Решение Мурманского областного суда от 28 февраля 2019 года №3а-114/2018, 3а-4/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2019 года Дело N 3а-4/2019
Дело N 3а-4/2019 мотивированное решение составлено 01 марта 2019 года
Решение
Именем Российской Федерации
28 февраля 2019 года
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Камерзана А.Н.
при секретаре Подгорных М.Н.,
с участием:
представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности М.О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Арена" к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Компания Арена" (далее - ООО "Компания Арена", общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "Компания Арена" является собственником объекта капитального строительства (станция технического обслуживания легковых автомобилей), расположенного по адресу: .... Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, предоставленном обществу на основании договора аренды.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 25 апреля 2018 года определена в размере 65276538 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО "Профессиональная оценка" N 436-07/2018 от 13 июля 2018 года составляет 6544 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 6 544 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 30 июля 2018 года.
В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ООО "Компания Арена" по доверенности М-Р. В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 7761 000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ООО "Профессиональная оценка" N 436-07/2018-2. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать 30 июля 2018 года.
В судебное заседание представитель административного истца ООО "Компания Арена" не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности М.О.В. в судебном заседании не заявила мотивированных возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Полагала, что при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо руководствоваться результатами судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Вопрос об удовлетворении административного иска общества оставил на усмотрение на суда (том 1 л.д. 178-180).
Представитель заинтересованного лица ПАО "Сбербанк России" в судебном заседании участия не принимал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежаще. В отзыве на административное исковое заявление указал, что не возражает против удовлетворения требований административного истца (том 1 л.д. 224-225).
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области", администрации города Мурманска, Комитета имущественных отношений города Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не признана обязательной.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, допросив свидетелей, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Компания Арена" является собственником объекта недвижимости - станции технического обслуживания легковых автомобилей, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь *** кв.м, расположенного по адресу: ... (том 1 л.д. 12).
Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: станция технического облуживания с автомагазином, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, *. Земельный участок поставлен на кадастровый учет _ _ (том 1 л.д. 220-222).
Данный земельный участок используется Обществом на основании дополнительного соглашения * от 30 мая 2018 года к договору аренды земельного участка * от 06 апреля 2006 года, заключенного между ООО "Компания Арена" и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком до 31 мая 2031 года (том 1 л.д. 13-15, 19-21, 22-23, 220-222).
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 76258110 рублей 82 копеек, исходя из действительной на тот момент площади - *** кв.м.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
20 апреля 2018 года Комитет имущественных отношений города Мурманска, являясь правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером *, подал заявление на исправление кадастровой ошибки в сведениях о площади земельного участка с названным кадастровым номером и представил межевой план. В результате выполненных кадастровых работ изменилась конфигурация и площадь смежного земельного участка с кадастровым номером *.
24 апреля 2018 года регистрирующим органом площадь земельного участка была изменена и составляет в настоящее время *** кв.м.
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области" произведена переоценка с применением удельных показателей кадастровой стоимости, определенных Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП, в результате которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 25 апреля 2018 года определена в размере 65276538 рублей (том 3 л.д. 221-222, 226-227, 229).
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 25 апреля 2018 года, ООО "Компания Арена" 30 июля 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области (далее -Комиссия) с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (том 1 л.д. 28).
К заявлению был представлен отчет ООО "Профессиональная оценка" N 436-07/2018 от 13 июля 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 25 апреля 2018 года составила 6 544 000 рублей (том 1 л.д. 31-159).
Решением Комиссии от 22 августа 2018 года N525 заявление ООО "Компания Арена" отклонено, поскольку представленный отчет ООО "Профессиональная оценка" N 436-07/2018 от 13 июля 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 29-30).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В связи с представлением в ходе судебного разбирательства доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности доводов административного истца в части определения рыночной стоимости земельного участка на основании уточненных отчетов N 436-07/2018-2, судом по данному делу была назначена судебная экспертиза рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта некоммерческой организации "Частное экспертное учреждение "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы" от 06 февраля 2019 года * действительная рыночная стоимость земельного участка площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: станция технического обслуживания с автомагазином, расположенного по адресу: ..., на земельном участке распложено здание * корпус *, по состоянию на 25 апреля 2018 года составляет 8397000 рублей.
Проанализировав собранные по делу доказательства о рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию. Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, методом сравнительного подхода, с учетом анализа внешних факторов и рынка недвижимости местоположения объекта оценки. В заключении приведено подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. В ходе экспертизы исследовались материалы дела, экспертом непосредственно осматривался объект оценки, произведена его фотофиксация.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о неправильном определении рыночной, суду не представлено.
Установленный законом порядок проведения экспертизы соблюден (статья 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Ходатайств о назначении и проведении повторной судебной экспертизы суду не поступало.
Суд не принимает в качестве доказательств рыночной стоимости земельного участка представленные административным истцом отчеты оценщика ООО "Профессиональная оценка" N 436-7/2018, N 436-07/2018-1, N 436-07/2018-2, поскольку в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о наличии необоснованности выводов данного оценщика в части определения рыночной стоимости, а именно, показания свидетеля В.С.В., обладающего специальными познаниями, решение Комиссии от 22 августа 2018 года N 525, установившего нарушения в отчете N 436-7/2018, заключения ассистента кадастрового оценщика В.С.В. по результатам рассмотрения отчетов N 436-07/2018, N 436-07/2018-1 (том 1 л.д. 29-30, 202). При этом указанные обстоятельства являлись основанием для назначения судебной экспертизы.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью * кв.м, с кадастровым номером *, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: станция технического обслуживания с автомагазином, расположенного по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание * корпус *, по состоянию на 25 апреля 2018 года в размере 8397 000 рублей следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
В силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 30 июля 2018 года.
С учетом изложенного, суд считает требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными. При определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Доводы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска о несоблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора (том 3 л.д. 167-170) основаны на неверном толковании норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: станция технического обслуживания с автомагазином, расположенного по адресу: ... на земельном участке расположено здание *, корпус *, по состоянию на 25 апреля 2018 года в размере его рыночной стоимости 8397 000 (восемь миллионов триста девяносто семь тысяч) рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Арена" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 30 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья А.Н. Камерзан


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка