Решение Пермского краевого суда от 24 декабря 2019 года №3а-1161/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2019 года Дело N 3а-1161/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Попова О.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Бенца Михаила Степановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Бенца М.С. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (здание цеха), площадью 1571,50 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4949 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база с 01.01.2018 в силу положений ст.ст. 401, 402 Налогового кодекса РФ, Закона Пермского края N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Определением суда от 24.12.2019, занесенным в протокол судебного заседания, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" исключено из числа соответчиков по делу и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный истцом отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости, собственником нежилого здания (здание цеха) с кадастровым номером **, площадью 1571,5 кв.м, адрес объекта: ****, является Бенца Михаил Степанович.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Совета депутатов Менделеевского сельского поселения от 21.11.2017 N 6/57 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Менделеевского сельского поселения" установлено, что налоговая база по налогу физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Решение применяется с 01.01.2018.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, учитывая, что административный истец является собственником спорного здания, а соответственно плательщиком налога на имущество физических лиц, который в данном случае с 01.01.2018 определяется от кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 12895969, 94 рубля.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований истцом представлен отчет об оценке от 14.11.2019 N 145/2019, составленный оценщиком ООО "Пермский центр оценки" Ш. Как следует из отчета, рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составила 4949 000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Ш. является оценщиком 1 категории, членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный номер ** от 26.12.2007. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ПП ** от 20.06.2001, выданный Региональным межотраслевым центом переподготовки кадров ПГТУ по программе "Оценка собственности" по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации, полученное в ГАОУ ДПО "Институт повышения квалификации - РМЦПК" по программе "Оценочная деятельность" от 01.03.2013, регистрационный **, квалификационный аттестат ** по направлению "Оценка недвижимости", выдан на основании решения ФБУ "Федеральный ресурсный центр организации подготовки управленческих кадров" от 13.03.2018 N 53. Ответственность оценщика застрахована по полису в АО "Альфа-Страхование" на страховую сумму 30000 000 рублей, полис ** от 01.11.2018, срок страхования с 01.11.2018 по 31.10.2019. Стаж работы в оценочной деятельности 26 лет.
Исходя из назначения спорного здания, фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка - производственное здание (производственно-складская недвижимость).
Из содержания отчета об оценке следует, что главными ценообразующими факторами на рынке производственных зданий Пермского края являются местоположение объекта, класс качества и размер площади недвижимости. Оцениваемый объект отнесен оценщиком по критерию зоны престижности - отдаленный район (ОР), объект оценки расположен в ****. Объект оценки - объект капитального строительства - здание. Учитывая, что местоположение, фактическое состояние и назначение объекта оценки оказывает существенное влияние на его стоимость, то исходя из данных критериев, оценщик пришел к выводу, что объект оценки имеет степень коммерческой привлекательности ниже средней.
Оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования на территории Пермского края. На основании приведенного анализа оценщик пришел к выводу о том, что наиболее вероятная цена ОКС в IV зоне престижности коммерческой недвижимости г.Перми находятся в диапазоне (минимальная-средняя цена): 2378 - 4 709 руб./кв.м.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован только затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Стоимость объекта также была рассчитана оценщиком и сравнительным подходом, однако при согласовании результатов, оценщик от использования результатов сравнительного подхода отказался. При этом изначальный отказ от использования доходного подхода в отчете обоснован.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Ко-Инвест "Промышленные здания" 2016 г.
Исходя из проведенного оценщиком анализа, для определения укрупненного стоимостного показателя в качестве аналога к расчету принят аналог N 2 (из шести представленных в отчете) с кодом П3.03.000.0051, как наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Анализируя содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО N 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания относительно отчёта об оценке, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения.
Доводы, изложенные в представленных письменных возражениях Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, позицию административного истца и представленный им отчет об оценке не опровергают. По сути, возражения ответчика сводятся к замечаниям по применению оценщиком сравнительного подхода, тогда как следует из содержания отчета и как указывалось выше, при согласовании результатов подходов, оценщик принял решение отказаться от использования в расчетах результатов сравнительного подхода, определив итоговую рыночную стоимость только одним подходом - затратным, в итоговой стоимости которого, вопреки доводам административного ответчика, не содержится НДС.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется. Ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено (ранее указанное в возражениях на иск ходатайство о проведении экспертизы, представителем административного ответчика в ходе рассмотрения дела по существу не поддерживалось).
При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Вместе с тем, в случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы, чего в данном случае ответчиком сделано не было.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26.11.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Бенца Михаила Степановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (здание цеха), площадью 1571,50 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 949 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 31.12.2019.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка