Решение Ленинградского областного суда от 08 декабря 2017 года №3а-114/2017

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 декабря 2017 года Дело N 3а-114/2017
Санкт-Петербург 08 декабря 2017 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волкова Андрея Александровича, Ващенок Анастасии Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания,
установил:
Волков А.А. и Ващенок А.В. обратились в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просили: установить кадастровую стоимость здания площадью 1 003, 6 кв.м. с кадастровым номером N, местоположение объекта - <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 10.09.2015, на период с 01.01.2017 и до даты внесения государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В обоснование требований указано, что административные истцы являются собственниками здания с кадастровым номером N. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок как объект недвижимости внесен в сведения реестра 18.02.2014, а кадастровая стоимость здания установлена 10.09.2015 в сумме <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2017. Полагая, что установленная кадастровая стоимость является существенно завышенной исходя из местоположения здания, его характеристик, отсутствия инженерной инфраструктуры, аварийного состояния административные истцы обратились к лицу, осуществляющему оценочную деятельность для проведения оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, согласно отчета об оценке рыночной стоимости, по состоянию на 10.09.2015 составляет <данные изъяты> рублей. В связи с чем считали, что установленная кадастровая стоимость здания в семь раз превышает реальную рыночную стоимость, и приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просили установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административных истцов Волкова А.А. и Ващенок А.В.- Хомченко М.В. уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно: объекта недвижимости - здания, с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.
В качестве соответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Тимошин А.А. просил требования об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость объекта недвижимости исчислена на основании Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N113 исходя из удельного показателя кадастровой стоимости зданий. Кадастровая стоимость объекта недвижимости была внесена в ГКН 11.09.2015 в соответствии с документом на учет изменений в порядке информационного взаимодействия. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 10.09.2015. Кадастровая стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей, получена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости <данные изъяты> руб.кв.м. на площадь объекта 1 003,6 кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N257 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области" (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 22.01.2014 N5). В соответствии с п. 2.1. Порядка кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в п. 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего значения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь. В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего значения в кадастровой квартале, в котором расположено здание, используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в смеженных кадастровых кварталах. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена законно и обоснованно.
В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Тимошин А.А. требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Яровая И.А., сослалась на имеющиеся замечания относительно представленных отчетов об оценке. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности Земцова И.В., ссылаясь на Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N113 указала, что кадастровая стоимость здания определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь. Постановлением правительства Ленингарсдкой области от 16.08.2013 N257 утверждено среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для нежилых зданий, расположенных в кадастровом квартале N, равное <данные изъяты> кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей. В Комиссию, созданную при Управлении в соответствии с Приказом Росреестра от 25.10.2012 NП/463, заявления по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости не поступало. Просила дело рассмотреть в отсутствие представителя.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).
По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 N257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).
Согласно пункту 89 таблицы 5.4 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N257) среднее значение УПКС для нежилых помещений в кадастровом квартале N составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Из договора купли-продажи N от 28.04.2016 года следует, что Волкова А.А. и Ващенок А.В. приобрели в собственность в равных долях (по 1/2 доли) земельный участок площадью 11425 кв.м. (свидетельство о собственности N от 20.02.2016) расположенный по адресу: <адрес>", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, вид разрешенного использования: для научно-производственных целей, кадастровый номер N, а также расположенное на нем здание кирпичное одноэтажное, инв.N, нежилое, общей площадью 1003,6 кв.м., инв.N, Лит.А2, условный номер N (свидетельство о государственной регистрации права от 30.08.2006, N), кадастровый номер N.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2016 Волкову А.А. на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2 принадлежит здание кирпичное одноэтажное, инвент. N. нежилое. Площадь - 1 003,6 кв.м. Инв. N. Лит.А2. этажность - 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер N.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.08.2017 отражено, что собственниками нежилого здания с кадастровым номером N в равных долях(по1\2) являются Волков А.А. и Ващенок А.В.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N от 29.08.2017 г. указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 10.09.2015; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 10.09.2015 г. N б\н; дата утверждения кадастровой стоимости: 10 сентября 2015 г.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 11 сентября 2015.
Отчетом N от 17.07.2017, составленным оценщиком ФИО1 являющимся членом "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (СРО РОО) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 10.09.2015 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: демонтаж оставшихся конструктивных элементов здания с преследующим строительством на этом месте нового объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Для оценки объекта недвижимости отобран затратный подход (метод сравнительной единицы). Оценщик указал, что в основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та в, которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по названию и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнительной единицы приведен на стр. 31 Отчета. При проведении корректировки на стоимость замещения объекта оценки оценщиком сделан вывод о том, что выбор объекта для определения стоимости замещения корректен, проведение корректировки не требуется. Расчет стоимости замещения объектов оценки приведен в таблице на стр. 33 Отчета. При определении прибыли предпринимателя, с учетом технического состояния конструктивных элементов здания, оценщиком принято решение величину прибыли предпринимателя принять равной нулю. Величина физического износа нежилого здания определена кумулятивным методом в соответствии с техническим состоянием их конструктивных элементов (определено по данным технического паспорта инв.N и результатам осмотра). Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.
В ходе разбирательства по делу истребованы и исследованы результаты рассмотрения заявления представителя административных истцов Собинкова В.С. в комиссии по рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Ленинградской области, в которых присутствовало заключение члена комиссии Грибовского С.В. о том, что указанный выше отчет об оценке рыночной стоимости от 17.07.2-17 N не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, содержит методологические ошибки и требует доработки.
По ходатайству представителя административных истцов Волкова А.А. и Ващенок А.В. - Хомченко М.В. на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 27 октября 2017 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 10.09.2015 г.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Иола", расположенного по адресу: <адрес>
Согласно заключения эксперта ФИО2 от 30.11.2017 N рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 1 003,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 10.09.2015 г. составляет <данные изъяты> рублей.
Для проведения оценки объекта недвижимости экспертом отобраны затратный подход и в его рамках применен метод сравнительной единицы(для расчета затрат на строительство объекта исследования). В качестве аналогов отобрано два объекта с назначением здания "склад готовой продукции для деревообрабатывающих предприятий" и "материально-технический склад неотапливаемый". Проведена корректировка на различие в высоте этажа и на различие в конструктивных элементах. При распределении затрат на строительство улучшений на участке эксперт указала, что доля затрат на проектирование от общей стоимости строительства определялась на основании Правил определения стоимости проектирования (утв. Приказом Госкомархитектуры от 29.11.1991 N161). Для расчетной стоимости строительства до 20 млн. минимальная стоимость основных проектных работ в процентах к расчетной стоимости в среднем составляет 5,8%. При определении величины накопленного износа и устаревания экспертом сделан вывод о том, что износ и устаревание объекта (накопленный износ и устаревание) - это потеря его стоимости из-за ухудшения физического состояния, его функционального и экономического (внешнего) устаревания. Экспертом не выявлены признаки функционального устаревания здания и признаки внешнего устаревания здания, входящих в состав оцениваемого объекта. Таким образом, в рамках проводимой оценки величина функционального устаревания и величина внешнего устаревания были приняты равными 0%. При проведении экспертизы эксперт воспользовался только затратным подходом в рамках которого стоимость строительства объекта оценки определялась базисно-индексным методом. Физический износ объекта оценки был принят по данным технического паспорта и визуального осмотра. Объемно-планировочные показатели по объекту принимались на основе данных Технического паспорта. Таким образом, процедура согласования как таковая не требуется. Экспертом применено математическое округление полученных результатов.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 10.09.2015 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N от 17.07.2017 г., а также судебным экспертом в заключении от 30.11.2017 N определена рыночная стоимость объекта недвижимости.
В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.
Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком допущены существенные недостатки, что отражено в результате анализа отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства-нежилого здания общей площадью 1 003,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, по состоянию на 10.09.2015, составленном членом комиссии профессором Грибовским С.В., протоколе заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области от 24.08.2017, решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.08.2017. N17, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В связи с чем, представленный административными истцами отчет об оценке N от 17.07.2017 суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
Оценивая заключение судебного эксперта от 30.11.2017 N, суд отмечает следующее.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта от 30.11.2017 N мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона N135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 30.11.2017 N надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 10.09.2015 г.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление представителя административных истцов поступило в комиссию 31 июля 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Волкова Андрея Александровича и Ващенок Анастасии Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью 1 003,6 кв.м., местоположение объекта - <адрес>, назначение здания-нежилое, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 10 сентября 2015 года, на период с 01 января 2017 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости считать 31 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2017 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка