Решение Белгородского областного суда от 10 августа 2017 года №3а-115/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 10 августа 2017 года Дело N 3а-115/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Грицощенко Т.О.
с участием представителя административного истца ООО «ТЦ Арбат»- Федянина Д.В., представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области - Егоровой Н.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ТЦ «Арбат» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО ТЦ «Арбат» (далее - административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит объект недвижимости - задание Торгового центра «Арбат» с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., назначение - нежилое, расположенное по адресу: < адрес>.
На государственный кадастровый учет нежилое здание поставлено 27.06.2012г. на основании материалов, переданных ГУП «Белоблтехинветаризация», с площадью < данные изъяты> кв.м.
21.09.2015г. в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в площади нежилого здания с кадастровым номером №, с указанием правильного значения характеристики - < данные изъяты> кв.м.
Постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015г. утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области.
Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № производился исходя из площади нежилого здания < данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость составила < данные изъяты> руб.
22.12.2015г. органом кадастрового учета осуществлен перерасчет экономических характеристик нежилого здания (Акт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости № 3100/502/15-93647/1), исходя из площади земельного участка - < данные изъяты> кв.м. Кадастровая стоимость составила < данные изъяты> руб.
22.12.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости нежилого здания внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
29.09.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением № 271 от 26.10.2016г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.
ООО ТЦ «Арбат» обратилось в суд с заявлением, в котором, с учетом уточнения заявленных требований, просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> руб. по состоянию на 21.09.2015г.; обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость, равную < данные изъяты> рублей. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что Торговый центр «Арбат» включен в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. ООО «ТЦ Арбат» является плательщиком налога на имущество и завышенная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы Общества как налогоплательщика.
В судебном заседании представитель административного истца требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости поддержал в полном объеме. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости просил принять во внимание отчет ООО «Независимая оценка и право» № 163/17 от 18.04.2017г. Выводы эксперта полагал недопустимым доказательством, подлежащим исключению из административного дела, ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы. Требования об обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость, равную < данные изъяты> рублей, не поддержал.
Представитель заинтересованного лица Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, возражала против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагая, что единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость нежилого здания является заключение эксперта № 1-2017 от 25.06.2017г.
Административные ответчики Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и Федеральное Государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового Кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003г. «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.
В соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Белгородской области № 416-пп от 23.11.2015г. утвержден перечень объектов недвижимого имущества на 2016 год, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Нежилое здание Торгового центра «Арбат» включено в данный перечень под номером №.
Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «ТЦ Арбат», как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет ООО «Независимая оценка и право» № 163/17 от 18.04.2017г. об оценке нежилого здания, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 21.09.2015г. составила < данные изъяты> рублей.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Возражая относительно требований ООО «ТЦ Арбат» в части заявленного размера рыночной стоимости торгового центра, Правительство Белгородской области указало на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 27.04.2017г. назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО8
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 1-2017 от 25.06.2017г., которым установлено, что в ходе проверки отчета № 163/17 от 18.04.2017г. выявлено, что отчет оценщика частично соответствует требованиям Федерального закона № 135 - ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать необоснованными. Согласно выводам эксперта по состоянию на 21.09.2015г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 1-2017 от 25.06.2017г. подготовленное экспертом ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО9., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Его выводы мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Делая выводы о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт, исходя из того, что нежилое здание представляет собой часть торгового комплекса 2003 года постройки, отнес его к рынку коммерческой недвижимости к сегменту торгово-офисных зданий и помещений современной застройки (согласно классификации торговых зданий и помещений).
Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, эксперт применил методологию сравнительного, затратного и доходного подходов, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В рамках затратного подхода, с целью корректировки стоимости объекта оценки, эксперт произвел расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок для обслуживания нежилого здания торгового центра, которая составила 6 363 000 рублей; расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта; определил дополнительные издержки, необходимые для доведения нового объекта до состояния рыночных требований; произвел оценку величины общего износа объекта улучшений, стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом общего износа, получив остаточную стоимость. В рамках затратного подхода рыночная стоимость объекта оценки составила < данные изъяты> рублей.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайтах:oskol.ndv31.ru и belgorod.realty.drim.ru.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила < данные изъяты> рублей.
В рамках примененного экспертом доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки составила < данные изъяты> рублей. Применяя указанный метод, эксперт исходил из того, что оцениваемый объект представляет собой помещения торгового назначения, используемые для сдачи в аренду.
В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимости оценки.
Из заключения эксперта следует, что сравнение результатов, полученных по трем оценочным подходам, производилось методом анализа иерархий. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 163/17 от 18.04.2017г. требований федеральных стандартов оценки. Эксперт пришел к выводу о некорректном выполнении оценщиком расчетов в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, что повлияло на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Довод представителя административного истца о полном соответствии отчета № 163/17 от 18.04.2017г. требованиям Федеральных стандартов оценки и законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, суд находит несостоятельным, опровергающийся материалами дела.
Осуществляя расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, оценщиком использовался метод капитализации. Заказчиком оценки была представлена справка о расходах Торгового центра «Арбат» за период с 01.01.2015г. по 30.09.2015г. Однако потенциальный валовый доход рассчитан за год. Кроме того, в указанной справке отсутствует статья расходов - коммунальные платежи. Оценщиком нарушен п. 30 ФСО № 7, определен соответствующий рынку годовой доход от объекта оценки, а затем рассчитана ставка капитализации кумулятивным методом, не приведено суждений о возможных границах интервала, в котором, по его мнению может находится стоимость.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнительных продаж, определяя стоимость объекта недвижимости путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю, оценщик использовал аналоги, не сопоставимые по назначению и местоположению с объектом оценки: объект - аналог № 7 имеет разрешенное использование под СТО и автомойку, что не сопоставимо с назначением объекта оценки; объект - аналог № 5- реализуется под любой вид деятельности, что также не сопоставимо с назначением объекта оценки; объект-аналог № 1 продается с инвестиционным проектом торгово-офисного здания, что является дополнительным имуществом; объект - аналог № 8 имеет назначение - под производственную базу, что не соответствует сегменту рынка выборки аналогов. Стоимость объекта оценки рассчитывалась с применением корреляционно - регрессионного анализа для выборки аналогов, однако информационная выборка была произведена не корректно, в ней присутствуют аналоги, расположенные в городе Белгороде. Рынок Старого Оскола имеет особенную конъюнктуру и не сопоставим с рынком города Белгорода. Оценщиком нарушен п. 10д ФСО № 7, что привело к получению некорректных результатов оценки.
Кроме того эксперт отмечает, что оценщиком не указана стоимость объектов - аналогов с НДС или без НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...», следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Суд соглашается с доводами эксперта о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о некорректном применении оценщиком сравнительного подхода.
При расчете стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, оценщиком нарушен п. 24г ФСО № 7: не произведен расчет стоимости земельного участка как незастроенного; не определена стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства, так как для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства необходимо из стоимости единого объекта недвижимости вычесть стоимость земельного участка.
Допущенные оценщиком нарушения требований Федеральных стандартов оценки повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком, не подтверждается.
Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы по данному вопросу, административным истцом не предоставлено.
При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего ООО ТЦ «Арбат».
Судом отклоняются как не состоятельные доводы представителя административного истца о том, что заключение эксперта также содержит ряд несоответствий, влияющих на определение рыночной стоимости исследуемого объекта оценки.
Определяя в рамках затратного подхода рыночную стоимость земельного участка экспертом выбраны три объекта - аналога с назначением - земельный участок под строительство торгово-офисного. Относя объекты - аналоги № 2 и № 3 к земельным участкам торгово-офисного назначения, эксперт исходил из того, что во всех объявлениях о продаже земельных участков упоминается «промназначение», что является особенностью предоставления информации на конкретном сайте. Относя указанные объекты к земельным участкам торгово-офисного назначения эксперт обоснованно исходил из того, что как указано в скриншоте объявления объекта - аналога № 2, рядом ведется строительство торговых центров, автоцентров, автосервисов, а также располагается жилой массив, что делает данный участок коммерчески привлекательным. Объект - аналог № 3 располагается на проспекте Комсомольском города Старый Оскол, который является транспортной артерией, проходящей через значительную часть города и размещение на земельном участке объекта иного назначения маловероятно.
Ссылка представителя административного истца на неправильное описание экспертом корректировки на масштаб площадей, что приводит к неоднозначному толкованию вводимых корректировок, не может быть принята судом во внимание, как свидетельствующая о недостоверности экспертного заключения.
Из пояснений эксперта следует, что при описании данной корректировки в заключении допущена техническая ошибка. Объекты - аналоги №1 и №2 относятся к диапазону 5000-10000, но приведен скриншот таблицы-матрицы, по которой рассчитывалась корректировка. Объект-аналог № 1 согласно объявлению имеет площадь 5000 кв.м., экспертом взят диапазон площадей от 5000 до 10000, так как в ходе интервьюирования продавца было установлено, что объект имеет площадь 5005 кв.м., а 5000 кв.м. указано для округления. Для всех объектов-аналогов корректировка рассчитана правильно, согласно таблицы - матрицы. Указанное представителем административного истца замечание не влияет на итоговую стоимость объекта экспертизы.
Являются не состоятельными и доводы о намеренном завышении экспертом стоимости объекта оценки и неверным расчетом, в связи с тем, что в расчет стоимости нежилого здания по конструктивным элементам, на всех этапах расчета вошел конструктивный элемент «Прочие системы и специальные оборудования», однако объект оценки не имеет ни грузовых, ни пассажирских лифтов, ни эскалаторов, ни прочих систем специального оборудования.
Согласно справочнику «Общественные здания «КО-ИНВЕСТ» 2014 года, грузовые, пассажирские лифты и эскалаторы относятся к группе конструктивных элементов «Специальные конструкции», а не к группе конструктивных элементов «Прочие системы и специальное оборудование», которая участвует в расчетах. К группе конструктивного элемента «Прочие системы и специальное оборудование» относятся: система противопожарной безопасности; система видеонаблюдения и контроля доступа. Объект оценки, согласно результатам осмотра, имеет систему противопожарной безопасности, поэтому конструктивный элемент «Прочие системы и специальное оборудование» учитывался в расчетах.
При расчете стоимости воспроизводства нежилого здания в целях оценки стоимости нового строительства, экспертом применена стоимость 1 куб. метра нежилого здания, которая составляет 8354 рубля (в ценах 2014г.), согласно таблице 03.08.000.0045. сборника Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М:ООО «КО-ИНВЕСТ» 2014, о чем имеется ссылка в заключении эксперта. Отсутствие скриншота или копии с характеристиками из справочника не свидетельствуют о невозможности убедиться в сопоставлении с характеристиками объекта оценки, не свидетельствует о неправильности подбора аналога и не является нарушением Федеральных стандартов оценки.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, экспертом обоснованно и мотивировано, при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом применен аналог из справочника ООО «КО-ИНВЕСТ» с классом конструктивной системы КС-1.
Согласно сборнику Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2014 установлены основные признаки классов конструктивных систем. Для класса КС-1 - это основной материал ограждающих конструкций - кирпич, основной материал несущих конструкций - железобетон, сталь. Для класса КС-1а - это основной материал ограждающих конструкций - мелкие стеновые и ячеистые блоки, основной материал несущих конструкций - железобетон, сталь. При этом в указанном сборнике нет зданий магазинов с высотностью от 1 до 3 этажей в классе КС-1а.
Обоснованных возражений по данному расчету стороной административного истца не представлено.
Из заключения эксперта следует, что при расчете износа нежилого здания, значения физического износа конструктивных элементов были взяты из технического паспорта на здание, а также после проведенного визуального осмотра объекта оценки, применены Правила оценки износа ВСН-53-86 (р). Расчет физического износа по каждому конструктивному элементу здания приведен в таблице расчета накопленного износа нежилого здания, что опровергает доводы представителя административного истца в данной части.
Не применяя в отношении объекта - аналога № 1 корректировку на наличие дополнительного имущества (в скриншоте аналога указано, что объект продается со зданием склада площадью 241 кв.м.), эксперт исходил из того, что при обработке входящей информации у продавца было установлено, что площадь объекта 984 кв.м. включает в себя площадь 241 кв.м., в объявлении ошибочно указано, что площадь склада не входит в площадь, указанную в объявлении.
Оснований не доверять заключению эксперта в совокупности с его пояснениями, данными в судебном заседании, у суда не имеется, поскольку заключение соответствует ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, эксперт имеет соответствующую квалификацию, опыт работы, был предупрежден об уголовной ответственности, дал мотивированные пояснения относительно возникших вопросов по проведенной экспертизе, выводы эксперта допустимыми и достоверными доказательствами в условиях состязательности процесса и равноправия сторон, стороной административного истца не опровергнуты.
Заявляя в возражениях о нарушении экспертом п. 5 ФСО № 3, представитель административного истца указал на то, что экспертом не применена корректировка на материал стен объекта оценки, чем намеренно введен в заблуждение пользователь заключения.
Приводя вышеуказанный довод, представитель административного истца своих обоснований, свидетельствующих о влиянии данной корректировки на итоговую рыночной стоимость объекта оценки, не представил.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, отсутствие в заключении эксперта скриншота объявления объекта - аналога № 1 при расчете арендной ставки в доходном подходе, не свидетельствует о нарушении экспертом требований федеральных стандартов оценки, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости. По причине технической ошибки, в экспертом заключении дважды представлен скриншот одного и того же объявления, однако в таблице предложений по сдаче в аренду торговых помещений для оцениваемого объекта (таблица № 34) указаны разные объекты - аналоги: № 1 по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Олимпийский, 56 с площадью 200 кв.м. и № 3 по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Олимпийский, д. 56 с площадью 90 кв.м.
Отсутствие необходимости анализа сопоставимости цен начала и конца года мотивировано экспертом тем, что объекты - аналоги ввиду своего размера (площади) имеют достаточно долгий срок экспозиции 9-12 месяцев, ввиду этого 8-9 месяцев, прошедшие с момента выхода объявлений не могут сыграть никакой роли.
Отклоняются судом как несостоятельные и доводы о неверно приведенных экспертом расчетах определения ставки капитализации методом рыночной экстракции.
Как следует из заключения эксперта, метод рыночной экстракции позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости. В соответствии с ФСО № 7 определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В своем заключении эксперт определил средние удельные показатели стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту и рассчитал средние удельные показатели арендных доходов по объектам недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В силу п. 24 ФСО № 7 внешний износ может быть рассчитан только в рамках затратного подхода. Величина износа и устаревание определяются как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания. В рамках сравнительного и доходного подходов факторы, снижающие рыночную стоимость вследствие воздействия внешних по отношению к объекту оценки фактов, учитываются путем подбора соответствующих аналогов и применением соответствующих корректировок.
Учитывая требования указанных федеральных стандартов оценки, экспертом обоснованно рассчитан внешний износ только в рамках затратного подхода.
Представитель административного истца также указывает на нарушение экспертом п. 11 ФСО № 3, поскольку в описании анализа рынка отсутствуют ссылки на источники информации.
Данный довод не может быть принят во внимание, в связи со следующим.
Согласно вышеуказанной норме в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Как следует из заключения эксперта, данные об основных тенденциях социально-экономического развития Российской Федерации в январе - мае 2015г., о социально-экономическом положении Белгородской области в январе - мае 2015г. получены из сайта общедоступного источника Белгородстата.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает, что при оформлении экспертного заключения должны соблюдаться требования, которые предусмотрены для внесудебного отчета об оценке.
Не использование экспертом представленных в материалы административного дела договоров аренды, фактически заключенных между административным истцом и третьим лицами за три года, обоснованно невозможностью проверить действительную стоимость арендной платы на дату оценки. В связи с чем, расчёт рыночной арендной ставки наиболее точно отражает ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.
При этом необходимо отметить, что ставка арендной платы в отчете № 163/17 оценщиком также рассчитывалась на основе данных рынка, а не по фактически заключенным Обществом договорам аренды.
Ссылка представителя административного истца на нарушение экспертом ст. 16 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации», поскольку эксперт занимался самостоятельным сбором материалов - подбирал объекты-аналоги, несмотря на то, что в материалах дела имелись сведения об аналогах, подобранных оценщиком, является несостоятельной и не может быть принята судом во внимание.
Исследование анализа рынка объекта оценки, выбор аналогов в рамках примененного экспертом сравнительного подхода, является правом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями в целях проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта оценки. Административным истцом не представлено мотивированных доводов, свидетельствующих об обязанности эксперта в рамках проведения судебной экспертизы руководствоваться материалами, собранными оценщиков в ходе проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Кроме того, необходимо учесть, что в своем заключении эксперт делает вывод о некорректно подобранных оценщиком аналогах, не сопоставимых по назначению и местоположению с объектом оценки, что не позволяет ему использовать в экспертом заключении объекты - аналоги взятые оценщиком.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертиз, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы по делу, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Сидячкин С.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости города Старый Оскол; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2015г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 163/17 от 18.04.2017г., подготовленного ООО «Независимая оценка и право» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 21.09.2015г. в размере < данные изъяты> руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 163/17 от 18.04.2017г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного объекта оценки, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО ТЦ «Арбат» нежилого здания с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> руб., определенной в заключении эксперта № 1-2017 от 25.06.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Датой обращения ООО ТЦ «Арбат» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 29.09.2016г.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017г.).
На основании изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости принадлежащего административному истцу и его рыночной стоимостью составило 7, 7%, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истца, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.
Несения Правительством Белгородской области судебных расходов по оплате экспертизы подтверждено платежным поручением № 254203 от 04.07.2017г., определением суда от 17.07.2017г. о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «ТЦ Арбат» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания Торгового Центра «Арбат» с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - 21.09.2015г.
Датой подачи заявления ООО «ТЦ Арбат» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.09.2016г.
Взыскать с ООО «ТЦ Арбат» в пользу Правительства Белгородской области судебные расходы в размере 35 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья  
Решение в окончательной форме принято 15 августа 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка