Решение Ярославского областного суда от 11 августа 2020 года №3а-115/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 августа 2020 года Дело N 3а-115/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Матюшкиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альфа" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении с учетом уточнения ООО "Альфа" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категории земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Административные исковые требования мотивированы тем, указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка установлена выше, чем его рыночная стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца Хорунжая Л.В. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб. в соответствии с скорректированным отчетом оценки рыночной стоимости земельного участка, указала на недостоверность заключения судебной оценочной экспертизы.
Представители административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Николаева Т.Б. и Шагабутдинова А.А. административные исковые требования не признали, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, полагали, что рыночная стоимость земельного участка должна определяться с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торнов", Правительство Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков и планирования территории" г. Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительной административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, допросив судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Альфа" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категории земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Из договора аренды земельного участка, расчетов арендной платы, уведомления об изменении размера арендной платы следует, что арендная плата исчисляется в соответствии с вышеприведенным Положением о порядке определения размера арендной платы.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г. (пункт 31625 приложения 2).
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет оценщика ООО "Ярэксперт" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 13 марта 2020г. N 13624\01\20, в соответствии с которым административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для проверки соответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков определением Ярославского областного суда от 26 мая 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной судебным экспертом Крайнюченко В.Г. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019г. составляет <данные изъяты> рублей.
В связи с выявленными судебным экспертом недостатками в отчете определения рыночной стоимости земельного участка при разрешении административного спора суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно составлено экспертом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеющим право на проведение судебной оценки, являющимся судебным экспертом-оценщиком.
Возражения административного истца относительно заключения судебной экспертизы не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В судебном заседании судебный эксперт Крайнюченко В.Г. выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, подтвердил, дал аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие у административного истца вопросы.
Проанализировав заключение судебной экспертизы, ответы судебного эксперта, а также его письменные пояснения к заключению судебной экспертизы, в котором подробно изложены объяснения относительно возражений административного истца, суд не находит оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта, так как заключение судебной экспертизы и ответы судебного эксперта в судебном заседании не противоречат законодательству об оценочной деятельности.
При определении рыночной стоимости объекта оценки судебным экспертом требования законодательства об оценочной деятельности, включая требования федеральных стандартов оценки, вопреки утверждению административного истца выполнены.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что судебный эксперт проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В заключении судебной экспертизы также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В экспертном заключении содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы судебного эксперта являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Судебным экспертом использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
Экспертом изложены обоснования выбора аналогов. Суждения судебного эксперта в этой части соответствуют как положениям п\п "б" п. 22 ФСО N 7, так и п\п "б" п. 11 и п\п "в" п. 22 ФСО N 7.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что судебный эксперт, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В заключении судебной экспертизы изложен процесс отбора объектов аналогов. Судебным экспертом проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 4 аналога, выбор аналогов в экспертном заключении мотивирован.
Тем самым, заключение судебной экспертизы соответствует закону, не вводит в заблуждение, а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Возражения административного истца не опровергают выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, основаны на иной оценке применения федеральных стандартов оценки, в связи с чем не могут служить безусловным основанием для критической оценки заключения судебной оценочной экспертизы.
ООО "АйБи-Консалт"", специалист которого проводил по поручению суда судебную оценочную экспертизу, вместе с экспертным заключением представило документы на оплату экспертизы, согласно которым расходы по производству судебной оценочной экспертизы составили 60 000 руб.
Данные расходы лицами, участвующими в деле, не возмещены.
В соответствии с ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают, в частности, расходы, подлежащие выплате экспертам (ст. 106 КАС РФ). Определяя лицо, на счет которого подлежат отнесению данные расходы, суд исходит из следующего. Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска. Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о распределении судебных расходов по настоящему делу имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью. Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости и при ее применении к вышеуказанным объекту недвижимости. Данное расхождение может объясняться различием применения методик при определении кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы подлежат возложению на административного истца.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категории земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 16 марта 2020г.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альфа" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АйБи-Консалт" 60 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка