Решение Иркутского областного суда от 28 октября 2019 года №3а-115/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2019 года Дело N 3а-115/2019
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Матрозе Л.Ю.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" Смольниковой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-115/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 15 по Иркутской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения универсального магазина равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" является собственником нежилого здания торгового центра с кадастровым "номер изъят", площадью 2 344,8 кв.м., количество этажей 2, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость нежилого здания установлена на основании Приложения N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области", в размере 110 884 396 рублей 15 копеек.
Согласно отчету об оценке от 10 сентября 2018 года N 18-0320, составленному ООО "З.", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 16 050 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 30 мая 2019 года N 10.6 заявление Общества с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.
Полагая нарушенным право на уплату налога на имущество в обоснованном размере исходя из действительной стоимости нежилого здания, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости 16 050 000 рублей.
Определением Иркутского областного суда от 26 июля 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания, поскольку его рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета от 10 сентября 2018 года N 18-0320, составленного ООО "З.", требованиям законодательства об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года, производство по делу приостановлено (л.д. 62-65 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 28 октября 2019 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" - Смольникова Е.Д. представила заявление об уточнении административных исковых требований, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым "номер изъят" в размере 28 487 913 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы. Данное заявление принято судом к производству для рассмотрения в административном деле.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области, заинтересованного лица Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 15 по Иркутской области, о времени и месте судебного заседания извещены посредством почтовой и электронной связи.
Правительством Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, Управлением Росреестра по Иркутской области в суд направлены письменные пояснения, в которых не оспаривалось право на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости в случае представления надлежащих допустимых доказательств.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, признав их извещение надлежащим, поскольку они, зная о наличии спора в суде, обязаны получать судебные уведомления.
Исследовав письменные материалы административного дела, выслушав пояснения лица, участвующего в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двухэтажного нежилого здания торгового центра с кадастровым "номер изъят", площадью 2 344,8 кв.м., расположенного по "адрес изъят".
Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости нежилого здания с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости для уплаты справедливого налога на принадлежащее ему имущество.
В связи с этим, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, поскольку они нарушают его права.
Кадастровая стоимость нежилого здания торгового центра установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области", то есть до введения в действие Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.
Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области". Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определялась по состоянию на 15 декабря 2015 года.
Нежилое здание с кадастровым "номер изъят" поставлено на государственный кадастровый учет 13 июня 2013 года, то есть до утверждения результатов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому сведения о нем содержатся в Приложении N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп.
Кадастровая стоимость нежилого здания определена органом кадастрового учета по состоянию на 15 декабря 2015 года, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости, (л.д. 39-42 том 2), на основании данных об удельном показателе кадастровой стоимости по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года N 723-пп и составляет 110 884 396 рублей 15 копеек (л.д. 13-20 том 2).
Согласно отчету ООО "З." об оценке рыночной стоимости от 10 сентября 2018 года N 18-0320, составленному в целях проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки нежилого здания, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 16 050 000 рублей.
Первоначально с указанным отчетом административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением указанной комиссии от 30 мая 2019 года N 10.6 заявление отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях проверки соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 15 декабря 2015 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 26 июля 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Как усматривается из заключения судебного эксперта, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания N 18-0320, составленный ООО "З.", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, так как применение объектов-аналогов NN 1, 2 и 3 необоснованно, поскольку в объявлениях отсутствуют описание отделки, сведения о материале стен, фундамента, сведения об этаже расположения объектов-аналогов, в отчете не обоснован расчет корректировок на техническое состояние, расположение в здании и местоположение, необоснованно принят физический износ при отсутствии фотографий и без проведения осмотра, необоснованно произведен расчет внешнего износа.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", дипломы о профессиональной переподготовке по программам "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки" и "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктами 18-20 ФСО N 1 под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход рекомендуется применять, когда в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки.
Из содержания ходатайства эксперта о проведении осмотра объекта оценки, исследовательской части заключения судебного эксперта и определения судьи Иркутского областного суда от 20 августа 2019 года усматривается, что осмотр объекта оценки проводился 29 августа 2019 года.
При проведении массовой оценки использование методов математического моделирования не позволяет учитывать уникальные особенности нежилого здания.
В качестве доказательств уникальных характеристик нежилого здания с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен "адрес изъят", поэтому судебным экспертом обоснованно проанализирован рынок коммерческой недвижимости в городе Братске.
Поскольку объект оценки является отдельно стоящим зданием магазина, эксперт посчитал возможным определить затраты на его производство, то есть применить затратный подход, учитывая также, что на дату оценки на рынке недвижимости выявлено только одно предложение по продаже аналогичных объектов, в связи с чем применение сравнительного подхода невозможно.
Экспертом также обоснован вывод о невозможности применения доходного подхода в связи с отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы от использования торгового центра, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках затратного подхода стоимость объекта рассчитывается как восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа. В качестве аналогичного объекта рассматривается новый объект с тем же, что и у исследуемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
В данном исследовании экспертом в рамках затратного подхода рассчитана восстановительная стоимость объекта по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).
Экспертом оценен физический износ нежилого здания - торгового центра экспертным путем, исходя из удельных весов конструктивных элементов объектов-аналогов в ценах 1969 года (по УПВС). Степень физического износа нежилого здания определена на основании визуального осмотра объекта исследования с учетом 1987 года постройки. Физический износ здания по расчетам эксперта составил 54,85%.
Экспертом исследован функциональный износ здания, который составил 0%, поскольку при строительстве здания использованы современные строительные материалы.
Экспертом оценен внешний (экономический) износ, который принят в размере 0%, поскольку экспертом не установлено негативных факторов, влияющих на обесценивание объекта с учетом его местоположения, наличия ближайших объектов, прилегающей территории, соседних нежилых помещений, инфраструктуры, стабильности экономической политики и социальной ситуации на дату оценки.
Экспертом рассчитан накопленный износ, состоящий из суммы физического, функционального и внешнего износа нежилого здания.
Экспертом определена величина прибыли предпринимателя в размере 13% для неактивного рынка.
Полный экспертный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа приведен экспертом в таблице 7 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 28 487 913 рублей.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость нежилого здания суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 15 декабря 2015 года - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым "номер изъят", площадью 2 344,8 кв.м., количество этажей 2, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 28 487 913 рублей, удовлетворив административные исковые требования.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции последующих изменений.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости является обязанностью органа кадастрового учета и осуществляется на основании поступивших результатов определения кадастровой стоимости, возложение обязанности соответствующим судебным решением не требуется.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "БАЙКАЛ "Ф" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым "номер изъят", площадью 2 344,8 кв.м., количество этажей 2, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 28 487 913 (двадцать восемь миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч девятьсот тринадцать) рублей, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 13 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции, расположенный по адресу: 630005, город Новосибирск, улица Ломоносова, дом 57а, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2019 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка