Решение Калининградского областного суда от 21 февраля 2020 года №3а-117/2019, 3а-4/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2020 года Дело N 3а-4/2020
от 21 февраля 2020 года по делу N 3а-4/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Ивановой О.В.
при помощнике судьи Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Политова Александра Александровича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация городского округа "Город Калининград", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, Омельянюк Ю.И., Юдин Д.А., Травкин А.В., Мельникова Е.И., Зинин А.В., Автушко В.В., Логинова Л.П., Кочубей М.П., Экстрем Р.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Политов А.А. 19 сентября 2019 года обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, указав с учетом последующего уточнения заявленных исковых требований, что в налоговом периоде 2016 года и части налогового периода 2017 года являлся собственником девяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по <адрес>, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2016 года установлена Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области", для нежилых помещений:
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 377 115,41 рублей;
нежилого помещения площадью 5,7 кв.м с кадастровым N в размере 298549, 7 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 371 877, 69 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 371 877, 69 рублей;
нежилого помещения площадью 7,7 кв.м с кадастровым N в размере 403 303,98 рублей;
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 377 115, 41 рублей;
нежилого помещения площадью 12,9 кв.м с кадастровым N в размере 687 260, 27 рублей;
нежилого помещения площадью 7 кв.м с кадастровым N в размере 366 639, 98 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 371 877,69 рублей.
Посчитав установленную Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 кадастровую стоимость названных объектов недвижимости завышенной, Политов А.А. просит суд установить по состоянию на 1 января 2016 года их кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете N 19-07/2019-ОКС от 9 августа 2019 года:
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 55 780 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей;
нежилого помещения площадью 7,7 кв.м с кадастровым N в размере 59 660 рублей;
нежилого помещения площадью 12,9 кв.м с кадастровым N в размере 99 940 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей;
нежилого помещения площадью 7 кв.м с кадастровым N в размере 54 230 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей;
нежилого помещения площадью 5,7 кв.м с кадастровым N в размере 44 160 рублей;
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 55 780 рублей.
Ссылаясь на то, что завышение кадастровой стоимости данных объектов недвижимости повлекло необоснованное увеличение размера подлежащего уплате налога на имущество физических лиц за налоговый период 2016 года и часть налогового периода 2017 года, когда названные помещения находились в его собственности, при этом в связи с внесением соответствующих изменений в налоговое законодательство у него имеется право на пересчет уплаченных налоговых платежей, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете N 19-07/2019-ОКС от 9 августа 2019 года.
Представитель Политова А.А. - Черницкая О.А. просила административный иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Политов А.А., представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации ГО "Город Калининград", а также привлеченные судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц собственники указанных выше нежилых помещений Омельянюк Ю.И., Юдин Д.А., Травкин А.В., Мельникова Е.И., Зинин А.В., Автушко В.В., Логинова Л.П., Кочубей М.П., Экстрем Р.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Выслушав объяснения представителя Политова А.А. - Черницкой О.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что Политов А.А. в налоговом периоде 2016 года и части налогового периода 2017 года являлся собственником девяти нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по <адрес>, с кадастровыми N, отчужденными им в 2017 году по соответствующим договорам купли-продажи за 5 000 рублей каждое (т. 1 л.д. 16-29).
На момент рассмотрения дела собственниками указанных выше нежилых помещений являются соответственно Травкин А.В., Юдин Д.А., Мельникова Е.И., Автушко В.В., Омельянюк Ю.И., Кочубей М.П., Экстрем Р.А., Зинин А.В., Логинова Л.П. (т.2 л.д.3-47).
В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц в 2016 году и в части налогового периода 2017 года, соответствующей периоду владения на праве собственности объектом недвижимого имущества.
На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены по состоянию на 1 января 2016 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, в том числе нежилых помещений:
- с кадастровым N в размере 377 115,41 рублей;
- с кадастровым N в размере 298549, 7 рублей;
- с кадастровым N в размере 371 877, 69 рублей;
- с кадастровым N в размере 371 877, 69 рублей;
- с кадастровым N в размере 403 303,98 рублей;
- с кадастровым N в размере 377 115, 41 рублей;
- с кадастровым N в размере 687 260, 27 рублей;
- с кадастровым N в размере 366 639, 98 рублей;
- с кадастровым N в размере 371 877,69 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости указанных нежилых помещений внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 и 9 февраля 2017 года (т. 1 л.д. 7-15).
Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.11.2015 г. N 362 "Об установлении на территории городского округа "Город Калининград" налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2016 года на территории ГО "Город Калининград" налог на имущество физических лиц; установлено, что налоговая база по указанному налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости; установлены налоговые ставки по налогу.
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанных объектов недвижимого имущества, не согласился с результатами определения их кадастровой стоимости и оспорил их в суд.
На основании статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Принимая во внимание, что несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, а также учитывая, что действующее правое регулирование предусматривает право административного истца пересчитать сумму налоговой базы за предыдущие налоговые периоды (ст.ст. 52, 378.2, 391, 403 НК РФ), права административного истца, нарушенные несоответствием внесенных в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находившихся у него в собственности нежилых помещений их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости тридцати шести встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 19-07/2019-ОКС от 9 августа 2019 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> (т.1 л.д. 30-127), согласно которому определена рыночная стоимость:
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 55 780 рублей;
нежилого помещения площадью 5,7 кв.м с кадастровым N в размере 44 160 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей;
нежилого помещения площадью 7,7 кв.м с кадастровым N в размере 59 660 рублей;
нежилого помещения площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 55 780 рублей;
нежилого помещения площадью 12,9 кв.м с кадастровым N в размере 99 940 рублей;
нежилого помещения площадью 7 кв.м с кадастровым N в размере 54 230 рублей;
нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 55 010 рублей.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В ходе судебного разбирательства у представителя заинтересованного лица - администрации ГО "Город Калининград" Руденко Е.В. возникли сомнения в достоверности итоговой величины рыночной стоимости каждого из указанных выше объектов недвижимости, определенной оценщиком в представленном административным истцом отчете, в этой связи суд назначил по делу по ходатайству администрации ГО "Город Калининград" судебную экспертизу для определения их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, проведение которой поручил эксперту <данные изъяты>
20 января 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта <данные изъяты>., составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого дома, находящегося по <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет:
нежилого помещения литера XIII, площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 86 184 рубля;
нежилого помещения литера XII, площадью 5,7 кв.м с кадастровым N в размере 68 229 рублей;
нежилого помещения литера XIV, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей;
нежилого помещения литера XVI, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей;
нежилого помещения литера VIII, площадью 7,7 кв.м с кадастровым N в размере 92 169 рублей;
нежилого помещения литера XXXVI, площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 86 184 рубля;
нежилого помещения литера XXXVII, площадью 12,9 кв.м с кадастровым N в размере 154 413 рублей;
нежилого помещения литера XLVIII, площадью 7 кв.м с кадастровым N в размере 83 790 рублей;
нежилого помещения литера XLIX, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанных нежилых помещений, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости нежилых помещений проведена на основании материалов дела.
Эксперт <данные изъяты>, проводившая исследование в рамках назначенной судебной оценочной экспертизы, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, в том числе имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой общественной организации оценщиков, стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет).
Эксперт предупреждена об уголовной ответственнтсти за дачу заведомо ложного заключения.
Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении многоквартирного дома, обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки нежилых помещений; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении нежилых помещений, их количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости каждого из нежилых помещений, определенной в заключении эксперта <данные изъяты>
Из описания объектов оценки и фототаблицы, приведенных в представленном административном истцом отчете <данные изъяты> следует, что они представляют собой встроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома 2014 года постройки, каждое из них имеет собственный литер, отдельное свидетельство о собственности, индивидуальную кадастровую стоимость и идентифицируется как самостоятельный объект недвижимости, не являющийся общедомовой собственностью. При строительстве здания подвальное помещение рассматривалось как технический этаж, что подтверждается размещенными общедомовыми инженерными коммуникациями под потолком части подвальных помещений и конструктивы, делающие исследуемые помещения пригодными только для размещения нежилых помещений. Подвальный этаж имеет коридорную схему расположения, в котором выделены небольшие по площади помещения. Оцениваемые помещения не имеют отдельного входа, внутренней отделки, в них отсутствуют двери, имеется цементная стяжка на полу (подготовка черного пола не произведена).
Принимая во внимание приведенные выше характеристики объектов оценки, являющихся подвальными помещениями, не имеющими окон, отдельного входа, суд считает заслуживающими внимание доводы административного истца о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений, определенная по результатам массовой оценки, значительно отличается от их рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта оценки.
Суд не соглашается с позицией представителя административного истца о том, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком <данные изъяты> более достоверна, поскольку ею использованы два подхода: сравнительный и доходный в оценке нежилых помещений, чем та, которая определена по результатам судебной экспертизы.
Отказ эксперта <данные изъяты> от использования доходного и затратного подходов обоснован, мотивы такого отказа суд находит убедительными и оправданными в рассматриваемой ситуации.
Так, доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Учитывая некоммерческий характер использования объектов исследования, эксперт обоснованно принял решение об исключении применения доходного подхода в расчетах.
Что же касается объектов-аналогов, отобранных оценщиком <данные изъяты> и экспертом <данные изъяты> то суд полагает, что в ходе проведения экспертизы экспертом подобраны наиболее близкие по ценообразующим факторам объекты-аналоги.
Так, оценщиком в качестве объекта-аналога отобраны нежилое помещение в цоколе жилого дома площадью 491 кв.м по <адрес>, нежилое помещение свободного назначения по <адрес>, площадью 254,4 кв. м, в то время, как площадь оцениваемых объектов находится в интервале значений от 5,7 кв. м до 12,9 кв. м (т. 1 л.д. 75).
Такое существенное расхождение в площадях объектов оценки и объектов-аналогов N 6, N 7 повлекло применение оценщиком корректировку на площадь.
При этом оценщик указывает в отчете на странице 51 о том, что чем больше площадь объекта-аналога, тем дешевле стоимость 1 кв. м площади помещения.
Эксперт <данные изъяты> для определения уровня зависимости между изменением стоимости 1 кв. м подвальных помещений от изменения их площади использовала оценку по субъективным критериям с учетом характеристик силы связи по Шкале Чеддока.
Из полученных графиков усматривается, что связь между изменением стоимости 1 кв. м подвальных помещений и изменением их площади при небольших площадях (до 38 кв. м) отсутствует, чем и руководствовался эксперт при отборе объектов-аналогов.
Поскольку экспертом отобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые по площади с объектами оценки, корректировка на площадь ею не применялась.
Учитывая, что внесение к ценам продаж необходимых корректировок обусловлено необходимостью компенсации наиболее существенных отличий между объектами оценки и объектами-аналогами, то отсутствие необходимости применять соответствующие корректировки указывает на сопоставимость объектам-оценки отобранных экспертом объектов-аналогов.
Исследовав представленные доказательства, проанализировав отчет оценщика и заключение эксперта, которыми определена рыночная стоимость вышеуказанных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости девяти нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что их кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной. Что же касается размера рыночной стоимости каждого нежилого помещения, то суд находит наиболее достоверной итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную экспертом <данные изъяты> которой отобраны наиболее сопоставимые с объектами оценки объекты - аналоги.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Политова Александра Александровича удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных в подвальном этаже жилого дома, находящегося по <адрес>, в размере их рыночной стоимости:
нежилого помещения литера XIII, площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 86 184 рублей;
нежилого помещения литера XII, площадью 5,7 кв.м с кадастровым N в размере 68 229 рублей;
нежилого помещения литера XIV, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей;
нежилого помещения литера XVI, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей;
нежилого помещения литера VIII, площадью 7,7 кв.м с кадастровым N в размере 92 169 рублей;
нежилого помещения литера XXXVI, площадью 7,2 кв.м с кадастровым N в размере 86 184 рублей;
нежилого помещения литера XXXVII, площадью 12,9 кв.м с кадастровым N в размере 154 413 рублей;
нежилого помещения литера XLVIII, площадью 7 кв.м с кадастровым N в размере 83 790 рублей;
нежилого помещения литера XLIX, площадью 7,1 кв.м с кадастровым N в размере 84 987 рублей.
Датой подачи Политовым А.А заявления об установлении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 19 сентября 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 6 марта 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда О.В. Иванова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка