Решение Самарского областного суда от 24 мая 2019 года №3а-1133/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 мая 2019 года Дело N 3а-1133/2019
24 мая 2019 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1133/2019 по административному исковому заявлению ООО "ВОЛГА.РУ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ВОЛГА.РУ" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проезды и (или) подходы к принадлежащему заявителю объекту (объектам) недвижимого имущества, общей площадью 270 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2018 года в размере 422 992 рубля.
Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
В обоснование заявления ООО "ВОЛГА.РУ" ссылается на Отчет об оценке от15.01.2019 года N 1/18, подготовленный оценщиком ООО АНОЭ "АВАНТИ", которым по состоянию на 01.06.2018 года определена рыночная стоимость земельного участка в размере 422 992 рубля.
Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 11.02.2019 года N 2 Захаревский А.Д. заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть без его участия, указав, что если не будут представлены дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости, возражает против удолетворения заявленных требований.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "ВОЛГА.РУ" подлежат удовлетворению.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проезды и (или) подходы к принадлежащему заявителю объекту (объектам) недвижимого имущества, общей площадью 270 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.12.2018 года.
На основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования от 17.08.2018 года N 3832, вышеуказанный земельный участок находится в пользовании ООО "ВОЛГА.РУ".
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.06.2018 года и составляет 1 897 762 рубля 50 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.12.2018 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 13.02.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
К данному заявлению административный истец представил отчет об оценке от 15.01.2019 года N 21/18, подготовленный оценщиком ООО АНОЭ "АВАНТИ".
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области принято решение от ДД.ММ.ГГГГ N об отклонении заявления ООО "ВОЛГА.РУ" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
В соответствии СП.8 ФСО N 3 оценщик должен привести в отчете описание объекта оценки, включая его количественные и качественные характеристики. В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр.29 оценщик указывает, что объект оценки находится на второй линии магистральной улицы общегородского значения, в то время как на стр.36 отчета ясно видно его расположение на первой линии. Нарушен п,5 ФСО N 3 - отчет об оценке вводит в заблуждение пользователя отчета, соответствующие корректировки не введены (п.22 ФСО N 7).
В соответствии с п.22 ФСО N 7 оценщик должен привести правила отбора объектов-аналогов. На стр.39 отчета оценщик указывает на отбор 11 аналогов без каких-либо правил. Нарушен п.22 ФСО N 3.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 15.01.2019 года N 21/18, подготовленный ООО АНОЭ "АВАНТИ", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.06.2018 года составила 422 992 рубля.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.06.2018 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Из письменных пояснений оценщика ООО АНОЭ "АВАНТИ" ФИО1 следует, что количественные и качественные характеристики описаны оценщиком на страницах 27-30. транспортная доступность объекта оценки определяется относительно адресной улицы. В данном случае адрес объекта оценки: <адрес>. Объект оценки находится в некотором удалении от ул.<адрес>, и располагается вдоль прилегающей к ней внутриквартальной дороги. Таким образом, транспортная доступность объекта оценки определена как "хорошая - вторая и последующие линии относительно адресной улицы ...". Требования п.8 ФСО N 3 соблюдены. Соответствующие корректировки оценщиком проведены, п.22 ФСО N 7 не нарушен.
П.22 ФСО N 7 регулирует применение оценщиком сравнительного подхода к оценке объекта оценки. Описание применение сравнительного подхода содержится в главе 12.4 настоящего отчета, страница58-67, где, в соответствии с п.22 "в" ФСО N 7, на странице 59 отчета содержатся правила отбора объектов - аналогов для проведения расчетов. На странице 39, 40, 41 отчета оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости в соответствии с п.11 "в" ФСО N 7. Данный пункт ФСО не содержит требований о правилах отбора. Таким образом, оценщик считает, что п.22 ФСО N 7 оценщиком соблюден. П.22 в тексте ФСО N 3 отсутствует.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО АНОЭ "АВАНТИ", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.06.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.04.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 13.02.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "ВОЛГА.РУ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проезды и (или) подходы к принадлежащему заявителю объекту (объектам) недвижимого имущества, общей площадью 270 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2018 года в размере 422 992 рубля.
Датой подачи в суд административного иска ООО "ВОЛГА.РУ" считать 26.04.2019 года, датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 13.02.2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 мая 2019 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка