Дата принятия: 05 июня 2018г.
Номер документа: 3а-1142/2018
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2018 года Дело N 3а-1142/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1142/2018 по административному исковому заявлению Деменчекова В.Н. о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием административного истца Деменчекова В.Н.,
установил:
Деменчеков В.Н. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 744,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 19 725 494 рубля;
- нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 765,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 20 279 387 рублей.
В обоснование заявленных требований Деменчеков В.Н. указал, что является собственником названных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Административный истец Деменчеков В.Н. в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, а также просил восстановить срок на подачу административного иска в суд.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Самара, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв.
Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Деменчековым В.Н. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Деменчекову В.Н. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:
- нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 744,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 765,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 31 823 506, 65 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 32 717 113,11 рублей.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, 11 мая 2018 года административный истец обратился в суд с требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости N, N, выполненные 17 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Независимый кадастровый центр" ФИО1, являющимся членом ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".
Отчетом об оценке N от 17 апреля 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 20 279 387 рублей без учета НДС.
Согласно отчета об оценке N от 17 апреля 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года определена в размере 19 725 494 рубля без учета НДС.
Согласно статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, 19 августа 2013 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Отчеты содержат сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Описание объектов оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объектов оценки.
В отчетах сделаны выводы, полученные в результате рынка торговой недвижимости г. Самара во втором квартале 2013 года, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.
Оценщик указал, что наиболее эффективным использованием спорных нежилых помещений является их использование в качестве торговых помещений, страница 57 отчета N, страница 58 отчета N.
В отчетах приведено описание определения рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.
В рамках сравнительного подхода оценщиком по данным информационного центра "АДОН" выбраны 20 объектов-аналогов - нежилых торговых помещений, расположенных в Промышленном районе. Описание объектов-аналогов приведено в таблицах на страницах 65-71 отчета N и на страницах 66-72 отчета N.
Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.
Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,50 по абсолютному значению: на площадь объекта, этаж расположения, состояние отделки, местоположение в населенном пункте.
Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара, в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорных помещений в рамках сравнительного подхода.
В рамках доходного подхода рассчитана арендная ставка для единого объекта недвижимости методом регрессионного анализа, определен коэффициент капитализации на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 11,65 %, рассчитаны операционные издержки, определен чистый операционный доход, а также определена стоимость единого объекта недвижимости путем умножения чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорных нежилых помещений в рамках доходного подхода.
Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером N в размере 20 279 387 рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 19 725 494 рубля без учета НДС.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика основано на собранной информации и подтверждается приведенными расчетами. Итоговое суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Компетенция оценщика подтверждена документами, регламентирующими его деятельность.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.
Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года и на 19 августа 2013 года, то есть на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, определённом отчетами об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 11 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
В соответствии со ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 июля 2013 и 19 августа 2013 года. В этой связи установленный законом срок для обращения в суд с настоящим административным иском не пропущен, и требования о восстановлении пропущенного срока являются излишне заявленными.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Деменчекова В.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 744,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 19 725 494 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 765,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 20 279 387 рублей.
Датой обращения Деменчекова В.Н. в суд считать 11 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
