Решение Мурманского областного суда от 31 июля 2019 года №3а-116/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 июля 2019 года Дело N 3а-116/2019
Именем Российской Федерации
31 июля 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Био топливно - энергетическая компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Био топливно - энергетическая компания" (далее - ООО "БИОТЭК", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "БИОТЭК" является собственником объекта недвижимости - здания заводоуправления, расположенного по адресу: .... Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 8600 кв.м., с кадастровым номером *, предоставленный Обществу в пользование на основании договора аренды.
На основании акта об утверждении кадастровой стоимости б/н от 09 августа 2017 года стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 09 августа 2017 года определена в размере 37949650 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО "***" N 687-10/2018 от 06 марта 2019 года составляет 7086 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 09 августа 2017 года в размере его рыночной стоимости 7086 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 18 марта 2019 года.
В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ООО "БИОТЭК" по доверенности Купреев Д.О. уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 09 августа 2017 года в размере его рыночной стоимости 12495 000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ООО "***" N 687-10/2018-1 от 15 июля 2019 года (т.2 л.д.20-123).
В судебном заседании представитель административного истца ООО "БИОТЭК" по доверенности Купреев Д.О. на удовлетворении уточненных требований настаивал в полном объеме.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дорохова М.А., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д.117, 118).
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просил в удовлетворении административного иска отказать.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" и отдела земельных, имущественных отношений и градостроительства муниципального образования городское поселение Кандалакша в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их неявка не была признана обязательной.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "БИОТЭК" является собственником объекта недвижимости - здания заводоуправления, общей площадью 1048,5 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... (т.1 л.д. 14-17).
Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 8600 +/- 33 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление, расположенном по адресу: ....
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 09 августа 2017 года (т.2 л.д. 226-228).
Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды N 30 К от 27 апреля 2015 года, заключенного между администрацией муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и ООО "БИОТЭК", сроком с 27 апреля 2015 года по 27 апреля 2064 года и дополнительного соглашения N 2/9К от 21 августа 2017 года (т.1 л.д. 18-28).
По состоянию на 09 августа 2017 года стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена актом об утверждении кадастровой стоимости N б/н от 09 августа 2017 года в размере 37949650 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ввиду изменения учетных характеристик (площади) участка, с применением удельного показателя кадастровой стоимости квартала, утвержденного вышеуказанным Постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 09 августа 2017 года, ООО "БИОТЭК" 18 марта 2019 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (т.1 л.д.37).
К заявлению был представлен отчет ООО "***" N 687-10/2018 от 06 марта 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 09 августа 2017 года составила 7086 000 рублей (т.1 л.д. 40-164).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 10 апреля 2019 года N120заявление ООО "БИОТЭК" отклонено, поскольку представленный отчет ООО "***" N 687-10/2018 от 06 марта 2019 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т.1 л.д. 38).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом был представлен уточненный отчет ООО "***" N 687-10/2018-1 от 15 июля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 09 августа 2017 года составляет 12495 000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного земельного участка, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета N 687-10/2018-1 от 15 июля 2019 года, составленного оценщиком ООО "***", следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, а также доходный подход методом капитализации по расчетным моделям. Для реализации сравнительного подхода оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. Применяя доходный подход, оценщик обосновал используемые для определения рыночной стоимости значения.
Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что отчет рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "***" N 687-10/2018-1 от 15 июля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все выявленные ранее ошибки в отчете устранены в полном объеме. Определенная в исправленном отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка с учетом вида разрешенного использования и зонального расположения может быть признана достоверной и соответствует средней рыночной стоимости в г. Кандалакша.
В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета N 687-10/2018-1.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 09 августа 2017 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 12495 000 рублей.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 18 марта 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 8600 +/- 33 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 09 августа 2017 года в размере его рыночной стоимости 12 495 000 (двенадцать миллионов четыреста девяносто пять тысяч) рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Био топливно - энергетическая компания" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 18 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка