Решение Иркутского областного суда от 26 мая 2020 года №3а-115/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 3а-115/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н.,
с участием:
представителя административного истца Чумакина Сергея Викторовича - Ивановой И.К.,
представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" - Кутявиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-115/2020 по административному исковому заявлению Чумакина С.В. к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Чумакин С.В. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 7 июня 2019 года.
Земельный участок площадью 666 168 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен под недропользование, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" определена по состоянию на 7 июня 2019 года в размере 74 237 761,92 рублей актом органа кадастрового учета на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Рыночная стоимость участка по состоянию на 7 июня 2019 года определена оценщиком ООО "Оценка" в сумме 2 465 000 рублей, что следует из отчета оценщика Фадеевой О.Н. от 9 декабря 2019 года N 19/О-131.
Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере.
По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 7 июня 2019 года определена в размере 9 626 128 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Чумакина С.В. - Иванова И.К. административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 7 июня 2019 года в сумме 9 626 128 рублей.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявина М.А. требования иска не признала, поддержала правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка.
Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направил, в письменном отзыве возражал против административных исковых требований, полагая, что истцом не представлено достоверных доказательств о рыночной стоимости участка, экспертное заключение не оспорил, просил о рассмотрении дела без его участия.
Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.
Представитель заинтересованного лица администрации МО "Аларский район" в судебном заседании не участвовал, ранее в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на снижение налоговых поступлений в местный бюджет при уменьшении размера кадастровой стоимости, заключение экспертизы не оспорил.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Чумакин С.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 666 168 кв.м., с разрешенным видом использования: недропользование, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 7 марта 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 3 февраля 2020 года N КУВИ-001/2020-2037524.
Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 7 марта 2018 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 7 июня 2019 года в размере 74 237 761,92 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО "Оценка" Фадеевой О.Н., согласно Отчету от 9 декабря 2019 года N 19/О-131 по состоянию на 7 июня 2019 года составляет 2 465 000 рублей.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Поскольку кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, Чумакин С.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка и правомерно обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной к ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - на 7 июня 2019 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту Ногину М.П. (ООО "Русская провинция").
Эксперт Ногин М.П. имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности - 22 года, является членом Ассоциации СРО "НКСО", предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.
При проверке Отчета ООО "Оценка" от 9 декабря 2019 года N 19/О-131 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, сделка по купли-продажи земельного участка, взятого в качестве аналога N 5 на странице 29 отчета, совершена заинтересованными сторонами и не отвечает условиям открытости рынка и конкурентности. Также оценщик не изучил фактор "местоположение" объекта на предмет взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов; на страницах 38-45 оценщик приводит договора купли-продажи, однако представленные договора не заверены и источник получения приведенных документов не установлен.
При таких обстоятельствах отчет ООО "Оценка" от 9 декабря 2019 года N 19/О-131 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.
Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
Административный истец с заключением эксперта согласился. От административных ответчиков, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило.
При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы N 165/20 от 31 марта 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной.
Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований Чумакина С.В. и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной рыночной стоимости в размере 9 626 128 рублей, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Чумакина Сергея Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 666 168 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, определенную по состоянию на 7 июня 2019 года, равной рыночной стоимости в размере 9 626 128 (девять миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч сто двадцать восемь) рублей.
Дата обращения Чумакина Сергея Викторовича с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка