Решение Ростовского областного суда от 25 июня 2020 года №3а-113/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 3а-113/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Добрякова Анатолия Георгиевича, Макаровой Раисы Андреевны, Поповой Людмилы Николаевны, Ершовой Елены Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
административные истцы обратились в суд с вышеназванным заявлением, указав, что являются сособственниками нежилого здания, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость здания (83 120 675 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (31 108 200 рублей), что влияет на размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Административные истцы, их представитель Герцан Р.Э., действующий на основании доверенностей, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представитель заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административных истцов, в письменном заявлении указал о согласии с выводами заключения эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещён надлежаще. В письменном заявлении не возражал против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно правилам статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административные истцы являются сособственниками объекта недвижимости - нежилого здания (административное здание) площадью 1286,2 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года составляет 83 120 675 рублей.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Объект недвижимости в его исследуемых характеристиках был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.
Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость здания определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административные истцы имеют основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости здания (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административные истцы представили отчет оценщика от 17 февраля 2020 года N 58/20, согласно которому рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости с использованием сравнительного и доходного подходов составляет 31 108 200 рублей. Против отчета оценщика представлены возражения административным ответчиком.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.
Суд, учитывая наличие возражений относительно недостоверности отчета и ходатайства Правительства Ростовской области о назначении оценочной экспертизы, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 12 мая 2020 года N 817-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составляет по состоянию на 1 января 2016 года 41 966 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете доходный и сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от затратного подхода. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы. В заключении проанализирован рынок нежилых зданий торгово-офисного назначения (таблица 27 в соответствии с п.22в ФСО N 7), из выборки объявлений отобраны объекты-аналоги для использования в рамках сравнительного подхода. Также экспертом проанализированы предложения об аренде нежилых помещений указанного назначения (таблица 29).
Экспертом разъяснен порядок проведения расчетов рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке (таблицы 32-48 - доходный подход, таблица 53 - сравнительный подход), произведено согласование результатов оценки в таблице 64.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против выводов которого не поступило.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано. Существенных нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки применительно к объекту оценки не установлено.
При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административных истцов в равных долях (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (административное здание) площадью 1286,2 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 41 966 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости - 30 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административных истцов: взыскать с Добрякова Анатолия Георгиевича, Макаровой Раисы Андреевны, Поповой Людмилы Николаевны, Ершовой Елены Николаевны 60 000 рублей (по 15 000 рублей с каждого) в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка