Решение Ростовского областного суда от 25 марта 2021 года №3а-114/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2021 года Дело N 3а-114/2021
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участиемпредставителя административного истца Иванковой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "ОНИС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "ОНИС" (далее также Общество) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... основании установления его рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной по результатам проведения судебной оценочной экспертизы в сумме 23 516 000 рублей. Обществом также заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного пятилетнего срока на обращение с требованием об оспаривании кадастровой стоимости объекта.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", в качестве заинтересованного лица-Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель административного истца Иванкова И.Ю.поддержала указанные выше требования.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Правительство Ростовской области в электронном виде представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает противустановления кадастровой стоимости земельного участка в сумме, определенной судебным экспертом.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в отзыве на административный иск указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представил возражения на административный иск, в которых оспорил обоснованность отчета об оценке и сослался на то, что в настоящее время в арбитражном суде рассматривается дело по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Обществу о расторжении договора арендыземельного участка, в случае удовлетворения которого последнее лишится правовой заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости. После ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил в суд ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, изложив в нем основания несогласия с заключением эксперта от 4 марта 2021 года.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что 31 декабря 2013 года между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодателем) и ООО "ОНИС" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 083кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., для использования в целях строительства производственно-складского комплекса. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время виды разрешенного использования значатся в регистрационных документах как "производственно-складской комплекс, для размещения производственных зданий".
Условиями договора арендысрок действия установлен с 6 февраля 2014 года по 15 февраля 2015 года. Материалами дела подтверждено, что после истечения указанного срока Общество продолжает использование земельного участка. Производство по делу по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Обществу о расторжении договора аренды, изъятии объекта незавершенного строительства в Арбитражном суде Ростовской области (дело N А53-36296/2020) не завершено. Плата за пользование землей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное подтверждает право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 45 834 816,26 рублей.
В рамках досудебного порядка урегулирования спора 15 декабря 2020 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 28 декабря 2020 года заявление отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в судотчет об оценке от 8 декабря 2020 года N 801-ОД, выполненный оценщиком ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" .... Оценщиком сделан вывод о том, что на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 21 100 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 4 марта 2021 года N 904-Э/2021 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ..., на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 23 516 000 рублей.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения о нем проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Представители сторон заключение судебной экспертизы не оспаривали, согласившись с выводами эксперта.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы поставил под сомнение обоснованность определенной экспертом рыночной стоимости, сославшись на существенное отличие этой стоимости от кадастровой стоимости земельного участка, принятие экспертом в качестве объектов-аналогов земельных участков, отличающихся от объекта оценки по местоположению, площади, обеспеченности коммуникациями.
Доводы заинтересованного лица о несопоставимости использованных экспертом аналогов не нашли своего подтверждения. Выбор объектов-аналоговобоснован в экспертном заключении. Из числа доступных объектов сравнения в соответствующем сегменте рынка экспертом отобраны 4 объекта-аналога, находящихся, как и объект оценки, в промышленной зоне Октябрьского района г. Ростова-на-Дону. У использованных экспертом аналогов, как и у арендуемого административным истцом земельного участка, инженерные коммуникации не заведены на участок (находятся по меже). Отличие объектов по площади объектов не является существенным(по данному признаку произведена корректировка).
Поскольку поводы для обоснованных сомнений в правильности выводов судебного эксперта, противоречий в экспертном заключении судом не выявлены, в удовлетворении ходатайства ДИЗО о назначении повторной судебной оценочной экспертизыотказано.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию - 15 декабря 2020 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. Общество обратился в суд с административным исковым заявлением 30 декабря 2020 года (в Комиссию - 15 декабря 2020 года), то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (48,7 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки не обладает признаками существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение суда не может считаться принятым против административных ответчиков и в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела процессуальных издержек отсутствуют.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить ООО "ОНИС" срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 083 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования -производственно-складской комплекс, для размещения производственных зданий, расположенного по адресу: ...,по состоянию на 1 января 2014 года в размере 23 516 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 15 декабря 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "ОНИС" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 25 марта 2021 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка