Решение Пензенского областного суда от 17 марта 2020 года №3а-114/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2020 года Дело N 3а-114/2020
Именем Российской Федерации
17 марта 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торговое предприятие "Поиск" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью торговое предприятие "Поиск" (далее - ООО ТП "Поиск", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 578 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов складского назначения различного профиля, <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, общей площадью 7 578 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов складского назначения различного профиля, <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости, 7 253 737 руб. 38 коп.
Представитель административного истца ООО ТП "Поиск" Шепотько А.В. (доверенность от 14 января 2020 г.) в судебном заседании исковые требования уточнил с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 8 525 000 руб.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.), государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" Пензенской области (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) оставили разрешение требований на усмотрение суда с учетом проведенной по делу экспертизы.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 7 октября 2019 г.), при вынесении решения полагалась на усмотрение суда. После перерыва представитель администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеются отзывы представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.), ФГБУ "ФКП Росреестра" Кудинова И.А. (доверенность от 9 января 2018 г.) с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО ТП "Поиск" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 578 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов складского назначения различного профиля, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 31 января 2020 г. N КУВИ-001/2020-1820186 (т. 1 л.д. 191 - 193).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Поскольку ООО ТП "Поиск" является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 13 899 567 руб. 60 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 января 2020 г. N КУВИ-001/2020-359321 (т. 1 л.д. 4).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 11 ноября 2019 г. N с15656-1, подготовленный оценщиком ОО "Многопрофильный деловой центр" Шабалиной С.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 7 253 737 руб. 38 коп.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО8
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО8 от 28 февраля 2020 г. N 19/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 8 525 000 руб. (т. 2 л.д. 1-49).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 8 525 000 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 28 февраля 2020 г. N 19/20 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Поскольку объект оценки относится к землям населённых пунктов для размещения объектов складского назначения различного профиля, экспертом обоснованно установлено, что наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка будет являться сегмент, к которому относятся участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки). По географическому сегменту объект исследования отнесен к региональному рынку земельных участков среднего размера и ко вторичному рынку, так как его собственник - юридическое лицо. В связи с чем анализ рынка производился в отношении данной группы земельных участков.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на местоположение (для всех объектов-аналогов), на площадь земельного участка (для объекта - аналога N 1) после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8, составивший вышеуказанное экспертное заключение от 28 февраля 2020 г. N 19/20, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о недостоверности заключения эксперта, поскольку последний необоснованно не принял во внимание обстоятельство расположения на оцениваемом участке коммерческих помещений (торговой компании ИП Климов В.В., супермаркета "Девяточка", транспортной компании "ПЭК"), а также факторы, повышающие его инвестиционную привлекательность: расположение на первой линии крупной автомагистрали города, близость к общественно-деловому центру города, наличие оборудованной парковки, судом из заключения эксперта и его пояснений установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Вид разрешённого использования оцениваемого земельного участка - для размещения объектов складского назначения различного профиля. В ходе экспертного осмотра экспертом установлено, что данный участок фактически используется для размещения стоянки автомобильного транспорта, складских помещений, осуществления погрузо-разгрузочных работ, что не противоречит виду разрешенного использования. Указанные представителем административного ответчика предприятия коммерческого назначения располагаются на иных земельный участках (смежных), образующих торговую базу "Надежда" и не имеющих отношения к оцениваемому земельному участку. В связи с чем экспертом обоснованно определен сегмент рынка и правильно отобраны объекты-аналоги.
При этом вопреки утверждению административного ответчика экспертом принято во внимание, что объект исследования расположен в районе, приближенном к центру города, в связи с чем ему присвоено значение территориального коэффициента 0,85 (Центры административных районов города, зоны точечной застройки), предусмотренного Справочником оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Лейфера Л.А., которая позволила сгладить отличие сравниваемых участков по местоположению (в том числе близость к автомагистрали).
Наличие оборудованной парковки не должно учитываться при определении рыночной стоимости оцениваемогоземельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта; при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
С учетом вышеизложенного суд приходит к следующему. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлено сравнительным подходом методом корректировок; при этом данный метод в числе прочих этапов включает в себя изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами. Анализ факторов, влияющих на ценообразование, проведен экспертом на указанном этапе, его процесс и результат отражен в заключении эксперта, оснований не доверять которому у суда не имеется. Обстоятельств, указывающих на неправильность подбора экспертом объектов-аналогов, а также влияние этого на вывод эксперта, судом не установлено. Корректировки, сглаживающие отличие оцениваемого земельного участка от объектов-аналогов, применены экспертом обоснованно.
Суд принимает во внимание, что административные ответчики при вынесении решения полагались на усмотрение суда, при этом сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 28 февраля 2020 г. N 19/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 8 525 000 руб.
При таких обстоятельствах требования ООО ТП "Поиск" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В данном случае административный истец ООО ТП "Поиск" обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 28 января 2020 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования" ФИО8
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр независимой оценки", стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей.
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку ООО ТП "Поиск", обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта, при этом, при вынесении решения полагались на усмотрение суда, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:109 (округленно на 39 %), укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой, подлежат взысканию с ООО ТП "Поиск" в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования"
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью торговое предприятие "Поиск" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 578 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов складского назначения различного профиля, <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости - 8 525 000 (восемь миллионов пятьсот двадцать пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью торговое предприятие "Поиск" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 января 2020 г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью торговое предприятие "Поиск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы за производство судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 марта 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка