Решение Красноярского краевого суда от 26 апреля 2016 года №3а-117/2016

 
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 апреля 2016 года Дело N 3а-117/2016
 
Именем Российской Федерации
26 апреля 2016 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительный Союз «Сибирские перспективы» Барановской Е.И., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Черепахиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-117/2016 по административному иску Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительный Союз «Сибирские перспективы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительный Союз «Сибирские перспективы» (далее - ООО ИСС «Сибирские перспективы») обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: Красноярский край, г. < данные изъяты>
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере - < данные изъяты>
По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> выполненной ООО «Оценка и Консалтинг» и представленной в отчете № 47/2015 от 20 ноября 2015 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 01 января 2011 года, составляет - < данные изъяты>
Отчёт № 47/2015 от 20 ноября 2015 года получил положительное экспертное заключение № ЭП-230915-КРНЯ от 20 ноября 2015 года Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организации оценщиков «Экспертный совет».
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ООО ИСС «Сибирские перспективы» является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, которая зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
20 января 2016 года ООО ИСС «Сибирские перспективы» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 12 февраля 2016 года № 30 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства торгово-офисного центра с подземной автопарковкой и инженерным обеспечением; общей площадью < данные изъяты>., расположенного по адресу: Красноярский край, г. < данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости - < данные изъяты>
Представитель административного истца ООО ИСС «Сибирские перспективы» Барановская Е.И., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка.
Правительство Красноярского края, администрации г. Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Правительства Красноярского края, администрации г. Красноярска, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО ИСС «Сибирские перспективы» Барановская Е.И., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю Черепахина О.В. не возражали.
Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 26 мая 2009 года № 854 и акта приема-передачи земельный участок общей площадью < данные изъяты> кв.м с кадастровым номером < данные изъяты> расположенный по адресу: Красноярский край, г. < данные изъяты> передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО ИСС «Сибирские перспективы» в аренду с 31 декабря 2008 года по 30 декабря 2011 года (три года) (л.д. 204-218).
На основании дополнения к договору аренды земельного участка от 19 января 2015 года № 314, срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен до 30 декабря 2017 года (л.д. 219-222).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 февраля 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> по состоянию на 01 января 2011 года составляет < данные изъяты> (л.д. 9).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».
Из кадастрового паспорта земельного участка от 02 марта 2009 года следует, что вышеуказанный земельный участок отнесен категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства торгово-офисного центра с подземной автопарковкой и инженерным обеспечением; общей площадью < данные изъяты> (л.д. 212-215).
20 января 2016 года (вх. № 1206) ООО ИСС «Сибирские перспективы» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> с приложением необходимых для этого документов (л.д. 28-30)
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 февраля 2016 года № 30 заявление ООО ИСС «Сибирские перспективы» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 28-30).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 47/2015 от 20 ноября 2015 года, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг» (оценщик < данные изъяты>.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> по состоянию на 01 января 2011 года составляет < данные изъяты> (л.д. 32-193).
Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, полнота и достоверность проведенных расчетов, расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком подтверждается положительным экспертным заключением № ЭП-230915-КРНЯ от 20 ноября 2015 года Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организации оценщиков «Экспертный совет», членом которого является оценщик < данные изъяты>. (л.д. 194-202).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке № 47/2015 от 20 ноября 2015 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № ЭП-230915-КРНЯ от 20 ноября 2015 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> по состоянию на 01 января 2011 года составляет < данные изъяты>
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административных истцов, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере < данные изъяты> которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой ООО ИСС «Сибирские перспективы» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости-20 января 2016 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
Р Е Ш И Л:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительный Союз «Сибирские перспективы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства торгово-офисного центра с подземной автопарковкой и инженерным обеспечением; общей площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г< данные изъяты> в размере его рыночной стоимости - < данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительный Союз «Сибирские перспективы» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> считать 20 января 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 29 апреля 2016 года



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка