Решение Ярославского областного суда от 21 марта 2019 года №3а-114/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2019 года Дело N 3а-114/2019
Дело N 3а-114\19 Принято в окончательной форме 27.03.19г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Ярославль 21 марта 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Фреш Маркет" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
В административных исковых заявлениях, которые объединены в одно производство, ООО "Фреш Маркет" просит установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1773 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 029 000 руб. по состоянию на 04 декабря 2015г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 496 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 22 614 000 руб. по состоянию на 04 декабря 2015г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 535 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - универсамы, универмаги, торговые центры, магазины в капитальных зданиях, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 8 878 000 руб. по состоянию на 12 ноября 2013г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 185 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - магазины, торговые комплексы, открытые и закрытые мини-рынки, киоски и временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, выставки товаров, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 2 679 000 руб. по состоянию на 09 сентября 2015г.;
внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что вышеперечисленные земельные участки принадлежат ООО "Фреш Маркет" на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Ефимов Н.С. административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. и мэрии города Ярославля по доверенности Свекровкин Е.С. возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчетов определения рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованные лица администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области и администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "Фреш Маркет" является собственником вышеуказанных земельных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) на территории города установлен земельный налог.
Решением муниципального Совета Карабихского сельского поселения от 10.11.2009 N 9 (ред. от 25.02.2015) и решением муниципального Совета Заволжского сельского поселения от 23.09.2009 N 201 (ред. от 24.11.2014) на территориях данных сельских поселений также установлен земельный налог.
Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативными актами представительных органов муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, собственником которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков утверждена филиалом ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в Ярославской области и составляет:
- земельного участка с кадастровым номером N - 26 634 270,95 руб. по состоянию на 12.11.2013г.,
- земельного участка с кадастровым номером N - 5 189 222,55 руб. по состоянию на 09.09.2015г.,
- земельного участка с кадастровым номером N - 6 708 677,40 руб. по состоянию на 04.12.2015г.,
- земельного участка с кадастровым номером N - 43 498 564,80 руб. по состоянию на 04.12.2015г.
Административным истцом представлены отчеты ООО "Ярэксперт" от 14 сентября 2018г. NN 11724\18, 11725/18 и от 27 ноября 2018г. N 11723\01\18 оценки рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N равна 4 029 000 руб. по состоянию на 04.12.2015г. (отчет N 11723\01\18), земельного участка с кадастровым номером N - 22 614 000 руб. по состоянию на 04.12.2015г. (отчет N 11723\01\18), земельного участка с кадастровым номером N - 8 878 000 руб. по состоянию на 12.11.2013г., (отчет N 11725\18), земельного участка с кадастровым номером N - 2 679 000 по состоянию на 09.09.2015г. (отчет N 11724\18).
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.
Из данных отчетов следует, что оценщики проанализировали рынок объектов оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчетах также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведены анализ рынка, описание процесса оценки. В отчетах приведены расчеты рыночной стоимости объектов, в которых подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчетах содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщиков являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиками сведения. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками.
Из отчетов оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиками было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.
В отчетах содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости".
В отчетах использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать.
Тем самым, представленные административным истцом отчеты соответствуют закону.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в отчетах, лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов.
Свидетель ФИО 1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчетах.
Показания свидетеля ФИО 1 и содержание отчетов позволяют сделать вывод о соблюдении авторами отчетов требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.
Из содержания отчета N 11723\01\18 от 27.11.2018г. (земельные участки с кадастровым номером N) следует, что применена корректировка на местоположение, относящаяся к районам крупных автомагистралей. Выводы о необходимости применения корректировки основаны на анализе месторасположения объектов оценки, их окружения и других факторов. Исследованные оценщиками критерии типовых зон и их отличительных характеристик позволяет прийти к выводу о том, что земельные участки с кадастровыми номерами N находятся в районе крупных автомагистралей.
Указанные выводы подробно изложены в отчете, научно и экономически обоснованы, в связи с чем оснований для их критической оценки не имеется.
Объект аналог N 4 (отчет N 11723\01\18 от 27.11.2018г.), расположенный <адрес>, имеет вид разрешенного использования - для строительства двухэтажного административного здания с инженерными коммуникациями. В связи с этим оценщики при применении корректировки на вид разрешенного использования обоснованно исходили из того, что данный аналог относится к группе видов разрешенного использования - "офисно-административное назначение".
Оснований полагать, что в отчете N 11723\01\18 допущена ошибка в расчете весовых коэффициентов (стр. 130 отчет) не имеется, что следует из показаний свидетеля ФИО 1 и представленного ею в судебном заседании дополнительного расчета.
На странице 134 этого же отчета приведена таблица 20, в которой указана дата продажа объекта-аналога N 5 - 2016г. (пункт 15 таблицы). Между тем согласно сведениям, приведенным в отчете в отношении этого аналога, дата продажа объекта аналога N 5 - 21 февраля 2015г., что учитывалось оценщиками при определении рыночной стоимости объектов оценки.
Тем самым, анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что в указанной части отчета допущена опечатка, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
Отсутствие оснований для применения корректировки на подъездные пути в отчете мотивировано. Кроме того, в соответствии с п. 22 ФСО N 7 наличие подъездных путей не относится к числу основных ценообразующих факторов. Поэтому возражения мэрии города Ярославля в этой части также не могут быть приняты во внимание.
Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что в отчете N 11724\18 от 14.09.2018г. (земельный участок с кадастровым номером N) оценщики необоснованно отказались от корректировки на местоположение, ввиду того, что объект оценки и объекты аналоги N 1, N 2, N 3 относятся к разным группам населенных пунктов, также не могут быть приняты во внимание.
Оценщики исходили из того, что объект оценки и объекты аналоги относятся ко второй группе населенных пунктов - населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра, что является правильным с учетом места расположения объекта оценки и аналогов.
Замечания департамента по отчету N 11724\18 (земельный участок с кадастровым номером N) сводятся к тому, что оценщиками не применена корректировка на вид разрешенного использования, необоснованно применены корректировки по местоположению по территориальному признаку по отношению к областному центру и по расположению относительно внутри города.
Однако содержание отчета свидетельствует о необоснованности этих замечаний.
Объект оценки с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - магазины, торговые комплексы, открытые и закрытые мини-рынки, киоски и временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, выставки товаров. Объекты аналоги имеют виды разрешенного использования, соотносящиеся с объектом оценки. Все объекты аналоги, как и объект оценки, в видах разрешенного использования предусматривают возможность нахождения на земельных участках разного рода объектов, включая объекты торговли.
Таким образом, оснований для применения корректировки на вид разрешенного использования не имелось.
Корректировка на местоположение носит экономически обоснованный характер, так как учитывает месторасположения объектов оценки и объектов-аналогов, их окружение и другие значимые факторы.
В силу изложенного доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля не могут служить основанием для критической оценки представленных административным истцом отчетов определения рыночной стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является - 12 октября 2018 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1773 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 029 000 руб. по состоянию на 04 декабря 2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 029 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 12.10.2018г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 496 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 22 614 000 руб. по состоянию на 04 декабря 2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 22 614 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 12.10.2018г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 535 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - универсамы, универмаги, торговые центры, магазины в капитальных зданиях, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 8 878 000 руб. по состоянию на 12 ноября 2013г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 878 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N- 12.10.2018г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 185 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - магазины, торговые комплексы, открытые и закрытые мини-рынки, киоски и временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, выставки товаров, расположенного по адресу: <адрес>), в размере рыночной стоимости равной 2 679 000 руб. по состоянию на 09 сентября 2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 679 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 12.10.2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка