Решение Калининградского областного суда от 21 мая 2021 года №3а-114/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-114/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Торговый центр "Сити" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Торговый центр "Сити" обратилось в суд 3 марта 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве аренды на основании заключенного на срок до 5 февраля 2057 года договора аренды от 8 мая 2020 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 14 865 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра и здание трансформаторной подстанции, расположенный на Московском проспекте в г.Калининграде. Указанный земельный участок образован 2 октября 2019 года и его кадастровая стоимость установлена на дату постановки на кадастровый учет в размере 107 638 208,25 руб. Такая кадастровая стоимость, по утверждению административного истца, существенно превышает рыночную стоимость участка, которая согласно отчету об оценке от 4 февраля 2021 года N Н-0098-2021 оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. составляет на ту же дату 42 160 000 руб., что свидетельствует о нарушении прав административного истца на взимание арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в экономически обоснованном размере.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа "Город Калининград" и ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".
Определением суда от 19 апреля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.
Определением судьи от 11 мая 2021 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд экспертного заключения от 30 апреля 2021 года о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 2 октября 2019 года в размере 49 400 000 руб.
В судебном заседании представитель ООО "Торговый центр "Сити" - Гудзарик А.А. административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поддержал, указав на возможность определить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка в соответствии с экспертным заключением от 30 апреля 2021 года.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) возражений на административное исковое заявление не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель администрации городского округа "Город Калининград" - Жамова А.Б. и представитель ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" - Джанунц С.В. не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной экспертом.
Заслушав пояснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 14 865 кв.м образован из земельного участка с кадастровым номером N площадью 15 224 кв.м и поставлен на кадастровый учет 2 октября 2019 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 кадастровая стоимость исходного земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 70 820 677,84 руб. и подлежала применению для целей налогообложения с 1 января 2020 года.
В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N сведения о кадастровой стоимости этого участка в сумме 107 638 208,25 руб. внесены в ЕГРН 27 апреля 2020 года на основании акта об определении кадастровой стоимости земельного участка от 17 марта 2020 года N 40-20, подготовленного ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга".
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 8 мая 2020 года арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области (по состоянию на 1 января 2019 года) проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с п. 9 ст. 24 настоящего Федерального закона (в редакции, действовавшей на момент принятия акта об утверждении кадастровой стоимости от 17 марта 2020 года), для обращения в суд предварительное обращение в Комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
Установленный ч.3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 27 апреля 2020 года, не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование административного иска ООО "Торговый центр "Сити" представило отчет оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 4 февраля 2021 года N Н-0098-2021 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2 октября 2019 года в размере 42 160 000 руб., а также положительное экспертное заключение от 15 февраля 2021 года N 91/150221/05-01 на данный отчет об оценке.
Определением суда от 19 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство администрации городского округа "Город Калининград" о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Иные лица, в том числе административный истец, не возражали против удовлетворения такого ходатайства.
Выводы суда о необходимости назначения судебной экспертизы мотивированы следующими обстоятельствами.
Стоимость 1 кв.м исходного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года из расчета установленной кадастровой стоимости и площади участка составляла 4 651,91 руб. (70 820 677,84 руб.: 15 224 кв.м).
Стоимость 1 кв.м образованного участка с кадастровым номером N по состоянию на 2 октября 2019 года из расчета установленной кадастровой стоимости и площади участка составляет 7 241,05 руб. (107 638 208,25 руб.: 14 865 кв.м), что в 1,6 раза превышает стоимость 1 кв.м исходного участка, определенную в ходе очередной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 7 июля 2015 года N А21-6433/2014 пересмотрена установленная по состоянию на 1 января 2012 года и подлежавшая применению для целей налогообложения с 1 января 2014 года кадастровая стоимость исходного земельного участка с кадастровым номером N в сумме 127 165 006,32 руб. и установлена в размере его рыночной стоимости на ту же дату в сумме 62 540 000 руб.
Таким образом, кадастровая стоимость исходного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года судебным актом установлена исходя из стоимости 4 107,99 руб./кв.м.
Сведений о наличии объективных причин к такому увеличению кадастровой стоимости образованного земельного участка по отношению к кадастровой стоимости исходного участка не имеется.
Из письменных пояснений ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга" от 14 апреля 2021 года и пояснений представителя Учреждения в судебном заседании 19 апреля 2021 года также следует, что при определении ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N учреждение не обладало сведениями об установленной кадастровой стоимости исходного земельного участка с кадастровым номером N, в связи с чем была допущена ошибка при установлении кадастровой стоимости оцениваемого в настоящем деле земельного участка.
В то же время, из приложения к отчету об оценке следует, что оценщику не было предоставлено вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу об установлении кадастровой стоимости исходного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года.
В отчете об оценке отсутствует мнение оценщика относительно того, имело ли место увеличение или уменьшение рыночной стоимости участка по сравнению с периодом 2012 года и какими факторами обусловлено изменение стоимости 1 кв.м оцениваемого участка, в том числе с учетом установленной решением суда рыночной стоимости исходного участка по состоянию на 2012 год, с 4 107,99 руб./кв.м до определенной оценщиком 2 836,19 руб./кв.м.
5 мая 2021 года в суд поступило заключение эксперта от 30 апреля 2021 года N 30/04-1-2021, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 2 октября 2019 года составляет 49 400 000 руб.
То есть экспертом определена рыночная стоимость участка исходя из расчета 3 323,24 руб./к.м.
Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельных участка, которые расположены в г.Калининграде (Советский проспект, ул.Киевская, ул.Крымская, ул.Самаркандская и Балтийское шоссе) и предназначены для размещения административно-офисных и торговых объектов.
Экспертом проведены корректировки на торг (10,2%), в отношении двух объектов-аналогов, предназначенных для размещения административно-офисных объектов, - на разрешенное использование (18%), на местоположение (от 1% до 14%), учтено расположение относительно красных линий.
Расчет корректировок обоснован экспертом ссылками на данные, содержащиеся в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под ред.Л.А. Лейфера.
Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Румянцев М.А. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеет стаж оценочной, экспертной деятельности с 2003 года, является региональным представителем Союза судебных экспертов "Экспертный совет" по Калининградской области и Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" по Калининградской области, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Лица, участвующие в деле, не ставят под сомнение выводы эксперта.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства, а также заключение эксперта объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:132803:343 существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта - 49 400 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Торговый центр "Сити", поданное в суд 3 марта 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 14 865 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра и здание трансформаторной подстанции, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, местоположение: г.Калининград, Московский проспект, по состоянию на 2 октября 2019 года - 49 400 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 мая 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка