Дата принятия: 04 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-115/2020
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 декабря 2020 года Дело N 3а-115/2020
4 декабря 2020 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Кутлубаевой К.В.
с участием
представителя административного ответчика
Департамента по управлению государственной
собственностью Томской области Федоровской А.Е.,
представителя заинтересованного лица
Областного государственного бюджетного
учреждения "Томский областной центр
инвентаризации и кадастра" Синчиковой Л.В.,
рассмотрев в судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об определении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" в лице представителя Осипова А.В. обратилось в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении (с учетом уточнений) кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью 13654,9кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, пр.Ленина, 217, стр.2, в размере его рыночной стоимости 201697900рублей по состоянию на 1 января 2019 г.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности вышеназванный объект недвижимости; кадастровая стоимость данного объекта установлена по состоянию на 1 января 2019г. в размере 419743700 рублей 7 копеек и значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением судьи от 18 сентября 2020г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование- ФГБУ "ФКП Росреестра) в лице филиала по Томской области.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие стороны административного истца, представителей Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных отзывах на административный иск представители Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" оставили решение по административному делу на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал; представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и областного государственного бюджетного учреждения "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (сокращенное наименование - ОГБУ "ТОЦИК") не согласились с требованиями административного истца.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Административному истцу с 11 марта 2015г. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером /__/ общей площадью 13654,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Томск, пр.Ленина, 217, стр.2.
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области", установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости- 419743700 рублей 10копеек (пункт 122221).
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.
Сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (419743700 рублей 7 копеек) внесены в ЕГРН 24 января 2020г.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьями 372, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.
Согласно пункту 2 статьи 375 того же Кодекса налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса, в силу пункта 7 которой уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019г. N 99-о "Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2020 год" объект недвижимости включен в указанный перечень под номером 611.
В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018г. N 334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018г. N 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29июля 1998г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" отчет N 218-А/2020 от 28 апреля 2020г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 202220000 рублей.
В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО "Бизнес-Оценка", по результатам которой составлено заключение эксперта N 191-С. В соответствии с указанным заключением и дополнительными расчетами к нему рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 201697900рублей.
Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 218-А/2020 от 28 апреля 2020г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК", суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительных расчетов основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.
Доводы представителей стороны административного ответчика о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.
Так, допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ОвсянниковаА.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.
Действительно, при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом экспертом применена корректировка 1,09 на класс качества объекта исследования для аналога N 2 (страница 91 заключения). В обоснование величины данной корректировки на странице 52 заключения приведена ссылка на таблицу 157 "Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода" под редакцией Лейфера Л.А. (Нижний Новгород 2018) и изображена данная таблица. Исходя из этой таблицы величина корректировки может составлять 1,26- (среднее значение) либо находиться в диапазоне расширенного интервала от 1,16 до 1,37.
Данное обстоятельство не ставит под сомнение заключение экспертизы, поскольку согласно показаниям эксперта при сравнительном подходе расчет корректировки на класс качества объекта произведен по аналогии с корректировкой 3 на местонахождение в пределах города (страница 47-48 заключения). Объект исследования отнесен к максимальному значению расширенного интервала по таблице 157(значение 1,37), так как данный объект отнесен к классу "А". Объект- аналог N 1 также отнесен к классу качества "А", аналог N 2- к классу качества "В", аналог N 3- к классу качества "С". Определение класса качества аналогов приведено и описано в таблице на странице 51 хаключения. При этом аналог класса "В" отнесен к среднему значению интервала (1,26), а окончательный размер корректировки определен соотношением перечисленных выше значений с учетом разницы между классами качества объекта исследования и аналога: объект N 3, имеющий класс качества "С", отнесен к наименьшему значению расширенного интервала (1,16); соотношение этого значения со значением 1,37 также учтено экспертом; результатом расчета указанных соотношений стало значение 1,09 корректировки на класс качества объекта исследования.
Аналогичные показания даны экспертом относительно того, что при расчете удельной величины арендной платы в рамках доходного подхода экспертом применена корректировка 1,11 на класс качества объекта исследования для аналога N 1 (страница 98 заключения), в то время как согласно таблице 158 вышеназванного справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А. и скриншоту данной таблицы (страница 59 заключения) среднее значение корректировки составляет 1,30, а диапазон расширенного интервала- от 1,17 до 1,43.
Суд согласился с замечаниями заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" относительно недостатков примененной в ходе судебной экспертизы методики определения стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода (страницы 28-30 заключения), а также относительно расчета потенциального валового дохода от аренды.
В связи с этим с согласия участников судебного разбирательства экспертом проведены дополнительные расчеты, по результатам которых рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 201697900рублей.
В частности, экспертом (согласно показаниям последней в судебном заседании 2 декабря 2020г.) произведен расчет исходя из общей арендопригодной площади и максимального коэффициента недозагрузки- с учетом того, что свободные арендопригодные площади не сданы в аренду. При этом эксперт руководствовался вышеназванным справочником под редакцией Лейфера Л.А., согласно которому при рассмотрении неактивных рынков следует учитывать, что вероятность простоя достаточно велика в результате низкой востребованности объекта недвижимости арендаторами. Также экспертом принято во внимание, что степень загруженности крупных торговых центров значительно снизилась, а недозагрузка площадей, как правило, влечет за собой увеличение операционных расходов. В связи с этим была увеличена только ставка процента недозагрузки при сдаче в аренду до максимальной 23,7%. Отношение арендозанимаемой площади к общей площади объекта исследования составило 38,51%; величина операционных расходов и ставка капитализации остались неизменными, потому их увеличение повлекло бы необоснованно значительное снижение стоимости объекта.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не привели какие-либо возражения относительно заключения судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительных расчетов к нему.
Оценив заключение судебной оценочной экспертизы, дополнительные расчеты к нему и показания эксперта по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что кадастровая стоимость может быть установлена в размере определенной судебным экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1января 2019г.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 31 августа 2020г.
В связи с изложенным, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области удовлетворить:
установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью 13654,9кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, пр.Ленина, 217, стр.2, в размере его рыночной стоимости 201697900 (двести один миллион шестьсот девяносто семь тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2019 г.;
данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
датой подачи заявления считать 31 августа 2020 г.;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
