по Владимирской области о том, откуда взята методика расчета, приведенная на страницах 77-80 отчета, пояснил, что на странице 80 отчета приведены ссылки на справочники Укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС), разработанные в 1969-1970 г.г.
Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, указал, что отраженная в отчете об оценке от 17.05.2019 N 229-05-2019 рыночная стоимость максимальна для этого населенного пункта.
Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 71-76 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.
Правильность отчета об оценке от 17.05.2019 N 229-05-2019 в части определения ставки дисконтирования подтверждена письменными пояснениями директора ООО "ЭйМ" Г. (л.д.206-210).
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСОN 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN 3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN 7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N 7 оценщиками проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода (метод предполагаемого использования), с обоснованием полученных результатов.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Довод административного ответчика администрации Петушинского района о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке ООО "ЭйМ", ответчиками не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 01.11.2019 оценщика ООО "ЭйМ", составившего отчет об оценке, административные ответчики участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.
Доводы административных ответчиков администрации Петушинского района и Управления Росреестра по Владимирской области, изложенные в письменных возражениях, о нарушении оценщиками требований законодательства об оценочной деятельности не свидетельствуют, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиками на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиками сделаны в рамках их профессиональных знаний, между тем, представителями административных ответчиков не представлено сведений о наличии у них специальных познаний в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от 17.05.2019 N 229-05-2019 в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 454 000 руб.
Принимая во внимание, что при обращении в суд с настоящими административным иском Абасов Х.Г. поименовал к качестве ответчиков администрацию Петушинского района, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области, в ходе рассмотрения административного иска представитель административного истца от требований к какому-либо ответчику не отказался, настаивая на исковых требованиях в полном объеме, суд, учитывая юридически значимые действия (решения) Управления Росреестра по Владимирской области до обращения Абасова Х.Г. в суд, а также правовую позицию представителя Управления Росреестра по Владимирской области в ходе рассмотрения настоящего дела по существу не усматривает оснований полагать, что указанные органы являются ненадлежащими ответчиками по заявленным Абасовым Х.Г. требованиям.
При этом суд учитывает, что в рамках настоящего административного дела статус ответчика Управление Росреестра по Владимирской области, по сути, носит номинальный характер, который в силу разъяснений, изложенных в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, не отразится на имущественном положении государственного органа.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Абасова Х.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 21 мая 2019 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Абасова Х.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2034 кв.м., относящегося к категории - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: **** область, **** район, г. ****, ул. ****, дом ****, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2 454 000 (два миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Считать датой подачи заявления Абасовым Х.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 21 мая 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова
Мотивированное решение изготовлено 6 ноября 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
