Решение Тверского областного суда от 13 июля 2020 года №3а-113/2020

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 июля 2020 года Дело N 3а-113/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Гришиной С.А.
при секретаре судебного заседания Джамалове Б.И.,
с участием представителя административного истца Свидлер Ю.С.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Селезнева А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Межа" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Межа" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:44:0080502:5, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Нелидовский район, город Нелидово, улица Чайковского, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, нарушая права административного истца, являющегося собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, обязанного вносить плату за пользование земельным участком.
В судебном заседании представитель административного истца - Свидлер Ю.С. поддержала исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Селезнев А.Н. возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области и заинтересованного лица Администрации Нелидовского района Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания - гараж, мастерская, склад, административное здание, бокс для стоянки машин, электромехмастерская, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 69:44:0080502:5, площадью 6793 кв.м, по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Нелидовский район, город Нелидово, улица Чайковского, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под производственную базу, государственная собственность на который не разграничена.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный истец, являясь правообладателем нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп.
Земельный участок с кадастровым номером 69:44:0080502:5 вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.
Согласно выписке из ЕГРН от 02 марта 2020 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере сумма.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком общество ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила сумма.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал пять аналогов, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину рыночной стоимости.
Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами о том, что оценщик необоснованно отказался от применения в качестве объекта-аналога земельного участка, расположенного на повороте в город, площадью 3 га; объекты-аналоги подобраны с большим разбросом по цене; оценщиком необоснованно применена корректировка на основании рынка жилья, а не земельных участков; на странице 15 отчета из описания объекта оценки следует, что на участке имеется электроснабжение, однако на странице 60 отчета оценщик указывает об отсутствии у объекта оценки коммуникаций и применяет корректировку на коммуникации (электроснабжение) в отношении объекта-аналога N 2 и не применяет в отношении остальных объектов-аналогов; оценщик без каких либо оснований указал на отсутствие у объекта-аналога N 2 газоснабжения и водоотведения; не учтено наличие на участке-аналоге N 3 объектов строительства.
Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.
Так, в соответствии с пунктом 25 ФСО N 7 оценщик самостоятелен в выборе используемой в процессе оценки методологии и методов оценки недвижимости.
Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.
В то же время описание выбранного оценщиком метода и применяемой методики в отчете приведено.
Оценщик пояснил, что отказался от применения в качестве объекта-аналога земельного участка, расположенного на повороте в город Нелидово, площадью 3 га (объявление N 11), поскольку на продажу выставлена забетонированная площадка без указания площади замощения и наличия либо отсутствия объектов строительства. Более того данный участок расположен на повороте федеральной трассы М-9, в то время как объект оценки в глубине промышленной зоны, что делает их несопоставимыми по месту расположения.
Относительно разброса цен объектов-аналогов, оценщик пояснил, что данный фактор им учтен, поэтому взяты предложения как с нижнего, так и верхнего ценового сегмента.
Оценщик также пояснил, что расчет корректировки на местоположение на основании постановления Правительства Тверской области от 23 октября 2012 года N 634-пп, которым утверждена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области для приобретения жилых помещений в государственную собственность Тверской области на третий квартал 2012 года обусловлен тем, что состояние рынка в данном сегменте достоверно отражает уровень платежеспособности населения, влияющей, в том числе и на рынок коммерческой недвижимости.
На странице 15 отчета при описании объекта оценки оценщиком допущена опечатка относительно указания наличия электроснабжения, на странице 60 отчета правильно указано об отсутствии указанной коммуникации, поскольку из справки собственника на странице 76 отчета следует информация об отсутствии на земельном участке каких-либо строений и сооружений, а значит и коммуникаций. Данная опечатка не повлияла на расчет стоимости.
Вывод об отсутствии коммуникаций в виде газоснабжения и водоотведения на земельном участке-аналоге N 2 оценщиком сделан исходя из объявления о продаже на странице 84 отчета об оценке, не содержащего иной информации по данному вопросу, с учетом того, что сведения о наличии коммуникаций влияют на стоимость участков, а потому, как правило, приводятся продавцами в объявлениях о продаже.
Необходимость учета двух эстакад и укрытия для машин на участке-аналоге N 3 отсутствовала, поскольку данные объекты влияние на рыночную стоимость объекта оценки не оказывают. Эстакада является сооружением без фундамента, о временном сооружении в виде укрытия для машин отсутствует какая-либо информация.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ООО "Межа" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:44:0080502:5, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Нелидовский район, город Нелидово, улица Чайковского, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере сумма.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 24 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий С.А. Гришина
Мотивированное решение составлено 14 июля 2020 года.
Председательствующий С.А. Гришина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка