Решение Саратовского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-1170/2019, 3а-229/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-229/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Куняевой Н.С.,
с участием представителя административного истца Парсамяна Артура Акоповича - Леликова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Парсамяна Артура Акоповича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Парсамян А.А. обратился в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки" в котором просит установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 9989 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 289 000 руб. по состоянию на 17 июля 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 13824 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 2 281 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 15112 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 723 000 руб. по состоянию на 29 мая 2019 года;
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором вышеуказанных земельных участков.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 4 351 907,63 руб. по состоянию на 17 июля 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 6 022 702,08 руб. по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 6 583 845,04 руб. по состоянию на 29 мая 2019 года.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке от 29 октября 2019 года, составленным ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составила: для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 289 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 281 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> -1 723 000 руб.
Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.
От представителя государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки", представителя администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела усматривается, что Парсамян А.А. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенных по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 6 022 702,08 руб.
В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимости установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 26 июля 2019 года N 136-2019 в размере 4 351 907,63 руб. по состоянию на 17 июля 2019 года.
В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимости установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 04 июня 2019 года N 102-2019 в размере 6 583 845,04 руб. по состоянию на 29 мая 2019 года.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 29 октября 2019 года NN 0944-2019/1, NN 0944-2019/3, NN 0944-2019/3, составленные ООО "<данные изъяты>", которыми рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составила: для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 289 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 281 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> -1 723 000 руб.
Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительным и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., работающий в ООО "<данные изъяты>", которое выполнило отчеты об оценке, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 28 июля 2016 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 28 февраля 2018 года N 51.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в Саратовском муниципальном районе Саратовской области в районе мрн Лазурный, в Александровском муниципальном образовании, в Соколовском муниципальном образовании, а также в Хвалынском районе в п. Алексеевка.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: площадь, местоположение, передаваемые права, условия финансирования, время предложения, категория земель и разрешенное использование, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, наличие строений.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, находящихся в аренде, на цену предложения, с учетом того, что реальная цена сделки отличается от заявленной цены объекта продажи, на дату предложения, на местоположение, на площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.), Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 г.). При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы о их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета, представителями не заявлены.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Парсамяна Артура Акоповича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 9989 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 289 000 руб. по состоянию на 17 июля 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 13824 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 2 281 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, общей площадью 15112 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 723 000 руб. по состоянию на 29 мая 2019 года;
Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка