Решение Пермского краевого суда от 19 мая 2020 года №3а-1133/2019, 3а-112/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2020 года Дело N 3а-112/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Ермаковой Е.Н. (доверенность N 03 от 15.04.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Традиции" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Традиции" (далее ООО "Традиции", Общество) обратилось в суд с административным иском (с учетом уточнения требования) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объектов недвижимости:
- наименование: торговый зал, кадастровый номер **257, назначение: нежилое, этаж N 2, площадь 256 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 874 926 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.;
- наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **1082, назначение: нежилое, этаж N 2, площадь 70,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 685 979 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Представитель административного истца на заявленном требовании настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края А. не возражает об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в определенных судебной экспертизой размерах.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: ****, торговый зал, кадастровый номер **257, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2018 установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 16 907 294,72 руб. и нежилое помещение, кадастровый номер **1082, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2018 установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 4 765 732,61 руб.
Согласно отчету об оценке N 164.испр./Н-19, подготовленному ООО "МВМ-Оценка", рыночная стоимость этих объектов капитального строительства на дату оценки 01.01.2018 составляет соответственно 7 874 926 руб. и 1 685 979 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес Общества в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях п. 2 ст. 375, подп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, ч.ч. 1, 2 ст. 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчет об оценке относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчет не допускает неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение величины рыночной стоимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода за вычетом рыночной стоимости земельного участка.
Достоверность рыночной стоимости объекта оценки, расчет которой приведен оценщиком, у суда сомнений не вызывает.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, суду не представлено.
По делу определением от 07.02.2020 была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой (заключение N 15/02/20-ЗЭ от 03.03.2020) оценщик принял во внимание аналоги, находящиеся в нижней ценовой категории, про привело к занижению итоговой стоимости скорректированной средневзвешенной стоимости, т.е. несоблюдение требований пунктов 11, 11в, 22б, 22в ФСО N 7, поэтому эксперт определилрыночную стоимости на 01.01.2018 для объекта с кадастровым номером **257 в размере 12 885 000 руб., для объекта с кадастровым номером **1082 - 2 800 000 руб.
Согласно ч. 8 ст. 82 КАС Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Суд оценивает заключение эксперта критически и считает, что оно не может быть положено в основу определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Так вывод эксперта о несоответствии использованных оценщиком аналогов противоречит принципу замещения, который гласит, что при наличии определенного количества однородных (по полезно или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, поэтому выбор оценщиком таких объектов сам по себе не является несоблюдением требований законодательства об оценочной деятельности.
Помещения, использованные оценщиком в качестве аналогов, расположены в зданиях современной постройки, являются коммерчески привлекательными объектами. Внесение корректировок по выявленным различиям экспертом под сомнение не ставилось.
Также при расчете рыночной стоимости объектов экспертом допущены ошибки, повлиявшие на ее размер, поскольку большая часть выбранных экспертом аналогов не соответствует по своим характеристикам оцениваемым объектам.
По аналогу N 1 - объект оценки расположен в административном здании со встроенными торговыми помещениями на 1 этаже. Аналог относится к типу - торговый центр. Требовалась понижающая корректировка.
Аналог имеет отдельный вход. Объект оценки расположен в тупиковой части здания. В связи с худшим доступом требовалась понижающая корректировка.
Предложение о продаже аналога экспонировалось в период превышающий 2 года, что свидетельствует о завышенной стоимости запрошенной продавцом, в связи с чем данный аналог подлежал исключению из расчетов, либо должна быть применена скидка на торг по максимальному пределу установленного диапазона, тогда как применена скидка в размере 10%.
Аналог N 2 - экспертом неправильно определено место расположения данного объекта, который находится на 1 этаже многоквартирного 5 этажного дома. Эксперт счел, что это двухэтажное отдельно стоящее торговое здание и сравниваемый аналог находится на 2 этаже.
По типу аналог относится к встроенному помещению в жилом доме, т.е. относится к другому сегменту рынка, поэтому его использования для сравнения с объектом оценки ошибочно.
Не проведена корректировка на "наличие/отсутствие отдельной входной группы".
Не корректно проведена корректировка на местоположение с использованием усредненных данных "Справочника оценщика недвижимсоти-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под редакцией Лейфера Л.А., поскольку в г. Перми разработана градация зон престижности коммерческих объектов на основе рыночных данных "Распределения районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности местоположения коммерческой недвижимости", выполненным ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг".
На ошибочность примененной экспертом корректировки указывает и следующий факт - выбранные экспертом аналоги N 2 и N 5 (****) расположены через дорогу друг от друга. Однако эксперт отнес эти аналоги к разным зонам престижности, соответственно по аналогу N 2 была применена повышающая корректировка 17,57%, а для аналога N 5 она составила 0%.
Аналог N 4 - при наличии предложений по продаже помещений на 2 этаже здания в ноябре 2017 года, эксперт использовал для сравнения помещения на 1 этаже, продаваемые по более высокой цене, тем самым аналог не соответствует объекту оценки по критерию "этаж расположения".
Не применена понижающая корректировка (-15%) на наличие/отсутствие отдельной входной группы.
По месту расположения экспертом выбран аналог в спальном районе города на другом берегу р. Кама, т.е. значительном удалении от объекта оценки, тогда как имелись предложения к продаже сопоставимые по местоположению (Центр) объекты недвижимости, например, в ТЦ "***" по ул. ****, сопоставимые по площади, но существенно ниже по стоимости (50 100 руб./кв.м).
Аналог N 5 находится в здании советской постройки, поэтому не соответствует объекту оценки по типу объекта. Так же данный объект продается как готовый бизнес.
Аналог N 6 - эксперт некорректно использует информацию о стоимости продажи данного объекта, поскольку по состоянию на ноябрь 2017 г. этот объект продавался уже по стоимости 104 870 000 руб., а не по 110 000 000 руб.
Так же имеется сходное с аналогом N 2 замечание по применению корректировки на местоположение.
Согласно заключения эксперта объект исследования с кадастровым номером **1082 по функциональной направленности представляет собой вспомогательные помещения (помещения лестничных клеток и эвакуационный выход). При этом эксперт сравнивает его с помещениями торговой направленности, не внося соответствующих корректировок. Оценщик же применил корректировку -32% (стр. 61 отчета 164.испр./Н-19).
При таких обстоятельствах использование заключения эксперта повлечет недостоверное определение рыночной стоимости объектов оценки.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Традиции" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- наименование: торговый зал, кадастровый номер **257, назначение: нежилое, этаж N 2, площадь 256 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 874 926 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.;
- наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **1082, назначение: нежилое, этаж N 2, площадь 70,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 685 979 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 12 ноября 2019 г.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 29 мая 2020 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка