Решение Пензенского областного суда от 26 июня 2019 года №3а-116/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июня 2019 года Дело N 3а-116/2019
Именем Российской Федерации
26 июня 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Репиной Е.В.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Промэлектроника" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ОАО "Промэлектроника" обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащих ему на праве собственности, объектов недвижимости - земельных участков, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности истца, поскольку размер налога исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ОАО "Промэлектроника" просило суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости в размере 6953000 руб.,
- земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости в размере 9075000 руб.,
- земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости в размере 3250 000 руб.,
- земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости в размере 2 950 000 руб.
В связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца ОАО "Промэлектроника" Екимов В.А. заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.: земельного участка с кадастровым N в размере 8 747 871 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 11 721 493 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 3 792 186 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 3 410 330 руб.
В судебном заседании представитель административного истца - ОАО "Промэлектроника" по доверенности и ордеру Екимов В.А. заявленные требования (с учётом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представители административных ответчиков - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", Департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В., Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенности от 18 февраля 2019 г. и 11 марта 2019 г.), возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласились с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость объекта существенно занижена. Ссылались на несоответствие заключения требованиям закона об экспертной и оценочной деятельности, что делает заключение эксперта недопустимым доказательством.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" - Шишурина Р.Н., разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ОАО "Промэлектроника" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения главного производственного корпуса, для размещения производственных корпусов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельстами о государственной регистрации права от 01 ноября 2008 г., 30 января 20109 г. (л.д. 12-15).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Как собственник земельных участков административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составляет: земельного участка с кадастровым N в размере 14490027,18 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 12536225,04 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 6238619,2 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 5630786,78 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 21 февраля 2019 г. (л.д. 8-11).
Согласно данным выпискам, датой по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчет от 25 марта 2019 г. N членом саморегулируемой организации оценщиков "Саморегулируемая межрегиональная организация оценщиков" К.М.П., согласно которому рыночная стоимость на дату оценки - 1 января 2018 г. составила:
земельного участка с кадастровым N в размере 6953000 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 9075000 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 3250 000 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 2 950 000 руб. (л.д. 23-111).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя административного истца ОАО "Промэлектроника" ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО <данные изъяты> В.С.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 13 июня 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. составила:
- земельного участка с кадастровым N в размере 8 747 871 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 11721493 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 3 792 186 руб.,
- земельного участка с кадастровым N в размере 3 410 330 руб. (л.д. 192-275).
Представителем административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в письменных возражениях указано о недопустимости представленного в материалы дела экспертного заключения.
Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.
Суд, изучив заключение экспертизы, приходит к выводу о его соответствии требованиям статьи 82 КАС РФ, а также требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
В соответствии со ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Как следует из заключения эксперта, экспертом была определена рыночная стоимость земельных участков в рамках сравнительного подхода путем использования трех объектов-аналогов с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки. Нарушений пункта 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов не установлено.
Представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы.
Использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Оценивая возражения административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.
Что касается доводов административного ответчика о применении неверной корректировки на торг, суд отмечает, что в экспертом заключении экспертом даны разъяснения тому, по каким критериям эксперт отнес исследуемый участок к неактивному рынку. К расчету принималось среднее значение земельных участков под индустриальную застройку для неактивного рынка на уровне 17,3% по причине низкой ликвидности объектов оценки, так и объектов-аналогов, что не противоречит статистическим данным, представленным в справочнике оценщика недвижимости 2017 г. "Земельные участки" под ред. Лейфера Л.А.
Корректировка на вид разрешенного использования принята экспертом для объекта-аналога N 3 в размере 0,54 (0,28/0,52) с учетом соответствия оцениваемых земельных участков виду разрешенного использования "размещение объектов капитального строительства машиностроительной промышленности участка, а также другие производственные предприятия...". К расчету экспертом принято максимальное значение из диапазона 0,28, на основании статьических данных представленных на сайте ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиэлт" по состоянию на 01.012018.
Доводы ответчика об отнесении оцениваемых земельных участков к виду разрешенного использования "для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для тканей, электрических товаров.." являются несостоятельными, поскольку основаны на субъективной оценке указанных обстоятельств.
Утверждения представителя административного ответчика о том, что корректировка на площадь по трем участкам должна составлять к объектам-аналогам 1,6, признаются судом необоснованными. В ходе производства экспертизы установлено, что фактическое использование объектов исследования представляет собой единый земельный участок, на котором размещено предприятие ОАО "Промэлектроника" и ОАО "Электромеханика", в связи с чем экспертом принято решение об объединении земельных участков и применении корректировки на площадь с учетом объединенного земельного участка, составляющего единый комплекс недвижимого имущества.
Корректировка на площадь составила аналог N 1-0,86, аналог N 2-0,91, аналог N 3 -0,84. Данный подход не противоречит нормам действующего законодательства. Ссылка на нарушение пункта 20 ФСО N 7 не влияет на правильность выводов эксперта, так как данная норма предусматривает, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В соответствии с п. 20 ФСО N 7 оценщиком была произведена оценка земельных участков как условно-свободных.
Исходя из части 5 статьи 247 КАС РФ по делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках и заинтересованных лицах.
Представитель административного истца Екимов В.А. выводы экспертного заключения не оспаривал, на основании результатов экспертизы уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ.
В ходе судебного разбирательства не было приведено доказательств того, что указанные ответчиками обстоятельства, которые вызвали у них сомнения в правильности заключения эксперта, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков и привели к ее существенному занижению.
Доводы о необходимости проведения повторной экспертизы судом во внимание не принимаются. Назначение судом повторной экспертизы регламентировано статьей 83 КАС РФ, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах, суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу. При этом, ответчиками не представлено достаточных аргументов относительно необходимости проведения повторной экспертизы, в связи с чем судом было оставлено без удовлетворения ходатайство о проведении такой экспертизы.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым N в размере 8 747 871 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 11 721 493 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 3 792 186 руб., земельного участка с кадастровым N в размере 3 410 330 руб.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости является законным и подлежит удовлетворению.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 14 мая 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ОАО "Промэлектроника" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость - земельного участка с кадастровым N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01.01.2018 равной его рыночной стоимости в размере 8 747 871 ( восемь миллионов семьсот сорок семь тысяч восемьсот семьдесят один) руб.,
- земельного участка с кадастровым N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01.01.2018 равной его рыночной стоимости в размере 11 721 493 (одиннадцать миллионов семьсот двадцать одна тысяча четыреста девяносто три) руб.,
- земельного участка с кадастровым N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01.01.2018 равной его рыночной стоимости в размере 3 792 186 (три миллиона семьсот девяносто две тысячи сто восемьдесят шесть) руб.,
- земельного участка с кадастровым N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01.01.2018 равной его рыночной стоимости в размере 3 410 330 (три миллиона четыреста десять тысяч триста тридцать) руб.
Датой подачи ОАО "Промэлектроника" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 мая 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2019 г.
Судья Е.В. Репина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка